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不動産売買での買付証明書とは？

買い手が不動産を購入する前で、内覧した時などその物件が気に入った場合に買付証明書（もしくは買付申込書）が提出される場合があります。売主としてはありがたいですが、買付証明書が提出されれば契約となるのか、買付証明書の扱いをどうしたら良いのか、法的な意味はどうなるのか、買付証明書が撤回された場合はどうなるのか、手付金はどうなるのか、など売主にとって知っておくべきことを紹介します。

１．不動産売買で提出される買付証明書とは

買付証明書とは、買主が物件を検討し気にいった物件だった場合に、売主または不動産仲介業者宛てに提出する購入意思を示す書類です。

口頭で意思表示することもできますが、不動産取引では扱う金額が高額であることから、後のトラブルを避けるため、書面で行うことが商慣習となっています。

買付申込書、買受証明書、購入申込書などと名称が違っていることもありますが、意味あいは同じです。

買主が購入の意思を明確にすることにより、売買契約締結に向けた交渉が本格的に始まることになります。書類の提出後、詳細な条件を話し合い契約締結に向かうのが売買の流れになります。

２．買付証明書の形式と内容

買付証明書のやりとりには、法的な決まりや形式があるわけではありません。一般的に、仲介業者を通じての不動産取引の際に作成します。書面には、売却価格をはじめとするさまざまな条件を記入して、それをもとに交渉が行われます。

(1) 買付証明書の形式

買付証明書に決まった形式はありませんが、多くの場合、仲介業者側で雛形やテンプレートを用意してありそれを使って作成します。

(2) 買付証明書の内容

買付証明書に記入する主な内容とポイントは下記になります。

➀希望する購入金額

実際には売買価格は買主と売主で相談して決めていくものにはなりますが、買主の希望価格があれば記載します。売主にとっては売却の判断をするための重要な情報になります。

②買主の資金について

買主が資金の手当てがあるのか、住宅ローンが組めるかどうかなどの項目です。売主にとっては信用度を測る上で重要な情報となります。

③手付金

手付金とは、売買契約時に買主が売主に預けるお金のことを言い、通常は売買金額の一部に充当されます。この手付金には、「解約手付」という意味合いもあります。具体的には、契約締結後でも売主・買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を放棄することで、契約解除を解除できるというものです。

買主としての手付金についての考え方、具体案がある場合に記載されます。

④住宅ローン依頼先、申込額、融資特約の利用有無

住宅ローンに関する内容が記載されます。売主としては、融資が下りなければ契約が成り立たないため、取引を進める上での判断材料として優先順位の高いものになります。

そして、最も重要なのが融資特約の利用有無についてです。買主が「住宅ローン特約」をつける場合は明確にしておく必要があります。「住宅ローン特約」は、住宅ローンの審査が通らず融資が下りなかった場合に契約を白紙撤回するという条項のことです。

３．買付証明書の法的な効力と有効期限

(1) 買付証明書の法的な効力

買付証明書には法的な効力はありません。売り主に購入意思を伝えるものではありますが、提出したからといって「必ず購入しなければならない」という効力はありません。

キャンセルの場合も、基本的には違約金などのペナルティは発生しません。

(2) 有効期限

買付証明書の有効期限は1～２週間程度が一般的です。

一般的には、売主側が買付証明書の条件交渉に対しての回答の期限を考慮して設定されます。

４．買付証明書の役割

買付証明書には法的な効力はありませんが、次のような役割があります。

(1) 購入の意思表示

買付証明書の最も重要な役割は、買主が購入するという意思を示すことです。特に、書面にすることで意思表示の証拠が残ること、そして、誰がどういう条件で購入したいのかということがはっきりと書面で示されるもので、売主にとってはありがたいものです。

(2) 交渉の優先権

買付証明書の役割の一つとして、購入の意思表示を売主や不動産仲介業者に伝えた際、最初の意思表示者であれば、優先して売買に関して交渉する機会を持つことが考えられます。不動産業界には、一般的に先手優先（先に意思表示した者を優先して交渉する）とする慣習があり、購入希望額が無理な金額でなければ、最初に意思表示した者と優先的に取引の成立に