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土地の公簿売買と実測売買の違いとは　PART１

土地・戸建ての売買では、土地の面積は最も重要な要素の１つです。売主も買主も、坪単価や平方メートル単価で周囲の相場などと比較し、その土地の要素を判断し、売買価格を算定するからです。しかし、実際には、売主と買主との間で、土地の広さについてのトラブルが生じることがあります。その多くは「公簿売買」という契約方法を選んでいることが原因です。そこで、土地売買における「公簿売買」と「実測売買」という2つの契約方法と内容について説明し、注意点を紹介します。

１．土地の公簿売買と実測売買とは

土地の面積は登記記録に記載されていますが、実際に測量してみると登記記録とは異なる面積であると判明する場合があります。売買契約書や重要事項説明書には、登記記録上の面積を記載する欄と、実測面積を記載する欄があるのが通常です。

また、売買契約の方法には、登記記録上の面積を基準に契約を結ぶ公簿売買と、実測面積を基準に契約を結ぶ実測売買の2種類があります。

(1) 公簿売買とは

公簿売買とは、登記記録上の面積で価格を確定し、実測精算しない契約です。

公簿売買においては、土地を実際に測量した結果が登記記録上の面積と異なっていても、売買価格の総額は変更されません。実測を行った結果が公募面積と異なっても、売買価格の変更を行わないことを条文で約束している契約もあります。公簿売買の場合には、売買契約書や重要事項説明書にその旨が明記されます。

現状では、多くの取引が公簿売買によって行われています。

特に登記記録とともに、法務局に備え付けられている地積測量図や建物建築時の現況測量図などがある場合には、実測しなくても土地の面積をほぼ正確に推定できることが多いためです。

また、土地の測量をするためには費用や時間がかかるため、当事者がこれを避けようとすることが、公簿売買の多い原因となっています。

さらに、測量を行ったのが最近であれば、再度実測しても同じ面積になる可能性が高いため、公簿売買による取引を行っても問題がないと判断することもあります。

山林などの広大な土地の取引の場合には、実測すると測量費用の割合があまりにも高額となるため、実務上、公簿売買方式により不動産売買契約を行う場合が多くあります。

(2) 実測売買とは

実測売買とは、実際に土地を測量して最終価格を決定する契約です。

また、売買契約時に、平方メートル単価や坪単価を元に登記記録の面積で売買価格を定めておき、後日実測面積で計算した売買価格との差額を精算するやり方もあります。

実際に土地の広さを測量して価格に反映させるため、当事者間でのトラブルが生じにくい契約方法です。

ただし、実測には土地家屋調査士、測量会社などに依頼する経費が必要です。測量の費用を、売主と買主のどちらが負担するのかについては当事者間の合意によって決まります。

また、実測を行う際、境界を確定させるために隣地所有者の協力・立会いが必要となる場合もあります。土地の前面が公道である場合には、地方自治体の担当者立会いの下で、測量を行う官民査定が必要なこともあります。これらの事情によって、実測を完了するまでには長い期間が必要となる場合があります。

実測売買で契約を締結する場合には、その旨が売買契約書や重要事項説明書に記載され、平方メートル単価や坪単価も記載されます。

２．公簿売買によって発生しがちなトラブル

公簿売買において発生しがちなトラブルはどのようなものでしょうか。

(1) 契約当事者が公簿売買の意味やリスクを十分に理解していない場合や、実測によって判明した面積の誤差が、当事者の予想を超えて許容できないほど大きい場合

公簿売買においては、公簿面積が実測面積よりも大きい場合、売買価格は公簿面積を基にした価格設定であるため、買主は実際の土地価格よりも多く購入金額を支払っていることになります。

また、その逆で、公簿面積が実測面積よりも小さい場合には、売買価格は公簿面積を基にした価格設定であるため、売主は実際の土地価格よりも少ないことでトラブルに発展することがあります。

公簿売買は、契約内容となっている土地の面積が実測により違った場合でも、当事者は文句を言わないという約束です。それにもかかわらず、トラブルになってしまうのは、契約当事者が公簿売買の意味やリスクを十分に理解していないことや、実測によって判明した面積の誤差が、当事者の予想を超えて許容できないほど大きいことが原因です。