マンションの査定ポイント

 

中古マンションの売却が幅広く行われています。インターネット上の一括査定のサイトも多くあります。インターネットで簡単に査定できるというのは机上査定によるマンションの各種のデータを入力するだけで行われています。この基礎となりまたより正確な訪問査定につながる査定ポイントはどのようなものか、どのような基準があるのかなどを解説します。

目次

１. マンションの査定方法

(1) 机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)

(2) マンションの査定額の算出方法―取引事例比較法

２. マンションの査定10ポイント

(1) 立地、交通の便

(2) 近隣の状況

(3) 築年数・構造

(4) 住戸の位置

(5) 専有部

(6）敷地

(7) 共用部分

(8) 施設

(9) 維持管理

(10) 売主・施工会社

まとめ

 

１．マンションの査定方法

 

(1) 机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)

 

基本的な査定方法で簡易な査定方法と詳細な査定方法では、机上査定（簡易査定）と訪問査定(詳細査定)があります。

机上査定は、現地へ行くことなく、データをもとに査定価格を算出する方法です。概算査定で、短時間で算出できます。

訪問査定は、実際に現地を訪れて、物件を詳細にチェックしたうえで算出する方法です。

訪問査定では実際にマンションを見てもらうため、机上査定よりも正確性は高くなります。いです。

まず簡易査定を行い、その後対象の不動産会社を絞り込み訪問査定を依頼するのが通常の方法です。

 

(2) マンションの査定額の算出方法―取引事例比較法

 

不動産会社が査定額を算出する方法は原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。マンション査定では取引事例比較法が利用されることがほとんどです。

取引事例比較法は、近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出する方法です。

取引事例比較法は、どの中古マンションを事例にするかによって査定価格が変動するので、原則的に事例対象となるマンションは近隣エリアから選出されます。

 

取引事例比較法は以下の式で計算を行います。

 

＊建物評価額（取引事例比較法）＝事例地の単価(円/㎡)×建物面積（㎡）×補正率

 

補正率とは、選択した成約事例物件と査定物件の個別要素を比較して出される掛け率のことで、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して決めます。

・事情補正

「転勤や離婚で売却を急いでいる」「ローンの返済のために売却せざるを得ない」といったやむを得ず売らなければならない事情があると適正な価格に補正されます。

・時点修正

不動産の相場に変動するので、選択した取引事例の成約時点と現在の相場を比較して価格を修正します。

・地域要因比較

事例不動産の地域と査定物件の地域要因を比較して価格を修正します。

・個別的要因比較

築年数やリフォームの有無、日当たり、敷地の形状などを考慮して価格を修正します。

 

２．マンションの査定10ポイント

 

不動産会社が行うマンションの査定では、国土交通省の推奨する公益社団法人不動産流通推進センターが、中古住宅を査定する不動産業者のために出しているマニュアルの「価格査定マニュアル」を利用して査定するのが一般的です。「価格査定マニュアル」は、不動産流通推進センターがシステムを不動産会社に有償提供しています。

「価格査定マニュアル」によるマンション査定のポイントを中心に他の点も含めて10のポイントを紹介します。

＊公益社団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

https://www.retpc.jp/chosa/satei-2/

 

(1) 立地、交通の便

 

立地で重要なポイントはアクセスの良さです。居住者は通勤、通学、買い物など日々の生活を送るうえで交通手段の確保が欠かせません。駅から徒歩数分で行けるなど、アクセスの良い立地はニーズが高いことが考えられます。

一方で、駅までの距離が遠い場合や、バスの乗り継ぎが必要という場合、立地条件は悪いと判断されてしまうため、資産価値が低下しやすくなる可能性があります。

 

公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」によると、駅から徒歩1分のマンションの評価が最も高く、駅から遠くなるほど評価が下がり、徒歩7分以降はマイナス評価です。ちなみに不動産業界では、「80m」の距離が「徒歩1分」が目安です。

 

(2) 近隣の状況

 

周辺環境や生活利便性の評価があります。周辺環境が良い、利便性が高いと判断されれば、査定額は上がります。

 

①周辺の騒音や景観

周辺環境による騒音がないか、景観として問題ないかもチェックされます

振動の項目では、近くに高速道路、幹線道路、鉄道線路、工場などがあり、窓を閉めていても騒音や振動を生じると大きく評価を落とします。

眺望や景観の項目では、周囲を見渡せるような高台にあるか、自然に囲まれているかなどが高評価に繋がります。

 

②生活利便性

生活するうえで必要な施設が近場にあることも資産価値に左右されます。生活利便性の高い施設は次のようなものです。

・公共施設…公園、図書館、市民会館など

・公益的施設…学校、病院、診療所、保育園、幼稚園など

・生活利便施設…銀行、郵便局、スーパーマーケット、飲食店、商店街など

特に、病院、銀行、スーパーマーケットなど生活に必要な施設が近くにあることが重要です。

 

(3) 築年数・構造

 

①築年数

マンションの築年数も査定価格に大きく影響します。築年数が新しいほど査定価格は高く、築年数が古いほど査定価格は低くなります。

 

②構造

マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」か「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。一番査定価格が高く出やすいのが耐震性や遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

 

また、建物の構造については、耐震性能がポイントになります。現行の耐震基準が導入された1981年より前に建てられ、耐震基準を満たしていない場合は査定価格が低くなります。逆に、免震構造や制振構造を採用していて耐震性能が高いと判断されるマンションは高めの査定価格が期待できます。

 

(4) 住戸の位置

 

マンションの何階に位置しているのか？南向きか西向きか？角部屋か？といった住戸の位置を見られます。

 

①階数

階数は、上層の方が査定額は上がります。「価格査定マニュアル」では、3階を評価の基準とし、1階高くなるごとに評価が上がるようになっています。

階数が高いほど査定価格が高くなるのは、主に採光や眺望に差が出るためです。

高層階マンションでは、富士山が見えるといった眺望が重視される場合も少なくありません。

 

②方角

方角とはバルコニーが面している向きのことで、東西南北では南向きが最も高く査定され、次いで東西、北の順に低くなるのが一般的です。南>東>西>北の順で価値を落とします。

 

③角部屋

住戸が建物の角にあり2つの方角に面している角部屋は、採光が多くプラスの査定になります。なかでも最も高いとされるのが南東角部屋や南西角部屋です。

 

(5) 専有部

 

①広さ・間取り

住戸の広さはマンションの査定価格に直結します。専有面積が広ければそれだけ、査定価格も高くなります。

 

間取りについてポイントになるのは、主にリビング・ダイニングルームの広さと収納量です。収納スペースが豊富でゆとりがあればプラスに評価されます。

 

②設備・内装

水回りの設備の劣化度や内装の汚れ具合などが評価されます。築年数が比較的新しく、設備や内装をそのまま使える状態であれば査定価格に反映されます。

 

(6）敷地

 

敷地の権利を見られます。所有権ではなく定期借地権のマンションは査定額が落ちます。

 

(7) 共用部分

 

マンションの価格査定では住戸内以外の部分、つまり共用部分もチェックされます。

建物の外壁、玄関部分などもグレード感に差が出るため、価格査定のポイントになります。

建物全体の玄関にあたるエントランスも価格査定の対象です。

 

(8) 施設

 

セキュリティ設備、共用施設、駐車場などが評価されます。

 

①セキュリティ設備

「価格査定マニュアル」では、オートロックのみのケースを評点0とし、24時間セキュリテシステムの設置など高度なセキュリティ設備があるケースをプラス1に、設備のないケースをマイナス1としています。

 

②共用施設

共用施設とは集会室やキッズルーム、スポーツ施設など、マンションの住民が使用・交流することができる施設のことです 。

◆マンションの共用施設の例

集会室：管理組合の会合や多目的スペースとして活用

キッズルーム：遊具などを置いて子どもを遊ばせるスペース

パーティールーム：住民がパーティーやイベントを開くスペース

ゲストルーム：家族や知人などを宿泊させる部屋

スポーツジム：トレーニング機器などを置いてあるスペース

ラウンジ：住民同士や来客者と談笑したり寛いだりする空間

 

③駐車場

価格査定マニュアルでは評価の対象ではありませんが、マンションの敷地内に駐車場がどの程度確保されているかも、査定価格に影響する場合があります。住戸数に対する駐車場充足率が高いほど価格が高めになるのが一般的です。

 

(9) 維持管理

 

マンション全体の評価では、維持管理の重要度が増してきています。管理状況がよく、修繕計画がしっかりしているマンションの査定額は高くなります。

 

①維持管理

共用部分の保守や共用部分の清掃がしっかり行われているかどうかが評価されます。

管理員の勤務形態にも評価があり、管理員が概ね土日を除く週3日程度勤務する日勤の形態を標準とし、3交代制などによる24時間管理などをプラスに、巡回や管理員のいない状態をマイナスに評価するなどになっています。

 

②修繕積立金

修繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられます。「価格査定マニュアル」では、修繕積立金の金額を評価し、近隣同種のマンションと比較して、修繕積立金の負担額が大きい場合はマイナス評価となります。また、適切な長期修繕計画の有無についても評価する項目があり、計画が無い場合には評点がマイナスに評価されます。

 

(10) 売主・施工会社

 

マンションの売主や施工会社も、査定価格に影響する場合があります。大手企業が売主であったり、大手ゼネコンが施工会社であったりすると、相対的に査定価格が高めになります。

仮にマンションに不具合があった場合でも、大手の信頼できる販売会社だと買い主への補償などで安心できる要素があります。また、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だとマイナス査定となる可能性があります。

まとめ

 

・マンションの査定額の算出方法は取引事例比較法による場合が中心です。取引事例比較法は、近隣物件の過去の取引事例と査定物件を比較して査定額を算出する方法です。

・国土交通省の推奨する公益社団法人不動産流通推進センターが、中古住宅を査定する不動産業者のために出している「価格査定マニュアル」があります。

・マンションの査定10ポイントは次のようなものです。

①立地、交通の便

②近隣の状況

③築年数・構造

④住戸の位置

⑤専有部

⑥敷地

⑦共用部分

⑧施設

⑨維持管理

⑩売主・施工会社