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空き家対策特別措置法のポイント

全国で放置空き家が問題視される中で、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律が「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家対策特別措置法）で、「空き家法」とも呼ばれています。空き家対策特別措置法が制定される以前は、自治体が独自で空き家条例をつくるなど、個々の対策が行われていましたが、法的効力がないため、最終的な判断は所有者にゆだねられていました。しかし、空き家対策特別措置法が施行されたことにより、問題があると判断された空き家に対し、自治体は「特定空家」として指定し、所有者への指導や改善を促したりできるようになりました。

１．空き家対策特別措置法の効果

たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、空家等対策特別措置法では、管理不全な空き家の場合、自治体は敷地内への立ち入り調査、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務者の名簿）の個人情報の利用、水道や電気の使用状況のインフラ情報の請求などができるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

空き家対策特別措置法では倒壊の危険や周辺環境の悪化につながる可能性のある空き家を「特定空き家」とします。

特定空き家に指定されると税金の優遇を受けられなくなり、所有者は空き家を所有し続けることの意味がなくなります。

市町村は特定空き家の可能性がある空き家については、所有者に対して改善するよう指導・勧告し、所有者がこれに従わない場合は改善命令が下され、それでも従わないと特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると、行政が撤去などの強制対処をとることもできるようになります。

・特定空家になると税金の優遇もなくなります。

通常の住宅用地は「住宅用地の軽減措置の特例」が適用されているので、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減税されています。しかし、「特定空家」に指定されると、この適用から除外され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。

２．空き家と特定空き家

(1) 空き家の定義

「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します（空家等対策の推進に関する特別措置法 2条より）。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断するとされます。

＊「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2条1項）

「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」

(2) 特定空家について

空家等対策特別措置法では、空き家を「特定空家」に指定することで、行政による「助言・指導・勧告・命令」が可能となりました。

市区町村の職員や委任を受けた建築士、土地家屋調査士などによる立ち入り調査が行われ、空き家対策特別措置法に基づき、対象となる住宅が以下のような状態にあると判断された場合、問題のある空き家として特定空家に指定されます。

・倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある。

・著しく衛生上有害となる恐れがある。

・適切な管理がされていないことによって著しく景観を損なっている。

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である。

３．空き家の適正管理をしない所有者に対する行政指導、命令

空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導があり、勧告しても状況が改善されなかった場合は命令があります。

空き家を適正管理する義務は所有者にあります。建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

(1) 助言とは

市町村からの、「庭の草木が伸びていると周囲から苦情があるので除草してください」などは助言にあたります。助言は法的な効力が無いため、対応するかどうかは所有者の判断に委ねられています。内容的には比較的容易に対応できることが多くあります。

(2) 指導とは

所有者が助言に従わない場合や改善が直ちに必要な場合に、所有者に対して市町村から空き家管理について指示されることが指導にあたります。指導は助言よりも行政指導として重く、所有者に対して適正管理を強く促すものです。近隣住民から複数のクレームがあった場合などです。

(3) 勧告とは

空き家の適正管理について指導しても状況が改善されない場合、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような場合に、所有者に対して市町村は状況改善の勧告を行います。

(4) 命令とは

勧告されても所有者が対処しない場合、空き家をこのまま放置し続けると建物の倒壊、火災の発生などで近隣住民の生命を巻き込む高い危険性があると判断された場合、市町村は空き家の所有者に対して改善の命令をします。命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空家等対策特別措置法では命令に背くと50万円以下の罰金が科されます。

また、命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われる可能性もあります。