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不動産売買のトラブルはどんな時に起こるのか？

不動産売買のトラブルの原因で考えられる点では、第1には、商品である不動産の内容が正確に買い手に伝わっているかどうかです。内容で重要なものは不動産が個別性のある商品のため、その状態や欠点、買い手の心理的な要素にも影響を及ぼす総合的なものでなければなりません。第2には、取引条件に関することがあります。取引条件は売り手と買い手の双方の損得に関するものです。また、仲介会社との関係もありえます。

いずれにしても、最終的には契約書という文書の内容で決まります。口頭ではなく文書で確認すること、文書ではトラブルが紛争にまで発展しないように具体的に詳細に記載しておくことが必要です。

１．不動産売買でよく起こるトラブル

不動産の売買では実際にどのようなトラブルが起こるのでしょうか？

公益財団法人　不動産流通センターの2021年不動産統計集によると、一番多かったのは「重要事項説明等(重要事項の不告知を含む)」で全体の33.8%、次に多かったのが「契約の解除(ローン不成立の解除を含む)」で9.7%となっています。

3番目以降では、瑕疵問題5.6%、報酬5.5%、契約に関する書面の交付4.6%、契約内容に関する書面の交付3.3%、媒介に伴う書面の交付3.3％、預り金・申込証拠金等の返還3.1％、相手方等の保護に欠ける行為の禁止2.4％、手付金・中間金等の返還1.9％などとなっています。これらを参考に以下主なトラブル内容と対策について紹介します。

＊公益財団法人不動産流通推進センター「2021不動産業統計集（3月期改訂）不動産業の概況　主要原因別紛争相談件数」

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202103/202103_1gaikyo.pdf

２．重要事項説明における重要事項の不告知

重要事項説明等のトラブルに関しては、重要事項の不告知が一番多いと思われます。

不動産売買では、契約までの間に、不動産についての重要事項に関する重要事項説明をしなければなりません。

そして、例えば過去に事故があった物件であったり、騒音のある物件だったりすると、重要事項の告知として、売主(売主側の不動産会社)から買主(買主側の不動産会社)にその旨を伝えないといけません。

しかし、こうしたマイナスとなる情報を買主に伝えると契約がまとまらない可能性を恐れる場合や、騒音に関する問題などは住む人によって感じ方が変わるものなので、そのことが伝えられないこと(不告知)がありえます。

事実が事前に伝えられていなかったため、買主が新居に住んでから初めて知り、トラブルになることがあります。

こうした重要事項については、基本的に売主側から買主側に対して伝えられるものです。そのためには、まず、売主から売却依頼した不動産会社に気になることをすべて伝えておくことが重要です。どのような内容を買主側に伝えるかどうかは不動産会社が判断します。

３．契約の解除(住宅ローン不成立による解除を含む)

次に多いのが契約の解除の問題です。

売買契約においてみられるのが、契約を締結してから親族などの反対に遭うなどして、解約となるケースです。

売買契約時には、通常であれば買主から売主に支払われた手付金は「解約手付」として、売主が没収することになりますが、これを不服としてトラブルとなってしまうこともあります。

また、不動産の売買契約では、買い手の住宅ローンの審査が通らなかった場合は解約できる旨の住宅ローン特約を盛り込むことが多くありますが、この特約は期限付きです。

特約の期限を過ぎていた場合や、そもそも住宅ローン特約を盛り込んでいなかった(住宅ローン特約を盛り込むかどうかは売主の自由です)場合はトラブルとなります。

とはいえ、解約手付の件にせよ、住宅ローン特約の件にせよ、基本的には売買契約書に書かれている内容に沿って結論は決まります。

解約手付については、契約書の約款で「売主から買主へ契約解除を申し出る時は手付金の２倍、買主から売主へ契約解除する時は手付金の放棄」といった旨が書かれているか確認します。

また、住宅ローン特約については、住宅ローン特約がある旨を約款で確認(住宅ローンが否決の場合は白紙解約という内容)し、「住宅ローン特約に関する期限」の記載があるかをチェックします。

４．不動産の瑕疵を含む「契約不適合責任」について

瑕疵とはキズのことで、売買する対象物について常識で考えて備わっているはずのものが欠けている、また、正常に機能しないという物理的な欠陥です。

さらに、2020年4月より改正民法が施行され、従来の瑕疵担保責任からより幅広い売主の責任が問われる「契約不適合責任」に変わり、「契約の内容に適合しない」というより幅の広い考え方に変わりました。契約書の内容がより重要になってきます。

５．口頭の約束と売買契約書の内容の食い違い

不動産売却のプロセスで起きやすいトラブルの一つとして口頭の約束があります。売主と仲介会社との間の問題としては、不動産会社に最初に口頭で提示された条件と実際の売買契約書の内容が異なるという事がありえます。売主の希望が正確に反映されていない場合や、逆に、口頭で伝えられていなかった条件が付加されている場合などをチェックします。

また、口頭での約束は法的な効力を持たないため、不動産会社や買主との話し合いの結果は口頭ではなく、必ず書面上でやり取りをし確認しておく事が大事です。