高い査定額で本当に売却できるのか？高額査定の注意点

 

売却で提示される査定額は実際に売れる金額を保証したものではありません。あくまでも売却しやすい目安の金額が売却査定額です。そのため特に一括査定システムを利用した場合は、単に売却査定額だけでなく総合的に判断することが必要です。高く査定する不動産会社には売主と媒介契約を結ぶことを第1目的にし、媒介契約締結後物件の営業が始まり、しばらくすると物件の値下げを提案してくる場合もありえます。そのため、売主は査定結果の判断力もある程度必要です。また、契約不動産会社から査定額よりも値下げを提案されたらどう対応するかも考えておく必要があるのではないでしょうか？

目次

１. 査定額の高さだけで不動産会社を決める注意点

２. 一括査定サービスのメリット・デメリット

(1) メリット

(2) デメリット

３. 売却を依頼する不動産会社を決める際の売主がとる対応と判断

(1) 査定を受ける前に、自分で相場を調べる。

(2) 不動産会社は、近隣物件の販売状況をきちんと把握していたか？

(3) 不動産会社から、近隣の販売実績は明示されたか？

(4) 不動産会社から、査定額の根拠について納得のいく説明をされたか？

(5) 販売戦略・方法を具体的に聞く。

(6) 店舗責任者、担当者の熱意と信頼性

４. 媒介契約の種類と提携会社の選択

まとめ

 

１．査定額の高さだけで不動産会社を決める注意点

 

不動産の査定では大手の一括査定サイトなどを利用する場合が多くあると思います。一括査定サイトは当然最初机上査定で行われます。その後訪問査定へと絞り込まれていきます。そして、査定額は不動産会社によって違ってきます。そこで、売主はつい一番高い査定額を出した会社に売却を依頼したくなってしまい媒介契約を結ぶことが多くあります。

 

しかし、その中で高すぎると思える査定額を提示する会社もありえます。確かな内容で査定していれば良いのですが次のような理由がある場合は問題です。不動産業界における媒介契約させるための営業手法と言ってもよいでしょう。

 

①他者よりも高い売却査定額を出し、まず売主から売却を委任する媒介契約を取る。

②売却依頼の契約を1社に限定する専任媒介契約、専属専任契約をとる。それが難しい場合は一般媒介契約で契約する。

③適当な対応で時間をかけ、売れないため売却価格の値下げを売主に提案する。

④売主が了解すれば売りやすい価格で販売してしまう。

 

この場合は、売主は結果的に安い価格で売却してしまうことにつながり損をしてしまうことになります。

査定額はあくまでも売れる価格である保証はありません。

 

２．一括査定サービスのメリット・デメリット

 

一度に複数の会社による簡易査定を受けられる、無料の「一括査定サイト」は非常に便利です。ただし、一括査定サービスにもメリットとデメリットがあります。

 

(1) メリット

 

・一度の入力で複数の業者からまとめて査定額を提示され比較できる。

 

一括査定サイト最大のメリットは、一度情報を入力するだけで、複数の会社から査定額が得られ比較できるということです。売却査定額は不動産会社によってバラつきがあり、1社の査定額だけでは、その額が妥当かどうかは判断できないため、複数社からとるのはほとんど必須だといっても良いでしょう。一括査定サイトであれば、複数の会社に査定を依頼して回る手間がなく相見積もりを取ることができます。

 

(2) デメリット

 

①複数の会社から営業電話がかかってくる。

 

メールだけではとどまらず営業の電話が多くかかってくる可能性があり対応が面倒です。一括査定サイトに登録している会社は、競合他社よりも早く顧客にアプローチしたいと考えて、すぐに連絡をしてくる会社も少なくありません。なかには営業がしつこい場合もあります。

 

②査定額が高いだけの可能性がある。

 

不動産会社では、査定依頼が一括査定サイト経由できたことがわかります。一括査定サイトは多くの不動産会社が登録しライバルとなり、競争下で査定額を出し、売主が査定額を比較しているということを理解しています。

そのため、高額な査定額を出して、とにかく媒介契約を取ろうとする場合もありえます。結果的に、その金額では売れず、実際には査定額を大幅に値下げして売却するという手法をとる危険性があります。

 

３．売却を依頼する不動産会社を決める際の売主がとる対応と判断

 

(1) 査定を受ける前に、自分で相場を調べる。

 

近隣相場の調査は、事前に確実に行っておきます。

実際にどれくらいの価格で取引されているのかを把握しておけば、査定額が妥当かどうか、大まかに判断できるようになります。

 

(2) 不動産会社は、近隣物件の販売状況をきちんと把握していたか？

 

簡易査定でも訪問査定でも、多くの場合、電話や対面で営業マンと相談する機会があるはずです。その際、営業マンに、近隣物件の販売状況を把握しているかどうか尋ねてみましょう。近隣物件の販売状況は、査定額を決める際に必ず考慮に入れなければならない要素の一つです。

 

(3) 不動産会社から、近隣の販売実績は明示されたか？

 

多くの場合、不動産会社は得意分野を持っています。「特定のエリアに強い」「マンションに強い」「賃貸に強い」など特徴はさまざまです。

できるだけ売りたい物件の条件を得意とする不動産会社を選ぶために、近隣における同種の販売実績を尋ねる必要があります。

 

(4) 不動産会社から、査定額の根拠について納得のいく説明をされたか？

 

査定額を出されたときは、必ず根拠を尋ねておきます。どれだけ高い査定額であっても、納得のいく根拠の説明がない場合は注意が必要です。

 

(5) 販売戦略・方法を具体的に聞く。

 

実績の豊富な不動産会社は、値付けの手段や広告など、販売戦略・方法を具体的に示すことができるはずです。広告するサイト、チラシなども具体的に聞くと良いでしょう。

 

(6) 店舗責任者、担当者の熱意と信頼性

 

不動産査定を通じて、店舗責任者や担当者が物件売却に対して熱意を持ってくれているか、不動産売却の豊富な経験や知識を持っているかなどを判断します。

 

４．媒介契約の種類と提携会社の選択

 

媒介契約の選択では、特別に任せようという会社が無ければ、提携先を1社に限定する専属専任契約や専任契約を避け、複数社との契約を可能にする一般媒介契約を選択するのが適切ではないでしょうか。

 

一般媒介契約では2～3社と提携し、一番高い査定額を提示した業者や大手会社、地域に強い会社など特性の相違のある会社複数と提携する方法があります。

複数社の競合がある場合は、安易な値下げ提案はしてこない可能性があります。また、値下げをしてきた場合でも他社が値下げ価格よりも高い提案価格で営業していればそれに任せれば良いことになります。

 

また、4社以上の会社との契約は避けた方が良いと思います。競争会社数が多いと、競争させられている側からすれば、営業がまとまる確率は低いと判断しレインズ登録など限られた営業方法のみを行い十分営業に力が入らない恐れもあります。

 

営業を委託したすべての会社で一定期間成約できなければ値下げを検討する必要があると考えられます。

また、営業活動の経過を見て、もっとも熱意があり積極的な営業をしてくれる会社に一定期間後、例えば3カ月後は専任型の契約に移行して契約することや、一般媒介契約でも中心となる会社として位置づけ依頼することが妥当でしょう。

 

まとめ

 

・売却で提示される査定額は実際に売れる金額を保証したものではありません。

・不動産会社では、一括査定サイトなど多数の同業者との競争価格の提示のため、実際売却できる金額と多少違っても高い査定額を出す可能性があります。

・高い査定額を出し、売主と媒介契約を結ぶことを当面の第1目標としている場合もありえます。

・媒介契約後、一定期間を経てから高く示された査定額から値下げの提案をしてくる可能性もあります。

・売主は査定額だけでなく、その査定内容などを詳しく聞き総合的に媒介契約策を選ぶのが大切です。

・一般媒介契約では複数社との提携が可能なので、査定額を含めて総合的に比較できます。