入居中賃貸住宅を売却したい場合の「立ち退き料」の相場は？

 

土地や建物の賃貸借契約において、賃貸人側から契約解除を求めるのは容易ではありません。賃借人に立ち退きを請求する際は、賃貸人側に「正当事由」が必要です。正当事由のない立ち退き請求は、借主が拒否する限り認められません。しかし、賃貸人側が立ち退き料を払うことによって解決する方法が広く行われています。賃貸人にとっての、賃借人との立ち退き交渉と立ち退き料の相場について説明します。

目次

1． 賃借人に立ち退きを求めるには、賃貸人の「正当事由」が必要

2． 立ち退き料とは

(1) 立ち退き料とは

(2) 立ち退き料を支払う時期

(3) 立ち退き交渉の流れ

3． 立ち退き料を抑えるポイント

まとめ

 

１．賃借人に立ち退きを求めるには、賃貸人の「正当事由」が必要

 

賃借人に家賃滞納などの落ち度がない状況で、賃貸人都合での立ち退きの強制は認められていません。そして、立ち退きを求めるには賃貸人の「正当事由」が必要です（借地借家法第28条「建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件」。

 

立ち退きにおける賃貸人の「正当事由」とは、その名の通り、賃貸人が立ち退きを要求するもっともな理由のことです。立ち退き要求の正当事由としては、「建物の老朽化による強度不足」、「貸主が居住するのにどうしてもその物件が必要になった」などの理由があげられます。賃貸人の都合で物件を売却したいだけでは不十分と考えられます。

 

現在の借地借家法では、賃貸人及び賃借人のあらゆる事情を考慮して、立ち退き要求が正当なものかを判断するとしていますが、財産上の給付、つまり立ち退き料を支払うことによっても、立ち退き要求ができるとしています。

 

＊借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

「建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」という文言がありますが、この「財産上の給付」がいわゆる「立ち退き料」にあたります。

 

２．立ち退き料とは

 

(1) 立ち退き料とは

 

立ち退き料とは、賃貸人側の都合で賃借人に立ち退きを要求する際に、その補償として支払う費用のことです。

立ち退き料には、立ち退きを求める理由が正当化される意味があり、正当事由が不十分で退去を依頼する場合は、特に立ち退き料を支払う必要があります。

 

(2) 立ち退き料を支払う時期

 

地域の慣習にもよりますが、立ち退き料を支払う時期は、賃貸住宅の明け渡しと同日が一般的です。

 

賃借人から支払いを早めて欲しいとの要求がある場合は話し合いで決めるのが理想的です。

 

(3) 立ち退き交渉の流れ

 

立ち退きまでの流れは、大きく分けて3ステップです。

 

➀立ち退きの通知と打診

 

立ち退き交渉で貸主の都合で立ち退きを求める場合は、賃貸借契約の契約期間満了の6カ月から1年前までに通告し交渉を始める必要があります。

賃借人の次の住居を探すための期間としても、猶予期間は必要になります。

 

＊借地借家法第26条1項

「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」

 

ただし、立ち退き交渉は、あくまでも交渉です。「正当事由があれば、必ず立ち退いてもらえる」わけではありません。

 

②代替物件の提案

 

可能な場合は同じエリアで賃料が同じ水準のアパートを紹介します。地元の不動産会社の協力を得るのが適切です。

 

③立ち退き料の相場は家賃の6カ月程度

 

賃借人に対して立ち退きのお願いをしたら、具体的に立ち退きで必要な補償費用の算出と交渉をおこないます。

 

立ち退き料の相場は家賃の6カ月程度の金額になることが一般的で、その内訳としては以下のような項目になります。

 

・引っ越し代

・引っ越し先で発生する敷金、礼金、前家賃1カ月分

・不動産仲介料（家賃1カ月分）などの費用

・家賃差額（家賃の上昇が発生する場合）

などがあります。

 

敷金が２カ月、仲介手数料が１カ月、前家賃１カ月の場合は合計で約４カ月分となります。

 

家賃差額を払う場合は、「家賃差額補償」と言い補償期間はおよそ1年程度とされることが多くあります。

賃貸人の都合で退去をお願いしているという前提を忘れずに、賃借人の意見をよく聴くことが重要です。

 

３．立ち退き料を抑えるポイント

 

高額になりがちな立ち退き料のため、「なんとか安く抑えられないか」と悩んでいる賃貸人も多いと思います。基本的には、誠意をもって交渉することが立ち退き料を抑えることにもつながります。高圧的な態度で臨むと賃借人の反感を買ってしまい、交渉がもつれてしまう危険性があります。紳士的に柔らかく打診することが必要です。その他に立ち退き料を安くする方法としては、以下のポイントがあります。

 

➀代替物件を紹介する。

 

建物所有者が所有している他の物件があればない良いですがなければ不動産会社の協力で他の物件を紹介する方法があります。気に入らない場合もあると思いますが貸主としての誠意の現し方でもあります。

 

物件を売却するのであれば、売却を依頼する予定の地元の不動産会社などの協力を得ることもあります。代替え物件の紹介や賃貸物件を扱っていないならば地元の賃貸物件を扱う会社をさらに紹介してもらうなどの方法もあります。

 

②賃借人の物件の原状回復義務がなくなり、敷金も全額返還することの説明

 

賃借人には、退去時に原状回復義務が課せられていますが、他に貸す予定がないため原状回復が不要となり、敷金は全額返還すると説明します。

 

③敷金を先に返済する。

 

立ち退きをするのであれば敷金を預かっている意味合いは低くなり、敷金を先に返還してしまっても、賃貸人に大きなリスクはありません。

先に敷金を返すと賃借人も立ち退きを致し方ないと思ってもらえる場合があります。

 

④増額要求交渉される前提で少し低めの額で提示する。

 

立ち退き料は、最初に提示した金額では納得してもらえず「もう少し高くもらえないか」と増額交渉されることが多くあります。増額交渉される前提で少し低めの額で提示するというのもひとつの手です。

⑤退去までの若干の期間の賃料を免除する。

 

退去までの若干の期間の賃料を免除することも、立ち退き料を安くする方法の一つです。

これは6カ月の立ち退き料で納得してもらえない場合の実質的な補償金額の加算の方法にもなります。

 

最後に、賃借人の落ち度や用法違反等の解除事由がないかを確認しておくこともあります。

軽微な事項では、例えば、禁煙物件なのに喫煙していたり、話し声がうるさく近所の苦情がある、ゴミが散らかり近所のクレームがあるなどです。

ただし、これらを話す場合は感情的反発を持たれないようにし、交渉がこじれるまでは言わない方が得策な場合もあります。

 

交渉がもつれた場合は、費用は掛かりますが弁護士に依頼する場合もあります。感情的にこじれた場合は第3者の方が、交渉がうまくいく可能性があります。ただし、弁護士費用が必要となるので事前に費用の確認が必要です。

 

まとめ

 

・賃借人に家賃滞納などの落ち度がない状況で、賃貸人都合での立ち退きの強制は認められていません。そして、立ち退きを求めるには「正当事由」が必要です。

・財産上の給付、つまり立ち退き料を支払うことによる正当な事由をもって立ち退き要求ができるとされます。

・立ち退き料とは、賃貸人側の都合で賃借人に立ち退きを要求する際にその補償として支払う費用のことです。

・賃貸人の都合で立ち退きを求める場合は、賃貸契約の契約期間満了の6カ月から1年前までに通告し交渉を始めなければなりません。

・立ち退き料の相場は家賃の6カ月程度と言われています。

・6カ月程度の内訳としては以下のような項目になります。

➀引っ越し代

②引っ越し先で発生する敷金・礼金・前家賃1カ月の合計分

③不動産仲介料などの費用

④家賃差額（家賃の上昇が発生する場合）

などがあります。