―解除が認められる場合とは？―

 

不動産売買において契約後にさまざまな理由から白紙に戻したいというケースがあります。しかし、単に他に良い物件や安い物件が見つかったから解約したいなどできるわけではありません。特に、不動産売買の契約は金額が大きいこともあって簡単に解約はできるものではありません。大きなトラブルを招くおそれがあるので注意しなければなりません。

ここでは、売買契約後に起きる解除で認められるケースと注意点について説明します。

目次

1.不動産売買契約は解除できるのか？

2.不動産売買契約で認められる解除のケース

(1) 手付け金の放棄や倍返しによる解除

(2) 相手方の契約違反による解除

(3) 住宅ローン特約の条件による解除

(4) 売主に「契約不適合責任」がある場合の解除

(5) 消費者契約法で問題がある場合の契約解除

(6) 売主が不動産会社の場合のクーリング・オフによる解除

(7) 売主と買主の話し合いによる解除

3.契約解除した場合の金銭上の処理方法

4.不動産の売買契約後の解除でトラブルを減らすポイント

まとめ

 

１．不動産売買契約は解除できるのか？

 

(1) 契約の解除とは何か

 

契約の解除とは、契約が有効に成立した後に、契約を締結した当事者の一方からの意思表示によって、契約関係を契約締結時にさかのぼって解消することをいいます。

 

解除は、有効な意思表示がなされて契約が有効に発生した後に、当事者の一方のみの意思表示によって契約を消滅させてしまう制度ですから、一定の原因（解除原因）が認められなければ解除は認められません。

 

(2) 不動産売買契約締結後の解約・解除はできるのか？

 

契約は一度締結すれば基本的には破ってはいけないものです。しかし、不動産売買契約において、契約書に解除について規定があればそれに従い解除は可能です。

 

また、売買契約の解除は買主と売主の双方がどちらかが義務を履行しなければ可能ですが、不動産売買契約は双務契約となっており、そういった違反行為がなくても双方の合意があれば契約の解除は可能です。

 

以下、解除が認められるケースについて紹介します。

 

２．不動産売買契約で認められる解除のケース

 

不動産売買契約で契約の解除が認められるケースについてみていきましょう。

 

(1) 手付け金の放棄や倍返しによる解除

 

手付け金の放棄や倍返しによって売買契約の解除ができます。

 

不動産売買における手付け金とは、契約締結時に売買金額の5～10％程度の金銭をあらかじめ支払うものです。契約成立を前提として一定の金銭を売主に預けておき、契約締結後に売買代金を支払う際に代金の一部として充当することが一般的です。手付け金の目的が不明だった場合は、特段の事情がない限りは以下の解約手付けとして扱われることになります。

 

手付け金には次の3種類があり、不動産売買契約の多くは「解約手付け」となります。

①違約手付け：契約違反の場合に没収されることになる手付け金

②解約手付け：売買契約締結後に契約を解除する場合に支払う手付け金

③証約手付け：売買契約の存在を証明するために支払う手付け金

 

売買契約の際に解約手付けを売主側に預けておくことで、相手方が契約履行に着手するまでに契約の解除が可能です。買主側が契約を解除する場合は手付け金を放棄し、逆に売主側から解除する場合は預かっていた手付け金を倍返しすることで当該契約を解除します。

 

(2) 相手方の契約違反による解除

 

契約の相手方が契約内容に含まれた事柄を履行しないなどの違反行為によって当該契約の解除が可能になります。たとえば、契約した売買金額が買主から支払われないケースや、代金を支払ったにもかかわらず売主が引き渡しに応じないような場合です。

 

ただし原則として、履行されない時点ですぐに解除できるわけではなく、1週間程度の履行期間を設けて相手方に催告をし、それでも履行されなかった場合に契約を解除できることになります。

 

(3) 住宅ローン特約の条件による解除

 

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを組んで不動産の売買代金を支払う前提で契約を結んでいた場合、そのローン審査が通らなければ売買代金を支払うことができないため、特約によって売買契約の解消を可能にするものです。

 

住宅ローン特約は、不動産の買主が住宅ローンを利用できなかったときに、違約金を支払うことなく契約の解除ができ、手付金も返還される約定です。

 

ただし、一定期限内に買主が住宅ローンの申し込みを行わなかった場合や、必要書類の準備を怠ってローン申請ができなかった場合などには特約は不適用となります。

特約が適用されなかった場合、買主の事情による売買契約後の解除ということになるので、違約金などを支払う必要が出てきます。

 

(4) 売主に「契約不適合責任」がある場合の解除

 

契約不適合責任とは、売買の目的物が契約の内容に適合しない場合や契約条件を満たさない場合に売主側が買主側に対して負うことになる責任のことです。取引対象不動産に不具合や数量・品質・種類など、契約目的と異なる内容があった場合、売り渡す物件の構造に問題があった場合など、契約目的を果たせないケースが該当します。

 

売主側に契約不適合責任がある場合、売買契約の内容が実現できないことになるので、買主側に契約の解除権が発生します。

契約解除には損害賠償請求も加わることがあり、売主は誠実な取引と対象不動産の状況を正確に買主に伝える必要があります。

 

(5) 消費者契約法で問題がある場合の契約解除

 

業者からの大幅な値上がりを示唆されるなど不確定な情報によって買主が事実誤認した結果や、当該不動産に関する重要な事柄について事実と違う説明を聞いて不動産を購入したのであれば、同法の適用によって契約の解除が可能です。

売買契約をした不動産に抵当権が設定されているのにその事実を隠していた場合や、間取りや築年数を間違えて伝えていた場合などもあります。業者が故意に重要な事実を伝えなかったケースはもちろん、錯誤（勘違い）によって不実の情報を伝えた場合でも適用対象となります。

 

ただし、同法は事業者と消費者が契約する場合に消費者を守るためのものなので、適用されるには買主か売主のいずれかが不動産会社でなければいけません。

 

(6) 売主が不動産会社の場合のクーリング・オフによる解除

 

売主が個人の場合は適用されませんが、不動産会社だった場合は、「クーリング・オフ」によって契約を解除できる可能性があります。

買主がクーリング・オフを利用するには、売主が不動産業者であることに加えて、さらに「業者の事務所以外の場所で契約を締結している」という要件を満たす必要があり、買主が業者の事務所で交わした契約の場合はクーリング・オフの適用はされません。クーリング・オフ

の期間は業者がクーリング・オフに関する告知書の交付を行っていた場合、告知を受けた日から数えて8日です。

 

(7) 売主と買主の話し合いによる解除

 

不動産に限らず、あらゆる売買契約は売主と買主の合意によれば契約の解除が可能です。たとえ不動産の売買契約書に記載がなかった条件であっても、双方が話し合いのうえで合意に達すれば契約を解除することができます。

 

３．契約解除した場合の金銭上の処理方法

 

契約解除した場合の金銭上の処理方法には次のようなものがあります。

 

(1) 手付解除

 

①売主は、受領した手付金額の2倍の金額を買主に支払い解除ができます。

②買主は、支払った手付金を放棄することにより解除できます。

 

(2) 相手方の契約違反による解除

 

契約違反と認定するには裁判による判断を待たなければならない事例が多くあります。

また契約違反と認定された場合であっても、損害額を簡単に決めることがむずかしく、あらかじめ設定した損害額を「違約金」として損害を補填する方法がとられています。

一般的に違約金は売買代金の10％から20％程度です。違約金を相場より大幅に高い額にした場合、民法における「公序良俗に反する契約」とみなされ、契約が無効になってしまう場合もあります。

 

(3) 住宅ローン特約による解除

 

予定していた融資が受けられず売買代金の支払いができなくなったケースでは、買主に責めがあることは少なく、売買契約は自動解除となり契約は白紙に戻り、売主は受領した手付を無利息で返還します

 

(4) 売主に「契約不適合責任」がある場合の解除

 

物件の引渡し前の滅失・損傷などでは売買契約を白紙解除することが一般的となっています。契約は白紙解除なので売主は受領した手付を無利息で買主に返還します。

契約不適合責任では買主側に契約の解除権が発生し、契約解除には損害賠償請求も加わることがあります。

 

(5) 消費者契約法や民法で問題がある不動産の契約解除

 

前述の消費者契約法上の問題だけでなく、民法上の詐欺や錯誤による契約の取消し

などを主張できる場合があります。

 

４．不動産の売買契約後の解除でトラブルを減らすポイント

 

売買契約を解除する際のトラブルを減らすためには不動産の売買契約書に解除の条件を明記することが重要です。特に次の項目が入っているかを確認します。

 

①売買代金

②手付け金の種類と金額、解除の場合の規定

③代金の支払時期と支払方法

④当該不動産の所有権移転時期

⑤引き渡し時期

⑥所有権移転登記などの負担について（※一般的には買主が登記費用を負担する）

⑦売主の「契約不適合責任」(任意規定)

⑧住宅ローン特約

⑨契約違反が生じた際の解除と違約金

⑩抵当権抹消

⑪公租公課などの負担について

 

まとめ

 

・不動産売買契約は一度締結すれば基本的には破ってはいけないものです。しかし、不動産売買契約において、契約書に解除について規定があればそれに従い解除は可能です。

・不動産売買契約で認められる解除のケースには次のようなものがあります。

①手付け金の放棄や倍返しによる解除

②相手方の契約違反による解除

③住宅ローン特約の条件による解除

④売主に「契約不適合責任」がある場合の解除

⑤消費者契約法で問題がある場合の契約解除

⑥売主が不動産会社の場合のクーリング・オフによる解除

⑦売主と買主の話し合いによる解除

・手付解除

①売主は受領した手付金額の2倍の金額を買主に支払い解除ができます。

②買主は支払った手付金を放棄することにより解除できます。

・相手方の契約違反による解除などの場合などは、違約金の方法がとられています。

・不動産の売買契約後の解除でトラブルを減らすためには、売買契約書での解除の条件の明文化が重要です。