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不動産登記の意味、必要性、登記簿の見方とは

不動産登記とは、対象となる不動産に関する権利や義務等を、法務局に登記を行う事で、第三者に対して所有権や抵当権など様々な権利を主張することを可能とし、また、その情報を誰もが閲覧できる制度のことを言います。もし、不動産登記制度がなければ、真の所有者が不明な中で不動産取引を行わなければならない恐れがあります。このような事態を防ぎ、安心できる不動産取引の場を確保するために、不動産登記は重要な意味を持っています。不動産の登記の意味と効力、登記の必要性、登記簿の見方などについて説明します。

１．不動産登記とは

(1) 登記とは何か

登記および登記制度とは、重要な権利や義務などを社会に向けて公示し、それらを保護した上で取引を円滑にするために定められている法制度のです。

登記制度に従って登記をすることにより、第三者に対して権利を主張でき（これを「対抗要件を得る」と言います）、社会からの信用を得たりすることができるようになります。

(2) 不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物などの不動産がどこにどのような状態で存在しているのかなどの物理的現況と、その不動産を誰が所有しているかなどといった権利関係について、法務局に登録することです。

不動産登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に、どこにある・どのような不動産（土地・建物）の、所有者は誰なのか、どの金融機関からいくらお金を借りているのかといった情報が記録されます。こうした情報は一般に公開され、手数料を支払えば誰でも閲覧ができ、登記内容が記載された登記簿謄本（登記事項証明書）の交付を受けることもできます。

２．不動産登記の種類について

不動産登記の種類は次のようなものです。

(1) 表題登記・所有権保存登記

表題登記は、新しく建物についての登記記録の表題部を作成する登記です。通常は、建物の新築時におこないます。その後、初めての所有権の登記として、甲区に所有者情報を登記します。この初めての所有権の登記を所有権保存登記といいます。

(2) 所有権移転登記

売買や相続、贈与などによって、不動産の所有者が変わった際におこなうのが所有権移転登記です。

(3) 抵当権設定登記

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合などに、借入先の金融機関などが、万が一貸したお金を回収できなかった場合に不動産を差し押さえて、買受人が支払った売買代金から貸したお金を強制的に回収することができる権利が抵当権です。この抵当権を設定して権利を明らかにする登記が抵当権設定登記になります。

(4) その他の登記

一つの土地を複数の土地に分ける「土地分筆登記」、地目を変更する「土地地目変更登記」、登記されている建物を取り壊した際の「建物滅失登記」、抵当権を抹消する際の「抵当権抹消登記」などがあります。

３．不動産登記が必要な時は

不動産登記は不動産を取得（購入、相続、新築など）したときだけでなく、登記内容に変更が生じた場合にもしなければなりません。

(1) 不動産を取得したとき

不動産を購入、相続するなどして取得した場合には、所有権が自分に移ったことを示すために「所有権の移転登記」をします。また、建物を新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合には、表題部を新しくつくる「建物の表題登記」と、権利部の甲区欄を新しくつくる（所有権を初めて登記する）「所有権の保存登記」をします。

(2) 住所変更があったときや、結婚などで姓が変わったとき

転勤などで住所変更があったときや、結婚などで姓が変わったときには、登記名義人の「住所・氏名の変更登記」をします。

(3) 不動産の所有者が亡くなったときや、不動産を相続したとき

不動産の所有者が亡くなって相続が発生したときには、不動産を相続した人が「所有権の移転登記」をします。

(4) 住宅ローンを完済したとき

住宅ローンを払い終わっても、設定されている抵当権を金融機関が抹消してくれるわけではありません。住宅ローンを完済すると、金融機関から住宅ローンの支払いが終わったことを証明する書類が送られてくるため、受け取った書類を使って、不動産に設定されている抵当権を抹消する「抵当権の抹消登記」をします。

(5) 建物を取り壊したとき

建物を取り壊したときには「建物の滅失登記」をします。

４．不動産登記の期限

期限が明確にあるのは「建物の表題登記」です。建物を新築したときや、まだ登記されていない建物を購入したときに行う「建物の表題登記」には期限があり、新築の場合には「建物の完成後１カ月以内」に、まだ登記されていない建物を購入した場合には「所有権を取得した日から１カ月以内」に申請しなければなりません。1カ月を過ぎても登記することはできますが、法律には「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」（不動産登記法第百六十四条）と規定されています。

５．登記をしない場合のトラブルの可能性

(1) 不動産を購入したときに所有権の移転登記をしない場合

売主が悪意の場合も含めて複数の人に同じ不動産を売却した場合、自分が登記をする前に誰かが登記を済ませてしまうと、不動産の所有権を失う危険性があります。

(2) 不動産相続をしたときに所有権の移転登記をしない場合

不動産を相続してから時間が経過すると、新たな相続人が発生してしまう恐れもあり、遺産分割協議に手間取り、多くの時間と費用を要することもあります。一方、価値の薄い不動産では相続人のメリットがないために登記を長期間しない場合が多く、誰が所有者か分からなくなったり、相続人が増えすぎ手続きが困難になることがあります。

(3) ローンを払い終わったとき抵当権抹消登記をしない場合

不動産の売却などをする場合には抵当権の抹消手続きをしなければならず、ローンを完済してから時間が経過すると、手続きに必要な書類をそろえるのに手間と時間がかかってしまいます。

６．不動産登記簿の見方

不動産登記簿には、物理的現況が記載されている部分の「表題部」と、所有者や担保の有無などの権利関係が記載されている部分の「権利部」があります。権利部は、さらに所有権について記載された「甲区」と、担保権などの所有権以外の権利について記載された「乙区」に分けられます。それぞれに記載されている主な内容は、次の通りです。