―複雑な要素のある査定ポイントはどこにあるか？―

 

中古の戸建て住宅は売却するのは簡単ではなく、かつ、その建築の評価額の査定は複雑です。木造住宅であれば老朽化による劣化評価は厳しいものです。ただし、基盤としての土地の評価があります。土地の評価は普遍性があります。価格査定では土地と建物を分け査定方法も異なるのが一般的です。その査定ポイントについて説明します。

目次

1.土地の査定方法とは

(1) 土地の査定のポイント、査定方法、査定の種類

(2) 【査定ポイント1】土地の形・面積

(3) 【査定ポイント2】接道義務

(4) 【査定ポイント3】周辺環境

(5) 【査定ポイント4】用途地域

2.建物の査定方法とは

(1) 建物の査定のポイント、査定方法

(2) 【査定ポイント1】構造

(3) 【査定ポイント2】築年数

(4) 【査定ポイント3】内装、設備

(5) 【査定ポイント4】外装

まとめ

１．土地の査定方法とは

 

(1) 土地の査定のポイント、査定方法、査定の種類

 

土地を査定する際の査定ポイントには次のような点があります。

 

・土地の形・面積

・接道義務

・周辺環境

・用途地域

これらに地価などの情報をあわせて土地の査定額を算出します。ここでは、どのような査定方法で決めているか、どんな種類の査定があるのかを解説します。

 

①土地の査定方法は取引事例比較法

 

不動産の価格を求める方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法の3つがあり、査定するものによって使用するものが異なります。

 

土地の査定を行う場合は取引事例比較法が多いです。取引事例比較法とは取引された情報を基に調べたい不動産の価格を求める方法です。売却された不動産の中から、調べたい土地と面積や形が似ている土地をいくつか選び時期など修正を行っていきます。

 

比較される不動産は価格に大きなズレなどがないように3ヶ月～6ヶ月以内に売買された不動産が選ばれることが多いですが、参考になる事例が少ない場合は数年前の事例が使用されることもあります。

 

②査定の種類

 

土地の査定方法には机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の2つがあります。

土地を売りたい、土地を売ることを本格的に検討しているという場合は、訪問査定が必要です。

訪問査定は市場データだけでなく、実際に土地を訪問し周辺にどのような設備があるのか、土地の状態はどうなっているのかなどを調べて査定額を決定していきます。実際の状態を確認し、人気度合いなども査定額に計上していくのでより売却相場に近い価格となります。

 

(2) 【査定ポイント1】土地の形・面積

 

①土地の形

 

土地を査定する際には、土地の大きさはもちろん、形も価格に影響を与えます。形で査定額が変わり、形が綺麗なほど評価が上がります。

正方形や長方形などいびつな形をしていない土地を整形地と呼びます。整形地は土地の上に建つ建物に影響を与えづらく、土地を使う際の制限が少ないので評価が高くなります。

一方、台形や旗竿地といった土地を不整形地と呼びます。不整形地は玄関の向きが決まってしまい、土地の中で建物を建てられない部分が生まれてしまうため、整形地に比べると土地の評価は下がります。

 

②土地の面積

 

一般的に土地の面積が広くなると査定額も上がります。

面積が広ければ土地の利用方法も広がるので、査定額も上がりやすくなります。

 

しかし、土地の利用方法を制限している用途地域によっては、広すぎると逆に売れづらくなり結果価格が下がってしまう場合もあります。

 

なお、住宅地の場合は土地が広いと価格が高くなりなかなか買い手がつかないため、売れやすい面積に小さく分けて売り出す場合が多くあります。

 

(3) 【査定ポイント2】接道義務

 

接道義務とは土地が規定以上道路に面していないといけないという規則です。原則4ｍ以上の道幅に土地が2ｍ以上接していることが条件となります。道幅が狭いと道路の中心線から2ｍ敷地の縁を下げるセットバックを行わなくてはなりません。

 

ただし、接道義務は都市計画区域が定められている地域でのみ適用となるものであり、全国どこの地域にも接道義務があるわけではありません。

 

・セットバックは価格が下がる

セットバックになるということは、その部分の自分の敷地が使えなくなるということです。

 

接道義務が定められたのは1950年でそれ以前に建っていた建物は接道義務を免れていますが、その建物を壊し再度建築しようと考える場合は、新しい建物は現在の建築基準法に沿って建設しなくてはならなり、道路に２m以上接していない土地では再建築不可となってしまいます。

 

(4) 【査定ポイント3】周辺環境

 

土地周辺の環境も評価する際の重要なポイントです。土地のまわりに何があるのか、土地にどのような影響を及ぼすのかなどがチェックされます。

チェックされるポイントは大きく分けて2つ、接近条件と環境条件です。

 

①接近条件

 

土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほどポイントは高くなります。具体的には80mを1分とし、10分までは1分＝1.5ポイント、10分越えは1分＝1ポイントで評点付けします。

ただ、駅から徒歩圏外の土地の場合、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。

 

②公共・公益施設等への接近性

 

役所、教育施設、病院などの公共施設が近いほどポイントが高くなります。具体的には土地から徒歩10分（800m）以内に公共施設がどれだけあるかが重要になってきます。

 

③商業施設への接近性

 

食料品や衣料品などの生活必需品を販売するスーパーや商店街に近いほど、価値が高いです。具体的には土地から徒歩5分（400m）以内にどれだけあるかが重要になってきます。

逆に徒歩圏内（1,600m）に商業施設がない場合価値が下がります。

 

④環境条件

 

住宅環境では住宅地として適してる土地であるかが評価されます。低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は優良住宅地として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在している場合はマイナス評価となります。

 

⑤街路の整備

 

街路区画が整然としている状況であれば評価は高まります。逆に街路に計画性がなく無秩序、または行き止まりが多かったりすると評価は下がります。

 

⑥周辺環境に影響を及ぼす施設等

 

ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場、ガスタンク、規模の大きい変電所など公共性はあるのですが、近隣住民に嫌われる施設の場合、評価は下がります。

 

⑦騒音・振動

 

損音や振動があるエリアの場合評価は下がります。

例えば、新幹線道路、高速道路、鉄道が近くにあり、窓を閉めても騒音や振動が残るエリアは価値が下がります。逆に交通量が少なく閑静な土地の場合は高い評価となります。

 

⑧日照・通風

 

日照や通風の具合も評価のポイントです。

例えば、南側に日光が確保できているか、通風を遮る障害物がないかで評価が高まります。ちなみに現時点で日照を妨げる障害物がない場合でも、将来隣地に高層建築物ができるなどで影響を受ける恐れがあると予想されるときは影響を受けます。

 

⑨眺望・景観

 

土地からの眺望が良ければ価値は高まります。特に高台で周囲の山や川の景観が得られている土地は好評価となります。

 

⑩供給処理施設の整備状況

 

排水施設とガス施設が利用できる土地かで評価されます。例えば下水処理施設がなく、個別浄化槽の設置もない場合は評価が下がります。

 

（PART2に続く）