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不動産売買契約書の特約条項の記載について
不動産売買契約書の特約条項の記載について
不動産売買契約書に特約条項が記載されている場合があります。特約条項とは、標準的な雛形に記載される基本的な項目とは違い、売主と買主間の取引条件に沿って明記される個別的、特別なもので、場合によっては一般条項を一部打ち消すこともあります。ただし、特約条項はどのような場合でも効力を持つわけではなく、対象となる不動産取引の公平性が欠如するようなものについては、認められていません。不動産売買契約書の特約条項の内容や記載できない内容、および、記載例について紹介します。
目次
1． 不動産売買契約書に記載できる特約条項の内容
2． 特約条項に記載できない内容について
3． 不動産売買契約書の特約条項の例
(1) 抵当権抹消の特約
(2) 買替特約
(3) 瑕疵担保責任免責の特約
(4) 未登記部分の特約
(5) 地積更正を行わない旨の特約
(6) セットバックが必要なときの特約
(7) 家屋の解体費負担の特約
(8) 建物賃借人の立ち退きを完了させる旨の特約
まとめ
１．不動産売買契約書に記載できる特約条項の内容
不動産売買契約書に明記される特約条項の内容については、土地や建物に関することだけでなく、隣地関係や周辺環境に至るまで様々な事項が考えられます。不動産売買契約書の特約条項に特段の制限はないので、強行法規に反しない限り様々な事柄を定めることができます。
例えば、当該不動産の近隣に刑務所や工場などがある場合、買主が近隣環境を承知する旨や、それに伴い発生する損害などを売主は保証できない旨などです。
２．特約条項に記載できない内容について
上記のとおり特約条項への制限は「強行法規に反しないこと」です。
例えば、契約違反の場合の違約金1兆円というような、明らかに非常識な条項は公序良俗（民法第90条）に違反するものとして無効です。
３．不動産売買契約書の特約条項の例
不動産売買契約書における特約条項の代表的な例を紹介します。
(1) 抵当権抹消の特約
➀抵当権が抹消されない場合の解約の特約
売買契約において定められた対象不動産に設定されている抵当権を、引き渡し時までに売主が抹消する規定にかかわらず抹消されていない場合の解約の特約例です。
「本契約書第○条の規定にかかわらず、本物件に設定されている抵当権が対象不動産の引き渡し時までに抹消されない場合、本契約は解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に変換するものとします。」
②同時抹消の特約
抵当権の抹消の登記と所有権移転の登記を同時に行うなどの特約です。
「本契約書第○条に定めている抵当権等の抹消の時期について、本物件に設定されている抵当権については、売主が買主から受領する残代金を充当し、その債務を完済した上で、抹消することとします」。
「そのため、前記抵当権の抹消登記については第△条（所有権移転登記等）に定める所有権移転登記と同時に、その申請手続きを行います」。
(2) 買い替え特約
➀買主の購入不動産の売買契約が解除となった場合の契約解除
買い替えの場合、新規物件の購入に関する契約が解除となった場合、売却ができないことによる特約です。
「売主の本物件売却については、買い替えを目的とするものであり○年○月○日付けで不動産売買契約を締結済みだが、万一、売主の責めに帰することのできない事由によって、購入不動産における売買契約が解除となった場合には、本契約は白紙解除とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。」
②買主による買い先行で売りが間に合わなかった場合の契約解除
買換えは買い先行か売り先行かが問題になりますが、売り買いのタイミングが合わなくなった場合の特約です。
「買主Aは、その所有する該当不動産を売却し、その売却代金を新居の購入代金に充当する予定であるため、○年○月○日までにAの所有物件の売却の契約が締結できないとき、買主Aは売主Bに対して本契約を解除することができます」。
「前項により本契約が解除されたとき、売主Bは、買主Aに対して、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するものとします。」
③買い替えローン特約
住み替えでは、「買い替え特約(買換え特約)」が利用されることがあります。買い替え特約とは、購入者が買い替えをローンで行う場合、購入者が金融機関からローンを受けられなくなった場合は契約を解除できるといった特約で良くある例の１つです。
「買主は、○○銀行からの買い替えローンを申請しておりその資金をもって本物件の購入代金を支払うものとする。よって、令和〇年〇月〇日までにローンが受けられなくなったときは、買主は、令和〇年〇月〇日まではこの契約を解除することができます。」
「前項によって、この契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければなりません。」
(3) 瑕疵担保責任免責の特約
➀建物における老朽化がともなう部分の瑕疵担保責任の除外特約
経年劣化のともなう中古建物ではよくある特約です。
「本物件の売主は、不動産を現況のままの状態で買主に引き渡すものとして、本契約第○条ならびに、第○条にかかわらず、本物件建物（建物に付属した各種配管、フェンスやブロック等も含む）については一切その瑕疵担保責任を負わないものとします。」
「本物件を買主に引き渡す際に各設備に故障や不具合があったとしても、売主はその修理の義務を負わないものとし、設備に関するリストのみ提供します。」
②古家付き土地売買の建物の瑕疵担保責任の除外の特約
古家付きの土地売買で、建物を対象とした場合の瑕疵担保責任免責の特約です。ちなみに売主が宅建業者の場合はこの特約は無効となります。
「本物件の建物等は、建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して、一切の瑕疵担保責任を負わないものとすることを買主は承諾しました。」
(4) 未登記部分の特約
➀増築未登記部分の特約
増築未登記部分があっても解体予定のために登記を行わない特約です。
「買主は、本物件取引後、自らの責任と負担において、本物件建物においては取壊しを行うために、本物件に増築未登記部分があった場合その部分については、表示、保存登記を行わず引き渡されることを了承するものとします。」
②未登記建物の表示･保存登記に関する特約
土地の移転登記と同時に建物の移転登記ができるように、売主の負担で表示･保存登記を完了する特約です。
「売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本物件建物の未登記部分の表示･保存登記を完了させるものとします。」
③相続登記に関する特約
売主が相続した物件で、登記名義人がまだ被相続人になっている場合に、自己名義に登記を変更することを義務付けるものです。
「売主は、所有権移転の時期までに、その責任と負担において本物件につき売主名義の相続登記を完了するものとします。」
(5) 地積更正を行わない旨の特約
公簿面積と実測面積は異なっている場合に公簿面積による契約とし、実測による地積の修正を行わない特約です。地積更正という実測面積どおりに登記簿上の面積を変更する手続きは、隣地所有者の同意や公共機関への手続きなど困難な点が多いためです。
「本物件土地の末尾記載面積と本契約書第〇条第〇項にもとづく実測面積との間に差異が生じたとしても、売主は地積更正の登記は行わないこととし、買主はこれに同意します。」
(6) セットバックが必要なときの特約
敷地が接する道路の幅が４m未満の場合、基本的に道路の中心線から２mまでの部分を道路として提供しなければなりません。これをセットバックといいます。セットバックがまだ完了していない場合の特約です。
「売主は、第〇条（売買対象面積）第〇項所定の測量において、建築基準法第42条２項により道路としてみなされる部分を除いた面積を明らかにするものとします。道路としてみなされる部分（セットバック部分）については、対価は無いものとします。」
(7) 家屋の解体費負担の特約
➀解体費買主負担の特約
古家付の土地建物売買で、引渡し後に買主が建物を解体撤去する時の特約です。
「本物件の引渡しが、現況有姿で行われることに伴い、買主の責任と負担において本物件上に存する家屋の解体工事を行うものとします。」
②解体費売主負担の特約
古家付土地の売買で、売主の負担で更地にして引き渡す時の特約です。売買の目的物は土地のみの場合です。
「売主はその責任と負担において、本物件上に存する家屋番号○○番○号の建物、工作物、立ち木等の解体撤去、および、同建物の滅失登記を、所有権移転登記の時期までに完了するものとします。」
(8) 建物賃借人の立ち退きを完了させる旨の特約
売買契約時に占有している建物賃借人を、売主において引渡し時までに立ち退かせる特約です。
「売主は現在、本物件建物を○○○○に賃貸中ですが、売主の責任と負担において同賃貸借契約を解除し、かつ第○条に定める本物件の引渡し時までに前記賃借人を完全に立ち退かせるものとします。」
まとめ
