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親が認知症になったら不動産売却は可能か? PART2

―認知症になる前の対策となってからの対策―

 

(PART1より続く)

2.認知症になる前の不動産売却対策

(2) 親が認知症になる前に準備・確認しておきたいこと

 

認知症となってしまう前に準備や対策を行っておくことがとても大切です。準備と確認のポイントには次のような点があります。

①相続を予定する不動産の内容を確認する。

 

親が不動産を所有しており相続予定であるのであれば、まずは不動産の内容を確認しておきます。不動産の内容では、物件内容と路線価による評価額、場所による市場性と価格相場、権利関係などです。

 

②相続方法について被相続人・相続人で相談する。

 

不動産を含む資産の相続方法について被相続人・相続人で相談します。不動産相続の話し合いでは、売却するのか、維持するのか、活用するのか、相続放棄するのかを検討します。また、相続人間の利益の相違についての調整が重要な点になります。

 

財産の分割が難しい場合は、不動産を売却し現金化することが公平な分割を可能にする手段です。しかし、生前の不動産売却は、相続税控除のマイホームを売ったときの特例などが受けられなくなる場合があります。

 

不動産を維持するのであれば、実際に相続人の誰が居住するのかが問題になり、親に配偶者がいれば老後の介護のために子供の誰が同居し世話をするかなどが問題となります。

 

③具体的な対策(家族信託・相続時精算課税制度・遺言書など)を検討する。

 

相続方法について話し合いがまとまったら、まとまった内容で事前準備を行いましょう。具体的な事前対策として、下記3つの方法があります。

 

a.遺言書を作り、認知症に備える。

遺言書は被相続人(亡くなった方)の意思で相続方法について決定できる公的な証明書となります。遺言書を作成しておくことで相続トラブルを回避することが可能です。

ただし、遺言の作成の仕方では厳しい規定があり注意が必要です。

 

b.家族信託で資産管理の権限を移す。

家族信託とは、生前でも家族に財産の運用を任せることが出来る制度です。財産を託す人を委託者、管理を行う人を受託者といい、信託契約を締結することで生前に不動産管理を委託することが可能になります。

 

不動産管理を委託された受託者は、委託者が認知症にかかっている場合でも不動産の売却が可能になります。家族信託で不動産売却を行う場合、所有権は委託者(親)に残っているままのため、贈与税がかからない点もポイントです。

 

また、信託契約で設定できる内容は自由度が高く、あらかじめ条件を設定しておくことで、所有権の移転が行えるようにすることも可能です。一方、信託契約の作成では司法書士への報酬費用がかかる点が挙げられます。

 

c.相続時精算課税制度で不動産の名義を変更する。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母が20歳以上の子や孫に財産を贈与する場合、2,500万円までの贈与税が発生しない税制度です。これを活用することで、2,500万円以下の家であれば贈与税が課税されずに名義変更を行うことが可能となります。

ただし、親の死亡後は贈与税とは別に相続税が課税される点に注意が必要で、2,500万円をこえる資産を贈与する場合には、贈与税と相続税の両方が課税されることとなります。相続税を減額や回避する手段ではない点には留意しておきます。

 

3.認知症になった後の不動産売却対策

 

親が認知症になった後は、成年後見制度によって制限はありますが不動産の売却は可能です。

 

(1) 成年後見制度とはどんな制度か

 

成年後見制度は、認知症などにより重要な判断ができなくなった人を法的に保護するため、支援してくれる人(成年後見人)をつける制度です。成年後見制度では、不動産の売却には裁判所の許可が必要になります。また、受益者に損失を与える可能性がある買い換えなどはできません。

 

成年後見人は、不動産・貯金などの財産管理、遺産分割の協議、介護施設・サービスに関する契約の締結などを行うことができます。

 

(2) 成年後見制度の種類

 

成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類あります。判断能力が不十分になる前に本人が、自身の意思で後見人を決定できる制度が任意後見制度です。

 

判断能力が不十分になってしまった後に、周囲の方などが申し立てを行い、家庭裁判所が後見人を選定する制度は法定後見制度と言います。親が認知症になった後では法定後見制度を検討します。

 

法定後見制度には、「後見」、「保佐」、「補助」という3種類があります。

 

①後見

 

対象者は、常に判断能力が欠けている人

与えられる代理権は、財産関連の法律行為

取り消しできる行為は、日常生活に関連の行為以外

 

②保佐

 

対象者は、著しく不十分な判断能力の人

与えられる代理権は、特定の法律行為

取り消しできる行為は、借金や訴訟行為、相続の承認・放棄 など

 

③補助

 

対象者は、不十分な判断能力の人

与えられる代理権は、特定の法律行為

取り消しできる行為は、借金や訴訟行為、相続の承認・放棄 など

 

(3) 法定後見人になる手順

 

法定後見人になるための手順は、次の通りです。

 

・申し立てができる人を確認

・医師による診断書を取得

・必要書類を集める。

・申立書類の作成

・家庭裁判所での面接予約

・家庭裁判所へ申立書類一式を提出

・家庭裁判所で審理がスタート

・提出資料・調査結果に基づき判断が決定される。

 

(4) 法定後見人になるために必要な書類

 

必要な書類は次のようなものです。

・申立書

・申立事情説明書

・親族関係図

・親の財産目録

・親の収支状況報告書

・後見人候補者事情説明書

・親族の同意書

・戸籍謄本

・住民票

・認知症などの診断書

などです。

 

まとめ

 

・認知症になった人は、本人の意思能力がない重度の場合は売買契約を締結できませんが、軽度の場合はできます。

・認知症なのか、本人に意思能力があるのかなどの判断は、医師の診断が必要です。

・認知症になる前の不動産売却対策では下記のようなものがあります。

①生前贈与で不動産の名義を変更する。
②不動産を家族信託しておく。
③任意後見制度を利用する。

・認知症になった後の不動産売却対策では、成年後見制度の法定後見の活用があります。

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