不動産売買契約の手付金とは

 

一般の商品の売買では使いませんが、不動産の売買では特有の用語である「手付金」というものがあります。この手付金は法的な性格を持ったものです。一方、一般的な商品の売買では、「内金」や「申込金」という用語もあります。これらはどのように違うのか、そして、不動産売買における手付金の制度はどのようなものか、その内容、種類、要件などを紹介します。

目次

１. 不動産売買における手付金とは

(1) 手付金とは

(2) 手付解除とは（手付金倍返し）

(3) 手付金放棄とは

２. 売買における「内金」、「申込金」とは

(1) 内金

(2) 申込金

３. 手付金の種類

(1) 解約手付

(2) 違約手付

(3) 証約手付

４. 手付解除ができる期間

５. 住宅ローンが通らなかった場合、「住宅ローン特約」があれば手付金は戻る。

６. 手付金の支払いに対するリスク対応策

(1) 不動産保証協会の一般保証制度とは

(2) 一般保証制度の利用方法

まとめ

 

１．不動産売買における手付金とは

 

不動産の売買は、契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いことから、その間の法律関係を安定させる意味を含めて、契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。

 

(1) 手付金とは

 

手付金とは、売買契約が結ばれた際に、相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは、相手方に債務不履行があった場合には、損害賠償もしくは違約金として支払われる金銭です。

そのため、手付には、手付解除と手付金放棄があります。

 

(2) 手付解除とは（手付金倍返し）

 

手付解除とは（手付金倍返し）とは売主側が契約解除をするときの方法です。売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで契約解除ができます。

 

(3) 手付金放棄とは

 

手付金放棄とは買主側が契約解除をするときの方法です。

買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。本来であれば返還されるはずの手付金を放棄することで契約解除ができます。

 

２．売買における「内金」、「申込金」とは

 

(1) 内金

 

内金は商業用語であり、手付金のように法律上の取り決めはなく、売買契約後に売買代金の一部を買主から売主へ先に払うお金のことです。

手付金と違い、買主が放棄すれば契約を解除できるとか、売主が2倍払うと解約できるといった法的な性格はありません。内金は、契約を解除すれば戻ってきます。

 

(2) 申込金

 

内金と似たような性格のお金に「申込金（申込証拠金）」というものもあります。購入する意思を表すためのものです。購入時には申込金を差し引いた額を支払います。法的な根拠はありません。こちらも内金同様、買主が放棄すれば契約を解除できるとか、売主が2倍払うと解約できるといった法的な性格はありません。契約を解除すれば戻ってきます。

 

３．手付金の種類

 

手付金の種類には次の3種があります。

 

(1) 解約手付

 

解約手付とは、手付金の授受により、当事者に解約権を留保させるものです。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。

手付金が解約手付である場合には「売主からは、手付金の倍額を返還すること」または「買主からは、手付金を放棄すること」により、契約を解約することができます。

 

(2) 違約手付

 

違約手付とは、債務不履行があった場合、買主の違約のときには、「手付金が違約金として没収」され、また売主の違約のときは、「手付金を返還しなければならないとともに、手付金と同額を違約金として支払わなければならない」という意味をもつものです。

多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。

 

(3) 証約手付

 

証約手付とは、不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金です。契約の成立を明確に表すためのものです。

 

４．手付解除ができる期間

 

手付解除により契約を解除することができるのは一定期間の間です。一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいいます。契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなります。

 

「契約の履行に着手する」とは、単なる履行の準備行為を行うだけではなく、「契約によって負担した債務の履行行為の一部を行い、それが外部から見てわかるものでなければならない」と解されています。

履行の着手の具体例としては、売主であれば、不動産の傷んでいる部分を修繕し始めた場合、買主であれば、内金を支払った場合などがあります。

 

５．住宅ローンが通らなかった場合、「住宅ローン特約」があれば手付金は戻る。

 

買主は売買契約時に手付金を支払います。住宅ローンの本審査を申し込むのはその後ですが、もし住宅ローンに通らなかったら手付金は戻ってくるかですが、消費者保護の観点から設定された「住宅ローン特約」があれば手付金は戻ってきます。なお、現金で購入する場合この特約は使えません。

 

住宅ローン特約では、契約時に住宅ローンを利用する予定の銀行名、金利などローンの内容、銀行からの融資承認を取得する期限などが細かく決められています。

 

６．手付金の支払いに対するリスク対応策

 

手付金を支払う前に、不動産業者から手付金の返還の条件について詳しく説明してもらい、自身で契約書の内容を確認し、手付金が返還されるための条件を確認することが大切です。

 

また、リスク対策の一環として「不動産保証協会」が手付金を保証する、一般保証制度というものがあります。

 

一般保証制度を利用するためには、不動産業者が不動産保証協会に加入していることが条件となりますので、利用する業者が加入しているかどうかの確認が必要です。

 

(1) 不動産保証協会の一般保証制度とは

 

一般保証制度とは不動産保証協会が提供する制度であり、少額の手付金でも保全が可能です。取引が無事終了するまで不動産保証協会が手付金の返還を保証します。（保証には条件があります）

 

(2) 一般保証制度の利用方法

 

一般保証制度を利用できるのは、不動産保証協会に加入している不動産業者との取引に限定されます。不動産保証協会に加入していることを確認後、不動産業者の担当者に一般保証制度を利用する旨を伝えます。後日、不動産業者を経由して不動産保証協会の「保証証書」が渡されます。

保証期間は不動産業者が対象となる金銭を受領したときから決済が完了するまでとなります。

 

まとめ

 

・手付金とは、売買契約が結ばれた際に、相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的のため、あるいは、相手方に債務不履行があった場合には、損害賠償もしくは違約金として支払われる金銭です。

・手付解除とは（手付金倍返し）売主側が契約解除をするときの方法（手付金倍返し）です。売主が契約を解除したい場合には、買主から受領した手付金を返還します。さらに買主から受領した手付金と同額の金銭を買主に支払うことで契約解除ができます。

・手付金放棄とは買主側が契約解除をするときの方法です。

買主が契約を解除したい場合には、手付金を返還してもらえる権利を放棄します。

・手付解除により契約を解除することができるのは一定期間の間です。一定期間とは「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」のことをいいます。契約を締結した後に、当事者の一方が契約の履行に着手してしまうと手付解除による契約の解除ができなくなります。