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特定居住用財産の買換え特例のメリット・デメリット

特定居住用財産の買換え特例は、税の免除や軽減の制度ではありません。税の繰り延べの制度です。そのため、メリットは大きいのですが、必ずしもメリットになる場合だけではなく、むしろ、デメリットになる場合もあります。制度の目的を理解し、メリットになる場合とデメリットになる場合とその内容を理解しましょう。

１．特定居住用財産の買換え特例とは、課税免除ではなく税の繰り延べの制度

特定の居住用財産の買換えの特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるものです。

特定居住用財産の買換え特例は、売却した家の金額より、新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡所得の課税を将来に繰り延べします。

特例を使った場合、譲渡所得は新居の購入代金と考えられ課税の対象にはなりません。売却時の譲渡所得の課税が一時的に繰り延べられる分、新居の購入費用を捻出しやすく買換えがしやすくなります。

買換え特例を使うことで売却時の譲渡所得への課税を繰り延べできますが、これは将来に先延ばしにしているだけで、免除されているわけではありません。売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せして計算し、新居売却をする場合は売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になります。一時的に税負担は軽くなるものの、将来的に新居売却をする場合にはまとめて精算が必要です。

２．買換え特例を利用するメリット

買い換え特例を利用することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。

(1) 資金面の負担を減らせること

住み替えには多額の資金が必要であり、できることならなるべく負担を減らしたいものです。制度を利用すれば、譲渡所得税の納付を先延ばしにできるため、資金に余裕がない時期に税金を納めなくても済むことになります。多額の税金を納めなくてもよいため、生活に支障をきたす心配がありません。

(2) 将来的に、家を買い換えずに住み続けるのなら、譲渡所得税を納税しなくて済むこと

将来的にまた自宅を売却するのなら、そのとき譲渡所得税を納付しなくてはいけませんが、家を買い換えずに住み続けるのなら、譲渡所得税を納税する必要はなくなります。

３．買換え特例を利用するデメリット

買い換え特例を利用する場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

特例は、あくまで納税を先送りできる制度であることを覚えておく必要があります。つまり、非課税になったわけではなく、いつか物件を手放すとき納税しなければなりません。

先述したように、生涯に渡ってその家に住み続けるのなら納税の必要はないものの、転勤や介護などの問題から、住み替えの必要が生じるかもしれません。事業の失敗や災害による被害など、さまざまな理由で自宅を手放さなくてはいけない可能性もあります。

(1) あくまで納税を先送りできる制度のため将来の納税の負担があること

買換えはいつでも必要資金が膨らみがちであり、将来でもやはり負担があることがあります。

買替え先の自宅も将来的には売却するつもりだという人や、予想もしなかった転勤や転職の都合で買い替える場合は、大きな負担になることに変わりはありません。

(2) 他の特例と併用ができない場合があること

この特例は次のような特例とは併用できません。

①居住用財産の買換え特例とマイホームの譲渡所得に関する3,000万円特別控除は併用できない。

マイホームに適用できる特例では、譲渡所得に関する3,000万円特別控除が挙げられますが併用はできません。

特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、どちらを適用させるべきかについては状況によって異なります。

・基本的には譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除を適用させ、3,000万円以上なら税負担を抑えるために資金的な状況から買換え特例を適用させることが多くあります。

・買換え特例だと課税を繰り延べているだけのため、買い換え時に新居購入費用＋譲渡所得の税金を支払う余裕があるなら、3,000万円特別控除を使って先に払ったほうが得だと言えます。資金状況に合わせて検討します。

・特定居住用財産の買換えで、今後新居を売却する予定がない場合にはメリットがあります。重要な判断基準となります。

さらに、過去2年以内に他の特例を受けている場合にも適用できないため、短期間での買い替えの場合は注意が必要です。

②住宅ローン控除との併用ができない。

住宅ローン控除、または住宅ローン減税制度（正式名称「住宅借入金等特別控除」）とは、毎年年末の住宅ローン残高の1％（最大40万円）が10～13年間所得税から控除される制度です。

売却益が出たときに使う居住用財産の買換え特例は、住宅ローン控除と併用することができません。期間として、入居した年のほか、その年の前年または前々年、あるいはその年の翌年または翌々年に居住用財産の買換え特例を使うと、住宅ローン控除は併用できません。

買い替え特例によって繰り延べられる税金が住宅ローン控除で戻ってくる税額以下であった場合は、所得税を支払っても住宅ローン控除を利用した方が得ということになります。

③マイホームを売ったときの軽減税率の特例との併用ができない。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率が適用できるものです。

売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていることなどが条件で、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合の軽減税率は10％です。

この特例とは併用できません。

④マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例との併用ができない。

マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームの買い替えでこのような「譲渡損失」が生じた場合、所得税や住民税が軽減される制度です。売った年の所得より譲渡損失が大きいときは、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越し、最長3年間（トータルで最長4年間）にわたって控除できます。この制度との併用はできません。