相続税財産評価における「不動産鑑定士による評価」とは

 

相続税における財産評価の中で、その中心となるのが、土地の評価額です。相続税の対象となる土地の評価方法としては、「財産評価基本通達による評価」があり、具体的には「路線価方式」と「倍率方式」の２つの評価方式があります。しかし、これらの価格は地域的に画一的で個別のケースにはそぐわない場合があります。また、歴史的には不動産バブル期には路線価が上がり、バブル崩壊後不動産の暴落により時価が下がり、路線価の方が時価より高い時期がありました。そのような時には修正が必要です。修正では一定の場合には、「不動産鑑定士による評価」も認められています。この記事では、不動産鑑定士による評価はどのようなもので、どのような場合に相続税を低く査定できるのかを紹介します。

目次

１．不動産鑑定士とは

(1) 不動産鑑定士という国家資格

(2) 不動産鑑定士の仕事

３．不動産鑑定士による不動産の評価

(1) 取引事例比較法

(2) 収益還元法

(3) 原価法

(4) 不動産鑑定士による評価の手法

まとめ

 

１．不動産鑑定士とは

 

(1) 不動産鑑定士という国家資格

 

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律により規定された国家資格を持ち、不動産の鑑定評価に関する高度の専門職業家です。

 

不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する不動産鑑定士試験（短答式及び論文式による試験）に合格し、かつ、一定期間の実務修習のすべての課程を修了し、国土交通大臣による実務修習を終了したことの確認を受ける必要があります。不動産鑑定士国家試験は難関試験となっています。

 

(2) 不動産鑑定士の仕事

 

不動産鑑定士は、国土交通大臣又は都道府県知事の登録を受けた不動産鑑定業者に所属し、不動産の鑑定評価や、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関する調査や分析、不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務を行うほか、不動産会社、金融機関、不動産鑑定会社、Ｊリートの資産運用会社等において専門知識を活用した業務を行っています。不動産鑑定士は金融機関では特に信託銀行で重要視されています。

 

不動産鑑定士は、土地や建物などの不動産の経済価値について、周囲の地理的状況や法規制、市場経済における価値などさまざまな要素を考慮して鑑定評価をおこない、鑑定評価額を決定して「不動産鑑定評価書」というレポートにまとめます。「不動産鑑定評価書」の作成は不動産鑑定士だけに認められている独占業務です。

 

２．宅地の評価の「路線価方式」と「倍率方式」

 

路線価が定められている地域の土地については路線価方式により評価し、その他の地域の土地については倍率方式により評価します。評価しようとしている土地が、路線価方式で評価されるのか、あるいは倍率方式で評価されるのかについては、毎年（7月1日頃）、各国税局長が定めて公表している財産評価基準書（路線価図、評価倍率表）により確認します。

 

路線価及び評価倍率は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の約80％により評価されています。

 

(1) 路線価方式

 

路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。

路線価とは、道路（＝路線）ごとに国税局長が決定した土地の「単価」のことで、土地の価額がおおむね同一と認められる一連の土地が面している路線ごとに評価した1平方メートル当たりの価額です。

 

路線価方式では、評価対象地が接する路線の路線価に、必要な画地補正率（評価対象地の形状の奥行距離、不整形の度合い、角地などに基づき、価額を補正する率）及び地積を乗じて評価額を算出します。

 

算式で示すと以下のとおりです。

＊相続税評価額＝路線価×各種補正率（※）×地積

（※）各種補正の一例

・奥行価格補正

・側方（二方）路線影響加算

・間口狭小補正、奥行長大補正

・がけ地補正、不整形地補正

・無道路地補正、広大地補正など

 

(2) 倍率方式

 

倍率方式では、固定資産税評価額に、地価事情の類似する地域ごとに定めた評価倍率を乗じて評価額を算出します。

 

＊相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率×地積

 

倍率地域の土地の評価額を計算するためには、固定資産税評価額と評価倍率を把握する必要があります。

 

固定資産税評価額は、毎年4～5月に1月1日時点の土地の所有者（納税者）に送られてくる「固定資産税の課税明細書」で確認します。

 

評価倍率は、国税庁ホームページで確認します。

 

３．不動産鑑定士による不動産の評価

 

前述したように、路線価方式や倍率方式といった評価方法は全国一律の画一的な評価方法となっており、個別要因を考慮していません。しかし、土地は個別性が強いものであり、地価の急落や個別の評価減の事情があると、相続税評価額が「時価」を上回る逆転現象が生ずる可能性があります。

 

このように相続税評価額が時価を上回る証明の方法として、不動産鑑定士による不動産鑑定評価があります。そのため、相続税の納税者から不動産鑑定士は依頼を受けて鑑定評価の業務を行います。

 

不動産鑑定評価は、専門家である不動産鑑定士の意見表明であり、個別性の強い不動産の適正な価格を法の根拠の下で表明し得る唯一のものとして、相続税の評価においても活用されています。

 

ただし、不動産鑑定士の主観的な判断及び資料の選択過程が介在することもありうる点や、依頼主の相続税を下げる狙いがあるために、税務署において必ずしも採用されるとは限りません。

 

不動産の鑑定評価をする場合の方法としては、主に次の３つの鑑定方法が挙げられます。

・取引事例比較法

・収益還元法

・原価法

では、それぞれについて、以下で簡単に説明します。

 

(1) 取引事例比較法

 

取引事例比較法は、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、市場全体の動向や取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の評価額を算出する方法です。不動産の評価方法としては、最も基本的な方法として使われています。

 

取引事例比較法は、まず周辺地域の取引事例を収集して適切な事例の選択を行います。その収集された取引事例に係る売買価格に必要に応じて、事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、求められた価格を検討して対象不動産の価格を求めます。取引事例比較法により求められる価格を「比準価格」といいます。

 

(2) 収益還元法

 

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求めます。この手法による試算価格を「収益価格」と言います。

 

算式で示すと以下のとおりです。

＊年間純収益÷利回り＝収益価格

 

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合や投資不動産の評価額を算定する場合に特に有効です。

 

また、収益価格を求める方法には、

直接還元法とDCF方法という２つの方法があります。

 

➀直接還元法

 

直接還元法とは、通常１年間における純利益を還元利回り（表面利回り）で割って、収益価格を求める方法です。

 

②DCF方法

 

DCF方法とは、「Discounted　Cash-Ｆlow」の略で、次の２つの価値の合計を求める方法です。

・対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの

・所有期間終了時に売却できると予測される価格を現在価値に割り戻したもの

 

(3) 原価法

 

原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の試算価格を求める手法です（この手法による試算価格を積算価格という）。

 

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができます。

 

上記のように、原価法とは、対象不動産を仮にもう一度調達した場合の原価を求めた後に、建築年数による低下した価値を減価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

この方法は、建物や一戸建ての評価額を算出する場合に多く使われています。

 

(4) 不動産鑑定士による評価の手法

 

不動産鑑定士による鑑定評価額は、取引事例比較法により求められた「比準価格」と収益還元法により求められた「収益価格」を、「個別的要因」を考慮して比較して求められます。例えば、取引事例比較法に重きをおく場合は、比準価格：収益価格＝７：３といったように求めます。

 

（※）「個別的要因」の一例

 

・間口、奥行、地積、形状

・高低、角地その他の接面街路との関係

・接面街路の幅員、構造等の状態

・上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易

・公法上及び私法上の規制、制約等

 

特に、個別性の強い土地としては以下のようなものがあります。

 

・無道路地

・路線価がない道路に接面した土地

・市街化調整区域の雑種地

・近くに嫌悪施設がある土地

・臭気、騒音がある土地

・土壌汚染地

・借地人が複数いる借地権付き分譲マンションの底地

 

このようなケースにおいて、鑑定評価の格差補正率が、路線価方式の画地補正率を上回り、相続税評価額が時価を上回ると想定される場合は、不動産評価額を下げる効果があります。

 

まとめ

 

・不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律により規定された国家資格を持ち、不動産の鑑定評価に関する高度の専門職業家です。

・不動産鑑定士は、土地や建物などの不動産の経済価値について、周囲の地理的状況や法規制、市場経済における価値などさまざまな要素を考慮して鑑定評価をおこないます。

・宅地の評価には「路線価方式」と「倍率方式」があります。

・「路線価方式」と「倍率方式」は、地域的に画一的で個別のケースにはそぐわない場合があり、修正が必要な場合は、「不動産鑑定士による評価」も認められています。

・不動産鑑定評価の方法には次のようなものがあります。

➀取引事例比較法

②収益還元法

③原価法

・不動産鑑定士による鑑定評価額は、取引事例比較法により求められた「比準価格」と収益還元法により求められた「収益価格」を「個別的要因」を考慮して