マンション売却の注意ポイント

 

不動産売却の中でもマンションの売却は、流通性が高く、ネット上の査定も広く行われ流動化が促進されています。マンションは戸建ての単独の所有権とは異なり、区分所有権という特徴を持ち、したがって登記の表記や仕方も異なっています。また、そのほかにもマンション独自の性質があり注意点などについて整理します。

目次

１. 区分所有建物としてのマンション

(1) 建物の各部分に構造上の独立性があること

(2) 建物の各部分に利用上の独立性があること

(3) 専有部分と共有部分があること

２. マンションの登記

(1) 一括表題登記と敷地権登記

(2) 区分所有権と敷地所有権

３. マンションの売却期間

４. マンションの価格

５. マンションの大規模修繕と修繕積立金

(1) 修繕積立金

(2) 修繕積立基金

(3) マンション売却時には、修繕積立基金も修繕積立金も所有者に返ってこない。

６. 大規模修繕校の実施と積立金の状況から見たマンションの売り時

(1) 修繕積立金の増額前に売却できれば、余計な費用を払わないで済む。

(2) 修繕積立金増額前に売却活動したほうが買い手にとって割安感があり買い手がつきやすい。

(3) 大規模修繕工事中のマンションを売却するのは不利

７. 設備の告知不十分によるリスクと対処法

８. ペットを飼っていたマンションを売却する際の注意点

まとめ

 

１．区分所有建物としてのマンション

 

マンションの特殊性としては区分所有建物という分野にあたることです。区分所有建物は、区分所有法という法律に従って扱われます。区分所有建物の仕組みについて紹介します。

 

(1) 建物の各部分に構造上の独立性があること

 

区分所有建物の1つ目の条件は、「建物の各部分に構造上の独立性がある」ことです。これは、壁などによって囲われており、ほかの部分と完全に遮断されていることが必要という意味になります。

 

(2) 建物の各部分に利用上の独立性があること

 

2つ目の条件は、「建物の各部分に利用上の独立性がある」ことです。建物の各部分がほかの部分と完全に独立し、単独で用途を果たせるものでなければなりません。居住用の建物においては、1つの住居として独立している状態が必要になります。

この2つの条件を満たしている物件に所有権がある場合、区分所有建物として認められます。

 

(3) 専有部分と共有部分があること

 

区分所有建物において、建物の独立し所有・利用する部分である部屋を「専有部分」と呼び、共有されている部分を「共有部分」と呼びます。分譲マンションなどにおける共有部分は、廊下、階段、エレベーターなどです。

 

２．マンションの登記

 

(1) 一括表題登記と敷地権登記

 

分譲マンションなど1棟の建物のなかに複数の住居がある場合、それぞれの住居をまとめて1つの建物として登記することができます。各部屋の所有者が登記するのではなく、通常はマンションを分譲した不動産会社が一括表題登記を行います。

 

(2) 区分所有権と敷地利用権

 

区分所有建物における各住居の所有権を「区分所有権」といいます。専有部分を所有するための建物の敷地に対する権利を「敷地利用権」と呼び、敷地利用権は専有部分と切り離して処分することはできません。

 

また、抵当権などの権利を土地または建物のどちらか一方だけに設定することはできません。敷地利用権のなかでも、専有部分と一体化され登記されたものは敷地権と呼ばれます。

敷地権の表示のある区分所有建物では、所有権の移転や抵当権の移転があった場合、区分建物の登記簿のみに記載されるため、権利確認をする際に土地の登記簿を確認する必要はありません。

 

３．マンションの売却期間

 

中古マンションの登録（売却行動の開始）から制約に至るまでの日数は中古マンションでおよそ3カ月が目安となっています。戸建てよりも早いのが通常です。

 

４．マンションの価格

 

一般的にマンションでは、売り出し価格と成約価格（実際に売却が決まった金額）はほとんど差がありません。戸建てでは売り出し価格と成約価格の間に2割程度の差があると言われていますので、マンションは流動性が高く、査定も標準化していることが分かります。

 

５．マンションの大規模修繕と修繕積立金

 

(1) 修繕積立金

 

分譲マンションでは管理費とともに修繕積立金の支払いが必要です。

修繕積立金は、定期あるいは必要に応じて実施するマンションの共用部分の修繕工事のための資金です。長期修繕計画によって予定される大規模修繕工事の工事費が捻出できるよう、必要な金額を割り出して金額が決定します。長期修繕計画で定められた計画的な修繕工事以外に、地震や火事など不測の事故、その他、特別の理由による修繕などにも使われることも想定しています。

 

(2) 修繕積立基金

 

大規模修繕工事の費用不足への備えとして、修繕積立基金を徴収するケースが一般化しています。大規模修繕費の資金に余裕を持たせるためです。

 

(3) マンション売却時には、修繕積立金も修繕積立基金も所有者に返ってこない。

 

所有していたマンションを売却するとき、所有者がすでに支払った分の修繕積立金の返還請求はできません。分譲マンションの区分所有者から支払われた修繕積立金は管理組合のものになり、区分所有者のものではなくなるためです。

 

６．大規模修繕工事の実施と積立金の状況から見たマンションの売り時

 

修繕積立金が増額するタイミングを意識することで、売主は2つのメリットを得られる可能性があります。

 

(1) 修繕積立金の増額前に売却できれば、余計な費用を払わないで済む。

 

長期修繕計画によって修繕積立金額は決まっています。長期修繕計画表をチェックし、将来的に修繕積立金がどうなるかを確認します。また、管理組合の情報を確認します。

仮に、増額する前に売却できれば、無駄なコストを払わずに済みます。

 

(2) 修繕積立金増額前に売却活動したほうが買い手にとって割安感があり買い手がつきやすい。

 

修繕積立金が増額してからマンション売却をすれば、広告に記載する修繕積立金額が上がってしまいます。買い手側はその金額も加味して物件選びをするので、増額前に売却した方が買い手側の負担も少なく見えて売りやすいということです。

 

(3) 大規模修繕工事中のマンションを売却するのは不利

 

マンションは12年～15年に一度、外壁補修工事、塗装工事、配管工事などの大規模修繕を行います。小規模なマンションなら半年制度で終わりますが、大規模マンションや超高層マンションだと1年以上かかることが少なくありません。工事中は足場が組まれビニールシートに覆われているため外観が見えず売却するのはかなり不利になります。

大規模修繕の時期はあらかじめ決まっていますから時期を確認し、工事前か後に売却したほうが良いでしょう。後の方がきれいになり売りやすくなります。

 

７．設備の告知不十分によるリスクと対処法

 

マンションを売却する際には、付帯設備表と呼ばれる書面に設備の不具合状況を記載します。付帯設備表は住宅設備の物理的な不具合に特化した書面です。不具合をきちんと伝えていなかった場合、売却後にトラブルになる恐れがあります。

 

マンション売却時、付帯設備表に記載しなければならない設備の例は次のようなものです。

付帯設備表には、設備や建具に至るまで、細部の動作状況を確認して記載することになります。

【付帯設備表に記載する設備】

・換気扇、グリル、ビルトイン食洗器などキッチンに関する設備

・シャワー、鏡のくもり止め、追い炊き設備など風呂に関する設備

・照明器具、インターホン、下駄箱など居室や玄関に関する設備

・ドア、網戸、窓など人や風が通る場所に関する設備など

 

８．ペットを飼っていたマンションを売却する際の注意点

 

長くペットを飼っていると、臭いがしみつき、引っ掻きキズなどができて、売却にあたってのハンデになることがあります。クロスの張り替えなどで臭いを消し、引っ掻きキズの補修、クリーニング業者などによるノミ・ダニ対策などをほどこすことも必要です。

 

まとめ

 

・マンションは区分所有建物という分野にあたり、区分所有建物は区分所有法という法律に従って扱われます。

・区分所有建物は、建物の独立した部分の「専有部分」と共有されている部分の「共有部分」によって成り立っています。

・区分所有建物における各住居の所有権を「区分所有権」といい、専有部分を所有するための建物の敷地に対する権利を「敷地利用権」と呼びます。敷地利用権は専有部分と切り離して処分することはできません。

・中古マンションの売却期間は、平均的に約3カ月となっており、戸建てよりも早いのが通常です。

・マンションの売り出し価格と成約価格ほとんど差がなく査定も標準化していることが分かります。

・マンション売却時には、修繕積立金も修繕積立基金も所有者に返ってきません。

・大規模修繕工事の実施と積立金の状況から見たマンションの売り時では次のような点があります。

①修繕積立金の増額前に売却できれば、余計な費用を払わないで済む。

②修繕積立金増額前に売却活動したほうが買い手にとって割安感があり買い手がつきやい。

③大規模修繕工事中のマンションを売却するのは不利

・設備の告知不十分があればクレームが発生する恐れがあります。