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親が認知症になったら不動産売却は可能か? PART1

―認知症になる前の対策となってからの対策―

 

認知症になった親の不動産を売りたいけれども、売れなくなってしまったなどと困る方が増えています。基本的に不動産の売却には所有者の意思確認が必要です。意思能力が無ければ所有者本人による売却はできません。しかし、簡単に子どもが代わりをすることもできません。相続人が複数いれば、将来の遺産相続をめぐっての争いにも発展します。ここでは、親が認知症になる前にできる対策と、認知症になってからの対策について説明します。

目次

1.認知症になった人は売買契約を締結できるのか?

2.認知症になる前の不動産売却対策

3.認知症になった後の不動産売却対策

まとめ

1.認知症になった人は売買契約を締結できるのか?

 

(1) 本人の意思能がない重度の場合は売買契約を締結できないが、軽度の場合はできる。

 

所有している不動産の名義が親の場合、本人の意思確認が求められます。そして、自分の行為によりどんな法律的な結果が生じるのか判断できない場合は意思能力が無いとみなされ、売買契約を結べません。重度の認知症の場合が該当します。その場合の売買契約は無効となります。

しかし、認知症の症状が軽度で意思能力があれば、所有者本人によって売却可能です。

 

(2) 意思能力の有無を判断するのは医師

 

認知症なのか、もし、認知症であるならばどの程度の症状で、本人に意思能力があるのかなどの判断は、医師の診察が必要です。

医師が認知症の進行を診断する際は、以下のポイントが参考になります。

 

・既往症
・最初の異変と時期
・症状と症状の進行度
・日常生活に支障のあるレベルか、単なるもの忘れなのか

 

①意思能力があると判断された事例

 

・他者とのコミュニケーション能力に問題ない。
・公証役場に赴いたり、遺言公正証書を作成したりできる。
・すでに仲介業者へ依頼し、媒介契約を締結している。 など

 

②意思能力がないと判断された事例

 

・簡単な質問でも、まれに会話が成立する状態
・自身の名前や生年月日を答えられない。
・非常に不利な内容であっても契約や文書にサインしたことがある。

 

医師の判断が出た場合は、診断書など記録に残り証明できるものを求めておくことが必要です。

 

2.認知症になる前の不動産売却対策

 

親が認知症になる前であれば、以下の方法で不動産売却の準備をしておくことが考えられます。ただし、子供が財産の相続にばかり関心を持つのはなく、親の財産なのですから所有者である親の気持ちもよく聞くようにすることが重要です。

 

(1) 認知症になる前の不動産売却対策

①生前贈与で不動産の名義を変更する。

 

生前贈与は相続と比較した場合、相続人が複数いる場合相続後のトラブルを回避するために、指定した人に不動産を渡せることがあります。ただし、相続でも遺言により同様のことは可能です。ただし、遺言では解釈の相違が出ないように指示を明確にする必要があります。

 

贈与税では、時間をかければ年間110万円までは基礎控除となります。「暦年課税」というものです。

また、取り決めた相手から2,500万円まで贈与税が発生しない「相続時精算課税制度」や、夫婦間の場合は2,000万円まで非課税になる「贈与税の配偶者控除の特例」という制度もあります。

 

一方、3年以内に贈与者が死亡したケースでは贈与財産は相続税の課税対象になったり、相続時精算課税制度を利用した際は110万円まで基礎控除となる「暦年課税」が適用されなかったりするデメリットもあります。

 

生前贈与では、贈与契約書を作成し、法務局で登記申請が必要です。

 

②不動産を家族信託しておく。

 

家族信託とは、家族に財産の管理・処分を行える権限を与える信託の方法を活用した制度です。親が認知症であっても、本人に対して意思確認手続きが行われず、信託契約を結んだ家族が不動産を売却できるメリットがあります。信託契約では、対象となる不動産や当事者、信託する目的などを契約書に記載します。

 

家族信託は後に紹介する成年後見制度よりも、柔軟に財産管理できる点があります。しかし、家族信託も家族の相続人間で争いが起きる可能性がある場合はまとまらない点があったり、節税効果が薄かったりする点もあります。

 

家族信託を利用する際に必要な手続きでは、信託契約、法務局での登記申請が必要です。

 

③任意後見制度を利用する。

 

任意後見制度は、将来的に判断能力が不十分になったときのために、後見する人と後見事務の内容を、事前の契約によって決めておくものです。後見する人のことを任意後見人と呼びます。

 

任意後見制度のメリットは、親が自由に任意後見人を選出できたり、任意後見監督人による任意後見人のチェックがあり、仕事の内容を確認できたりすることです。一方でデメリットは、法定後見制度と同様の取消権がなかったり、任意後見人・任意後見監督人に報酬が必要であったりすることです。

 

任意後見制度の手続きは、任意後見契約を締結し、法務局での登記が必要です。

 

認知症の後見人になった後の不動産売却の手順は通常の売却と同一です。

 

(PART2に続く)

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