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価格査定のポイントと査定書の見方

不動産の価格査定は、売却で最も重要な売り出し価格の設定に直結します。価格査定は売却を依頼する不動産会社の候補に依頼します。不動産会社によって価格査定は、得意不得意の分野や地域があり価格は同じではありません。しかし、当然標準的な価格査定方法はあり、価格査定のポイントをマンション、戸建て住宅別に説明します。また、査定した不動産会社からは査定書が出されますのでその見方について説明します。

１．マンションの価格査定のポイント

マンションの査定を受ける際、影響するポイントとしては、①立地・周辺環境　②階数・方角・位置　③広さ・間取り・設備　④築年数・構造・規模　⑤管理状況　⑥耐震性　⑦施工・販売会社　⑧共有施設の充実度　⑨管理費・修繕積立金　⑩専有部の室内状況などがあります。それぞれ詳しく見ていきます。

(1) 立地・周辺環境

立地や周辺環境は、マンションの査定に大きな影響を及ぼします。具体的には駅までの距離や周辺のスーパーなどの買い物施設、小学校や中学校、病院が近くにあるかどうかなどです。また、公園や自然環境の良さもポイントになります。

(2) 階数・方角・位置

同じマンションのなかでも、階数や方角、位置で価格が変わります。階数については、一般的に高階層ほど価格が高くなりますが、一階部分で専用庭や駐車場が付いているような場合にはプラスです。方角や位置については、陽当たりがよく、角住戸など採光の取りやすいところが人気です。

(3) 広さ・間取り・設備

広さ、間取り、設備については、基本的に広ければ広いほど、設備がよければよいほど価格は高くなります。ただし、広すぎる間取りや高額の設備の設置は価格が高くなり顧客層も限られるため売りづらい面が出てきます。また、広ければ面積当たりの単価が下がる場合があります。

(4) 築年数・構造・規模

築年数は若ければ若いほど人気が高く、5年以内では新築同様の評価があります。逆に築年数が20年を超えると価格が落ちる傾向が顕著です。構造では鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)がありますが、基本的には頑丈なSRC構造の方が高く評価されます。

規模に関しては、大規模であれば共用施設が充実しているものも多く、管理費も安くしやすいといったメリットがあります。一方、小規模マンションは落ち着いた住みやすい環境があります。

(5) 管理状況

マンションの場合管理状況は重要なポイントです。共用部分の清掃や修理の状況がポイントになります。また、セキュリティなどの安全管理も重要です。管理人がいるのかどうか、防犯カメラや機械警備の状況もポイントになります。

(6) 耐震性

耐震性に関しては、主に新耐震基準で建てられたマンションであるかどうかが重要なポイントです。新耐震基準とは、震度7の地震に対しても倒壊しないなどの基準が定められたものです。昭和56年6月1日以降に建てられた建物はすべて新耐震基準で建てられており、いつ建てられたのかの確認が必要です。

(7) 施工・販売会社

会社のブランド力が影響します。大手会社、施工実績が豊富な会社であれば査定にプラスとなります。一方、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だと、マイナス査定となる可能性があります。

(8) 共有施設の充実度

会議室や談話室、ジムなど、共用施設が充実したマンションは人気が高く、査定にプラスになります。ただし、反面管理費などが高すぎないかどうかもチェックポイントになります。

(9) 管理費・修繕積立金

毎月かかる管理費の額は住宅ローンを抱える人にとって重要なポイントです。修繕積立金については、築年数が経つにつれて負担が大きくなることもあるため注意が必要です。高すぎる管理費や修繕積立金は査定にマイナスとなります。

(10) 専有部の室内状況

マンション室内の内装です。壁床の汚れや破損具合、水回りの設備や保存状態などがチェックされます。リフォーム歴があればプラスになります。

２．戸建て住宅の土地の査定ポイント

戸建て住宅では、土地と建物分の査定が必要となります。土地の評価では相場が重要となり、査定評価方法では取引事例が重要になってきます。土地の査定ポイントでは、次のような点が重要です。

(1) 立地・周辺環境

マンションの場合と同様に、交通の便やアクセス、駅までの距離、生活環境や加えて土地の用途地域や物件固有の条件などがチェックされます。

戸建て住宅では駅から徒歩圏外の場合も多くあり、バスでの移動が主流になるので、バス停との距離やバスの運行頻度で価値が評価されます。

住宅環境では住宅地として適している土地であるかが評価されます。低層の戸建て住宅が立ち並んでいる環境の場合は優良住宅地として高い評価を受けます。一方で、周辺エリアに工場や老朽化したアパートなどが混在している場合はマイナス評価となります。

立地では、日当たり・眺望が重要です。日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているかですが、もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。逆に夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きの土地は査定額が下がります。

また、高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に建物密集地域ではマイナスとなります。

立地での評価では、騒音、振動、臭気についてもマイナス査定のポイントとなります。線路や大きな道路に隣接している場合の騒音や振動に関しては査定ポイントになります。

(2) 土地の形・面積

①土地の形

土地を査定する際には、形で査定額が変わります。正方形や長方形などいびつな形をしていない土地を整形地と呼びます。整形地は使う際の制限が少ないので評価が高くなります。

一方、台形や旗竿（はたざお）地といった土地を不整形地と呼びます。不整形地は建物を建てられない部分が生まれてしまうなど制限が生まれ土地の評価は下がります。

②土地の面積

一般的に土地の面積が広くなると利用方法も広がるので査定額も上がります。

なお、住宅地の場合は土地が広いと価格が高くなり買い手がつかないため、小さく分けて売り出す場合が多くあります。

(3) 接道義務

接道義務とは、都市計画区域が定められている地域で、土地が規定以上道路に面していないといけないという規則です。原則4ｍ以上の道幅に土地が2ｍ以上接していることが条件となります。道幅が狭いと道路の中心線から2ｍ敷地の縁を下げるセットバックを行わなくてはなりません。セットバックになるということは、その部分自分の敷地が狭くなります。

(4) 用途地域

用途地域とは、都市計画法の一部で土地の使い方を制限している法律で決められているもので、住居に関する地域では、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中層住居専用地域、第二種中高住居専用地域、第一種住居地域などがあります。

用途地域が設定された土地では、建てる建物の高さや建物の使い道も制限されます。

３．戸建て住宅の建物の査定ポイント

戸建ての建物部分の査定をするときに使われる計算方法は原価法です。原価法は、売却する物件をもう一度建てるなら、いくらかかるのかを計算し、そこから老朽化した分を引いて現在の建物の価値を算出します。

(1) 構造

戸建て住宅の構造には、木造（在来工法、2×4工法）、重量鉄骨造（S造）、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、コンクリート造があります。

また、耐震構造や防火性能などもチェックされます。

特に、新耐震基準が採用されているか（昭和56年―1981年以降の建築か）どうかが基準となります。

(2) 築年数

建物の査定時にまず見られるポイントは築年数です。法定耐用年数という指標が定められており、構造によって木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。木造の戸建てではそのため築20年を超えた家の査定価格は1割程度まででゼロになることも珍しくありません。

(3) 内装、設備

①内装

間取りが第1に重要です。使いやすさや購入者にとって部屋数なども重要です。内装では、壁紙やフローリングの劣化状況や部屋がきれいな状態であるかがポイントになります。

②設備

キッチン、風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備の保存状況・劣化状況が重要なポイントです。金額的にもかさむ部分です。グレードでは、高級システムキッチンやセントラル冷暖房、ホームオートメーション機能などの電化設備、太陽光発電設備があればプラスです。

③劣化状況などの有無

天井部の雨漏り跡、木部腐食、床下などにシロアリ被害が発生していないかなどもチェックされます。

(4) 外装

屋根や外壁の塗装状態、破損個所がないかも査定で見られるポイントです。築年数が古い家は木部が腐食している箇所も出てくるので査定額に影響します。

４．不動産査定書の見方

不動産査定書には、不動産の詳細情報、査定価格、査定の根拠が記載されます。

不動産査定書ではまず査定価格に目がいきがちですが、大切なのはその計算根拠です。根拠が明確で具体的であるかを確認し、妥当性が高ければ査定結果も信頼できるものといえます。

不動産査定は複数社へ依頼して、複数の不動産査定書を見比べることも大切です。

査定価格は査定した不動産会社によって多少異なります。比較することで極端に高すぎる・安すぎる金額に気づくことができるのはもちろん、不動産会社の得意・不得意の分野や地域、販売力を判断する材料にもなるからです。

(1) 物件情報

対象不動産の詳細情報が、住所や戸建・マンション・土地といった種類、周辺環境や最寄駅からのアクセス方法まで細かく記載されます。

また、土地ならば面積、用途用地、建ぺい率、容積率、接道、借地権の有無など、建物ならば面積、構造、間取り、築年月、築年数、設備や外観などが記載されます。

(2) 査定価格

物件条件や過去の取引事例などを元に計算された査定価格が記載されます。その物件が3カ月程度で売却できると思われる想定金額です。

不動産会社によって価格は多少異なりますが、査定の後の媒介契約を結びつきやすくするために、査定価格を高めに設定するケースもあります。媒介契約後、実際の売り出し価格の設定の際に価格が下げられる場合です。そのため、他の会社に比べて査定額が高すぎないか、査定価格の根拠が明確に示されているかを確認することが必要です。

(3) 査定価格の根拠

査定額の計算方法の基準は「面積」×「面積単価」×「流通比率」です。

面積単価は取引事例、類似物件事例などから設定されます。流通比率とは、不動産の価値に市場の需要などを加味して売りやすいか・売りにくいかを示す指標です。周辺環境や日当たり、交通の便、隣地の状況、需要などが影響します。売りやすい人気物件はプラス評価、売りにくい物件はマイナス評価で標準的には85～110％の間で調整されます。