―トラブルを避けるためには必須の媒介契約書。そのポイントを確認するー

 

不動産売却では売主は実際には業務のほとんどを不動産仲介会社に任せます。そしてその対価として仲介料を支払います。また、仲介では媒介契約を結び、その種類により内容が異なります。どのような販売活動がなされるのか、状況はどのように把握できるのか、仲介手数料の規定などについて確認することが重要です。不動産会社にとっても仲介という業務は成功報酬制のためリスクはあるのです。売主と不動産会社の信頼関係が重要です。自分の希望を生かすためにも媒介契約書とそのポイントについて知っておきます。

 

目次

1.媒介契約作成は必須ではないがトラブルを防ぐために必要

2.媒介契約と仲介手数料

3.一般媒介契約書のチェックポイント

(1) 標準媒介契約約款に基づいているか

(2) 営業・宣伝活動の内容

(3) 「明示型」および「非明示型」どちらのどのような契約形態になっているか

(4) 仲介手数料を支払う時期

(5) レインズへの登録の有無

(6) 売り主の責任や義務

(7) 反社会勢力との関係はないか

まとめ

１．媒介契約作成は必須ではないがトラブルを防ぐために必要

 

法律的には媒介契約は、媒介意思の合致により成立し、媒介契約書の作成は成立要件ではありません。媒介契約書の作成がない場合でも、取引経過の中で、媒介意思の合致が認められれば、明示または黙示の媒介契約が成立します。

 

ただし、媒介契約書の作成が無く、媒介内容や媒介報酬額の取決めも無いまま、媒介業者が売買取引に関与し、後に媒介契約の存否や媒介報酬を巡ってトラブルになるケースがあります。また、媒介契約が成立した後、売主の自己都合で媒介する不動産会社を排除して、買主と直接売買取引をすることは、故意に不動産会社の媒介による売買契約成立を妨げたものとみなされ、相応の媒介報酬の支払い義務が発生する可能性があります。

 

トラブルを避けるために、宅建業法は、媒介契約を締結した際には、遅延なく所定事項を記載した媒介契約書を作成し、記名押印し、依頼者に対してこれを交付することを義務付けています（宅建業法３４条の２第１項）。

 

２．媒介契約と仲介手数料

 

不動産会社側にとって媒介契約を結ぶ目的は、売主に対して確実に仲介手数料の請求を行えるようにするためです。不動産会社の利益は主に売買契約成立後に受け取る仲介手数料だからです。この利益を売り主から確実に得るために、売買が成立したときの仲介手数料を媒介契約書に取り決めて、売主と媒介契約を締結します。

不動産会社が仲介手数料の支払いを売主から受領するには、次の4つの条件が必要となります。

 

①宅地建物取引業の免許業者であること

②不動産会社と売り主との間で媒介契約が成立していること

③不動産会社が媒介業務を行ったこと

④その媒介業務により売買契約が成立したこと

 

３．一般媒介契約書のチェックポイント

 

一般媒介契約書のチェックポイントとして、次の7点があげられます。

 

①標準媒介契約約款に基づいているか

②営業・宣伝活動の内容

③「明示型」および「非明示型」どちらの契約形態になっているか

④仲介手数料を支払う時期

⑤レインズへの登録の有無

⑥売主の責任や義務

⑦反社会勢力との関係はないか

 

特に「仲介手数料を支払う時期」や「売主の責任や義務」という項目は、金銭の支払いに関わる重要な事項なので細心の注意を払うようにしてください。

 

それでは、それぞれのチェックポイントを詳しく見ていきましょう。

 

(1) 標準媒介契約約款に基づいているか

 

一般媒介契約書のチェックポイントとして最初に行うべきことは、実際に標準約款と比較し漏れなどがないかを確認することです。国土交通省では媒介契約を締結する際、不動産会社に対して標準媒介契約約款をもとに行うよう義務づけています。なお、標準約款に記載されていない内容であっても、売り主が追記したい条件があれば特約として記載します。

 

(2) 営業・宣伝活動の内容

 

不動産会社が行う営業活動にはどのようなものか。宣伝活動において使う媒体は何か。その他の営業方法などを確認します。また、その回数や頻度もあります。集客が十分いかない場合もあるのでその対策なども確認します。

不動産会社を通さず自分自身で購入希望者を見つける活動をする予定がある場合は、その旨の記載があるかどうかもチェックします。

 

(3) 「明示型」および「非明示型」どちらのどのような契約形態になっているか

 

一般媒介契約には「明示型」および「非明示型」の2種類があります。標準媒介契約約款には「明示型にすること」との規定があるのですが、売主が希望するのであれば非明示型にすることが可能です。一般媒介契約書を作成するときには、明示型・非明示型のどちらを希望するかを不動産会社に伝えるようにします。

 

ちなみに明示型の一般媒介契約を結んだ場合には、複数の不動産会社に仲介依頼をした際、すべての不動産会社に対して、依頼している他の不動産会社の名称を通知しなければなりません。一方、非明示型の場合は通知が不要です。

 

(4) 仲介手数料を支払う時期

 

仲介手数料を支払う時期は、売買契約後と引き渡し時の2回に分けて支払うとか、引き渡し時に一括で払うのかを確認します。買主のローンの審査がある場合は、それが通るかどうかさえもわかりませんので確認が必要です。

 

(5) レインズへの登録の有無

 

レインズとは国土交通大臣より指定を受けた不動産流通機構が運営する情報ネットワークシステムのことで、不動産情報の登録と提供を行っています。レインズは不動産業者のみが登録・利用できる不動産ネットワークで、登録すれば全国の不動産売買物件の情報を閲覧することが可能になります。

一般媒介契約の場合はレインズに登録する義務がありませんが情報閲覧ができるので有効に活用できます。

 

(6) 売主の責任や義務

 

一般媒介契約書には、売主自身の責任や義務を規定している部分があります。

情報共有などの項目で、連絡を怠ると違約金につながる可能性が高いです。

 

代表的な項目を次のようなものです。

 

①依頼する他の不動産業者の名称と所在地を隠さずに伝える。（明示型の一般媒介契約の場合です。）

②他の不動産業者で売買契約がまとまった際、通知する義務がある。

追加で依頼先が増えた場合には、これまでの依頼先にも共有する義務が発生します。

③不動産会社から紹介された人との直接取引は禁止（2年以内に直接取引を行うと、仲介手数料相当額を支払わなければいけません。）

 

(7) 反社会勢力との関係はないか

 

平成23年6月より、反社会勢力を排除するよう示唆した条項を、媒介契約書全般に組み込むことが普及してきています。不動産売買において、暴力団などの反社会勢力を排除するのが目的です。不動産会社が反社会勢力と関係があった場合には、とんでもないトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

 

まとめ

 

・媒介契約は、媒介意思の合致により成立し、媒介契約書の作成は成立要件ではありませんが、トラブルを避けるために宅建業法は、媒介契約を締結した際には、遅延なく所定事項を記載した媒介契約書を作成し、記名押印し、依頼者に対してこれを交付することを義務付けています。

・一般媒介契約書のチェックポイントポイントとして、次の7点があります。

①標準媒介契約約款に基づいているか

②営業・宣伝活動の内容

③「明示型」および「非明示型」どちらの契約形態になっているか

④仲介手数料を支払う時期

⑤レインズへの登録の有無

⑥売り主の責任や義務

⑦反社会勢力との関係はないか