―費用の内容、金額、支払時期は？―

 

マンションや戸建てなどの不動産を売買するときには、仲介の媒介契約をした不動産会社に報酬として仲介手数料が発生します。媒介契約は成功報酬制ですので不動産会社にとっては原則的に唯一の収入となります。仲介手数料にはどのような意味がありどのような内容なのか、金額はいくらで上限はあるのか？いつ支払いどのように払うのか？などについて説明します。

目次

1.不動産売買にかかる仲介手数料とは？

(1) 仲介手数料の意味

(2) 仲介手数料は成功報酬制

(3) 不動産売買の流れと仲介の仕事

2.仲介手数料にはどんな費用が含まれるのか

3.仲介手数料の金額

4.仲介手数料を支払う時期と支払い方

まとめ

 

１．不動産売買にかかる仲介手数料とは？

 

(1) 仲介手数料の意味

 

不動産売却の広告では誰がどのような役割で販売しているのかを示す取引態様というものが表示されています。「売主（事業主）」、「販売代理（代理）」、「仲介（媒介）」という態様です。仲介手数料がかかるのは「仲介（媒介）」の取引態様です。

個人が売主の中古マンションや中古一戸建て、土地は「仲介」がほとんどです。不動産会社が売りに出す新築マンションは取引態様では「売主」、「販売代理」が多く、その場合仲介手数料は発生しません。報酬は売買価格に含まれています。

 

仲介手数料とは、不動産の売買の場合、売主と買主の間に入って案内から契約・引き渡しまでサポートする不動産仲介会社に支払う手数料のことです。賃貸についても仲介手数料はあります。

 

不動産売買は高額な取引になるだけに、さまざまな法律や税制に対処できる専門知識が必要で不動産会社の仲介が必要になっています。

 

(2) 仲介手数料は成功報酬制

 

仲介手数料は不動産会社への業務の対価となるわけですが、宅地建物取引業法で成功報酬と決まっており、売買契約が成立しない場合、売主は支払う必要はありません。

 

(3) 不動産売買の流れと仲介の仕事

 

①査定

 

物件の法律的調査、周辺相場などを調査して、いくらで売るか貸すか、適正な価格を算出します。

 

②集客営業

 

広告販売活動を行い、買主を見つけます。具体的には、宣伝のための資料の作成、売り出し価格の提案、売り方や募集方法の提案、チラシやインターネットなどを利用しての宣などです。

 

③物件案内

 

購入検討者を現地に案内し、物件説明を行い、物件や周辺環境についても説明します。

 

④売買条件の交渉

売主・買主の間に立って、売買金額や引き渡しの時期、支払い方法などの条件を調整します。

 

⑤契約

 

重要事項説明書・売買契約書を作成します。重要事項の説明を行い、双方が合意したら、契約内容を記した書類に双方が署名捺印します。その他不動産に関する契約締結のサポートを行います。その後、住宅ローン手続き、引き渡しに関係した手続きなどがあります。

 

２．仲介手数料にはどんな費用が含まれるのか

 

手数料に含まれるのは「通常の業務で発生する費用」です。前述した不動産会社の仲介の仕事である①査定②集客営業③物件案内④売買条件の交渉⑤契約に関する費用は含まれます。

 

ただし、売れるまではなんでも無制限に不動産会社に依頼できるわけではありません。

例えば売主の遠隔地の購入希望者のところへ交渉に行ってもらう場合の出張費や、通常では行わない特別な広告宣伝をしてもらう費用などは仲介手数料とは別に費用が必要です。いわばオプション費用です。

 

３．仲介手数料の金額

 

不動産会社が受け取る仲介手数料では、宅地建物取引業法により上限額が設定されており、それを超えて仲介手数料を請求することはできません。また、上限額以内であれば、自由に金額を決めることができます。

 

• 仲介手数料の上限額

※売買価格には消費税を含みません。ただし、報酬額には別途消費税がかかります。

 

売買価格 200万円以下の部分―取引額の5%以内

200万円超400万円以下の部分―取引額の4%以内

400万円超の部分―取引額の3%以内

400万円を超える場合は、上記をまとめて以下の計算式で求められます。

 

消費税10％の場合は、具体的には速算式は以下の計算式となります。

 

• 仲介手数料 ＝売買価格(税抜)×3％＋6万円＋消費税

（売買価格×3.3％＋6万6,000円）

 

なお、仲介手数料は大きな金額になることもあるので、消費税の負担も気になりますが、消費税は国内で事業者が事業として対価を得て行う取引で仲介手数料にも課税されます。

 

４．仲介手数料を支払う時期と支払い方

 

仲介手数料は成功報酬なので、不動産の売買が成立するまでは支払う必要はありません。また、手数料の金額も売買価格が決定しないと算出できないので、「契約成立後」が支払いのタイミングということになります。

 

• 一般的には、売買契約時に半額を、物件の引渡し時に残りの分を支払います。

 

ただし、売主と不動産会社が打合せして決めることができます。全額を一括で支払うこともできますが、不動産会社の仕事は売買契約が成立したら終わりではなく、その後も各種の手続きが残っているので、引渡しまで2回に分けて支払うのが一般的となっています。

 

まとめ

 

・仲介手数料とは、中古住宅や土地などの不動産の売買の場合、売主と買主の間に入って案内から契約・引き渡しまでサポートする不動産仲介会社に支払う手数料のことです。

・仲介手数料は成功報酬制で、売買契約が成立しない場合は支払う必要はありません。

・仲介手数料に含まれるのは「通常の業務で発生する費用」で、売主の希望による特別の広告や遠隔地への出張はオプションとなり別途かかるのが原則です。

・仲介手数料の速算式は下記になります。

仲介手数料 ＝売買価格(税抜)×3％＋6万円＋消費税（売買価格×3.3％＋6万6000円）

・仲介手数料を支払う時期と支払い方は、一般的には、売買契約時に半額を、物件の引渡し時に残りの分を支払います。