TOP > 不動産売却の基礎知識 > 不動産売買 > 不動産売買における詐欺、事故への注意点

不動産売買における詐欺、事故への注意点

不動産売買にも危険性はあり注意することが重要です。稀ではありますが詐欺もないとは言い切れません。詐欺の場合は相手に気づかれないように巧妙な手口で準備をしている場合があります。また、詐欺ではなくても、買主が事情を抱えており、代金の資金的な手当てが不十分で、綱渡り的な資金繰り状況にある場合など事故の危険性がある場合もあります。詐欺などの事件、事故の危険性のあるポイントにつき、不動産売買を行う人が知っておくべき点につき紹介します。

１．詐欺に合いやすいタイミング

不動産売却を行う際、どのタイミングで詐欺に合いやすいかを知っておきましょう。ポイントは「権利やお金が動く時」です。特に「移転登記の時」と「売買代金を受け取る時」に注意が必要です。

２．移転登記に関するもの

移転登記に関するものでは、事前に預けた登記に関わる重要書類が勝手に使われて、別の相手に登記を移転される危険性です。

不動産を購入してくれる相手が見つかったら、その物件の所有権を変更するために「移転登記」の手続きと物件の引き渡しを行います。しかし、その前に不動産会社になりすました詐欺師が、勝手に見知らぬ第三者に登記の変更をしてしまう危険性がないとは言えません。この場合、もちろん当初の購入希望者から売買代金をもらうことはできません。さらに、不動産自体も転売されて、自分のものではなくなってしまいます。

登記の移転のためには、売主の印鑑証明書などの重要書類の原本が必要ですが、これらの重要書類を、決済の終わらない手続きの早い段階から渡すように要求された場合に危険性が生まれます。

手続きの早い段階から、買主側の不動産会社などから登記に関する重要書類を要求された場合、「なぜこの段階で登記の書類が必要なのか」の確認が必要です。また、売主側の不動産会社にもその危険性を相談し、売買代金の入金と登記の同時移転を要求すべきでしょう。

明確な回答が得られない場合は、あくまでも入金と登記の同時移転を要求し、どうしても登記移転の前に印鑑証明書が必要な場合は、原本ではなく、コピーで対応するなどが必要です。

３．決済に関するもの

買主が法人の場合、買主から小切手での決済を求められる場合もあります。

しかし、通常の小切手は振り出す側が独自に発行するものです。したがって、預金残高の保証がありません。振り出してもらった小切手を銀行に持参しても、振出人の口座に資金がない場合は支払いを受けられず「不渡り」と呼ばれる状態もありえないことはありません。

そのため、通常の小切手は売主にとって危険性があり受取りは避けるべきものです。さらに約束手形も同様に避けるべきものです。詐欺性のある場合は、小切手の振出人は預金残高がないことが分かっていて意図的に不渡りの小切手を振り出すためです。

一方、小切手には「預金小切手」というものがあります。通称「よて」とも呼ばれているもので、「預金小切手」は銀行が振り出す小切手で銀行の保証があり、現金と同様の扱いになります。買主の側に小切手相当分の預金残高があることが前提になっています。

預金小切手は、支払人と振出人が金融機関ですので、「不渡り」になることはありません。買い主から預金小切手をもらい、額面が書かれている小切手を小切手発行銀行へ持っていけば、好きなタイミングで現金化することができます。預金小切手の支払人は銀行であり、銀行が責任を負っています。

買主から通常の金を支払う際、「小切手で支払いたい」と言われた場合は、預金小切手であるかどうかを確認し、一般の小切手である場合は、現金もしくは銀行振込による決済を要求するのが適切です。

４．詐欺にあわないために気をつけるポイント

(1) 本人確認と代理人の正当性の確認

売主、買主とも本人確認は、本人確認できるマイナンバーカード、自動車免許証、パスポートなど写真付きの本人証明書で行われます。まずその確認が必要であり、不動産会社は売主側、買主側双方とも本人との面接をしていることが重要です。しかし、売主、買主が欠席し代理人が出てきた時は、代理人の正当性につき慎重な確認が必要です。本人欠席による代理人を名乗る人間による契約では注意が必要です。

代理人が、本人から一切をまかされていると主張しても、本当に代理権限があるのかないのかは、委任状も偽造されている可能性もあり、代理権を与えた本人に直接確認を取る必要性があります。

また、本人の親族の代理人の場合も、本人が認知症によって判断能力が無い場合などが増えています。委任状や本人、他の親族への確認も必要になります。委任状も偽造の可能性があります。認知症の場合には売買契約は取り消される場合があります。

(2) 権利証、登記識別情報の確認

権利証が本物かどうかの確認が必要です。登記事項証明書（登記簿謄本）の受付日の日付と受付番号が一致することや、権利証の印判の印影の確認があります。

登記識別情報はパスワードの為、そのパスワードが有効なものか外形的に判別することはできません。しかし、司法書士により、該当の登記識別情報が有効かどうかの証明を法務局で行うことが可能です。

(3) 「登記移転」と「代金受領」を同時に行う。

「登記移転詐欺」を防ぐために、登記移転は買主の代金支払と合わせて行うのが賢明です。売主の登記義務・物件引渡義務と買主の代金支払義務が「同時履行の関係」に立つことは、売買契約の当事者間における最も基本的で重要な関係です。

そのため、前述したように、印鑑登録証明書などの重要書類はギリギリまで渡さないことが基本です。

決済を銀行振込にする場合の注意点としては次のようなものです。

銀行振込みによる決済の場合にも、同時履行を原則とし、売主の義務と買主の義務のどちらか一方が先行してしまうことのないように注意をしなければなりません。

そのため決済は、次のように行われます。

①売主が買主に対して登記等の必要書類を引き渡す準備ができていることを示し、それらの必要書類はまず売主の手元においておく。

②買主が売主の手元の登記等の必要書類の内容を確認してから、売主の銀行口座に代金を振り込む手続きを行う。

③売主と買主が同席のまま、振込金が売主の口座に着金するのを待つ。

④売主が自分の口座に着金があったことを確認する。

⑤着金が確認出来たら、売主から買主に登記等の必要書類を引き渡す。

(4) 決済の時の司法書士の立会い

不動産売買の詐欺は主に決済のタイミングで起こります。そのため、決済の時に可能であれば司法書士に立ち会ってもらうと安心です。司法書士は登記に責任を持っており、危険性についても認識しているため手続きのチェックをしてくれます。登記移転手続き、登記簿の確認も司法書士が行います。

(5) 決済直前の登記簿謄本の確認

主として買主側からの注意点になりますが、契約当事者が債務を抱えていた場合は、債権者は担保となる資産がどこにあるかを依頼した弁護士により必死に探しています。そのような対象として売主所有の不動産の移転が行われる前に仮差押えをしてくる可能性はあります。登記簿謄本により確認できた仮差押えされた物件の取引は、事前に分かれば中止となります。