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戸建て建物部分の査定ポイント

戸建て建物部分の査定ポイント

 

戸建ての査定は土地部分と建物部分を分けて査定されます。特に建物部分は、戸建ての場合には劣化の評価が厳しく、築年数が経つと大幅に価格が下がっていきます。また、マンションよりも査定が標準化されにくい点もあります。戸建ての建物の査定の方法や査定のポイントについて紹介します。

目次

1. 戸建ての建物部分の評価方法は原価法

(1) 再調達価格

(2) 耐用年数

2. 戸建ての価格査定ポイント

(1) 建物の標準単価

(2) 築年数

(3) 耐震基準

(4) 建物のグレードの設定

3. 戸建ての築年数による価格相場

まとめ

 

1.戸建ての建物部分の評価方法は原価法

 

居住用不動産で、戸建ての建物部分の査定額の算出に使われるのは原価法です。

原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格という)し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引く(これを減価修正という)ことで、査定価格を出す方法です。

 

減価の要因は、物理的要因・機能的要因・経済的要因が関連しあって作用します。減価修正については、耐用年数に基づくものと、減価の要因を調査して減価額を直接求める方法(観察減価法)があります。

よく利用されているのは耐用年数に基づく方法です。

 

原価法で戸建ての建物の価格を算出する場合に必要な数字と計算式について説明します。

建物評価額=再調達価格×{(耐用年数-築年数)÷総耐用年数}

*国土交通省「不動産鑑定評価基準」

http://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

 

(1) 再調達価格

 

再調達価格は今建っている建物をもう一度建てるときにかかる総額の費用のことです。

建物の構造や部材によって、新築時の単価は決められています(銀行など金融機関や不動産会社によって多少異なります)。

建物の再調達価格の算出方法は、直接法と間接法の2種類があります。集められる資料から、信頼度の高い方を選択します。

 

①直接法

直接法は、建物を建てるために実際にかかる材料費や工事費用などから直接工事費を積算します。

発注者が建設請負に対して支払う標準的な建設費に、付帯する費用(利益などの管理費をふくむ)を加算して求めます。

 

②間接法

間接法は、近隣の同じ構造で類似したグレードの坪単価から、時点修正や地域要因を比較して算出する方法です。ほかに、不動産業者や金融機関の中には、立地に関係なく構造別に再調達価格の単価を設定しておいて算出するところもあります。

たとえば、木造の再調達価格なら1平米あたりいくらという数値があり、その単価に延べ床面積をかけて出します。

 

(2) 耐用年数

 

原価法の算出に使われる減価修正は、建物の耐用年数に基づいて算出されることが多くなります。

耐用年数は、税法上の耐用年数と経済的耐用年数があります。

 

①経済的耐用年数

経済的耐用年数は、経済的要因に照らして個別に出されるものです。

経済的耐用年数を導き出す判断材料はないため、鑑定士による判断となります。

 

②税法上の耐用年数(法定耐用年数)

構造により年数は異なり、住宅用の耐用年数は、下記の通りです。

・木造 22年
・軽量鉄骨 27年
・重量鉄骨 34年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 47年

なお、耐用年数については、過去に行った増改築・修繕・模様替えも反映されます。

 

これに減価修正が行われます。

減価修正とは、建物の設備が老朽化した分の計算です。

減価修正は、残耐用年数(耐用年数−築年数)÷耐用年数で計算することができます。ここでの耐用年数とは法定耐用年数のことを指しています。

 

例えば、木造で、1平方メートル当たり10万円の建物で、100平方メートル、築12年の建物の場合

建物価格=10万円×100平方メートル×(22年―12年)÷22年 で454万円となります。

もし、築年数が耐用年数を超えている場合は価値が0円とみなされてしまいます。

 

*国税庁「減価償却のあらまし」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

*国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

 

2.戸建ての価格査定ポイント

 

価格査定のマニュアルとして国交省の認定するものに公益財団法人 不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」があります。「価格査定マニュアル」とは、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成されたものです。システム上では、まず「査定建物の所在都道府県」と「建物の構造(工法)」を指定すると、「標準建築費」(以下、「標準単価」)が表示されます。これらを参考に査定ポイントを紹介します。

 

(1) 建物の標準単価

 

■標準単価の全国平均

木造18万円

鉄骨造27万円

鉄筋コンクリート造29万円

出典:住宅着工統計「構造別の1平方メートルあたりの工事費予定額(万円)一戸建ての持ち家のケース」

 

標準単価は住戸の面積によって変わるため、建物の総延床面積によって、標準単価の修正率=規模修正率が設定されています。

総延床面積による規模修正率

1.00(75平方メートル以上~135平方メートル未満)とした時

1.05(75平方メートル未満)

0.95(135平方メートル以上)

 

(2) 築年数

 

査定対象の建物の築年月と査定年月日を入力すると、経過年数が自動で算出されます。

 

(3) 耐震基準

 

新耐震基準の適合性を確認し、それぞれ補正率が異なっています。

登記簿上の建築日付が2000年12月31日以前(1981年12月31日以前を含む)の建物だが、耐震診断などを行い、査定時点で改正後の新耐震基準に適合すると判断された場合を1.00として補正しています。

 

(4) 建物のグレードの設定

 

建築材料のグレード(品等)に応じて、建築費を修正します。

 

① 基礎・躯体のグレード

5ランクで評価しています。

・AAAランク:長期優良住宅相当(耐用年数100年)
・AAランク :劣化対策等級3相当(耐用年数75年)
・Aランク  :劣化対策等級2相当(耐用年数50年)
・Bランク  :昭和60年以降に旧公庫融資を受けている(耐用年数40年)
・Cランク  :上記以外(耐用年数30年)

 

② 部位のグレード

外部仕上げ・内部仕上げ・設備についても建築材料を確認して、グレード(品等)の区分を3ランクで評価しています。

・A仕様:最も高額な材料
・B仕様:標準的な材料
・C仕様:普及品などの材料

 

③部位別のリフォーム・維持管理状態の設定

リフォームを施すことで、耐用年数が変わります。

 

④付加価値設備

付加価値設備もあれば評価されます。対象設備としては、次のようなものがあります。

 

・浴室設備(サウナ・ジェットバス等)
・給湯設備(エコキュート・エネファーム等)
・発電設備(太陽光発電・蓄電池等)
・防犯設備(カードキー等)
・その他(床暖房・二重サッシ・全館空調等)

 

⑤外観や外構、内装・設備など現況評価
・外観(屋根や外壁の状態)
・外構(門・塀の程度、植栽の手入れの状態)
・内装、設備(壁紙、床、建具、水回り設備の汚れ等)

「良好(1.05)」「やや良好(1.02)」「普通(1.00)」「やや劣る(0.95)」「劣る(0.90)」の5段階で評価します。

 

3.戸建ての築年数による価格相場

 

住宅は築年数のより評価額が異なります。特に、戸建てはマンションに比較して建物の築年数による劣化度が著しく価格が大きく下げっていきます。

築年数に関わらず、誰も住んでいない「新築住宅」ではなくなり誰かが住んだだけで建物の価値は3割程下がってしまう点に注意が必要です。

 

①築10年以内の戸建て住宅

築5年で新築の約7割、築10年頃には新築時の5割程になるのが一般的です。

 

②築11年~20年の戸建て住宅

戸建て住宅は築15年頃まで急激に価値が落ちていき、築15年を目安として下落幅がゆるやかになる傾向にあります。

築15年時点で新築時の価格の2割程度まで価格は下がってしまっています。

 

③築20年超の戸建て住宅

築20年を超えると、戸建て住宅の建物部分については資産価値がほとんどなくなります。

実際にはまだまだ使える状態であっても、ほとんど土地値と変わらない価格で取引されることも多く、場合によっては建物を解体して更地にしてから売却した方がよいこともあります。

 

まとめ

 

・居住用不動産で、戸建ての建物部分の査定額の算出に使われるのは原価法です。

・原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格という)し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引く(これを減価修正という)ことで、査定価格を出す方法です。

・原価法の算出に使われる減価修正は、建物の耐用年数に基づいて算出されることが多くなります。

・税法上の耐用年数(法定耐用年数)構造により年数は異なり、住宅用の耐用年数は、下記の通りです。

①木造 22年

②軽量鉄骨 27年

③重量鉄骨 34年

④鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 47年

・建物評価額の計算式は下記のものです。

建物評価額=再調達価格×{(耐用年数-築年数)÷総耐用年数}

・建物の査定ポイントとしては、次のようなものがあります。

①建物の標準単価

②築年数

③耐震基準

④建物のグレードの設定

・戸建ての築年数による価格相場は次のようなものと言われています。

①築10年以内の戸建て住宅

築5年で新築の約7割、築10年頃には新築時の5割程になるのが一般的です。

②築11年~20年の戸建て住宅

築15年時点で新築時の価格の2割程度まで価格は下がってしまっています。

③築20年超の戸建て住宅

築20年を超えると、戸建て住宅の建物部については資産価値がほとんどなくなります。

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