不動産の親族間売買の注意点　PART１

 

所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。親族間売買なら、お互いに都合のよい条件をつけやすいため、よりお得な取引ができると考える人は多いですが、実際にはさまざまな注意点があります。親族間で不動産を売却する場合、つい売却価格を安くしてしまいがちですが、相場より安い価格で売却すると「みなし贈与」と扱われる恐れがあるため注意が必要です。親族間売買における税金や注意点などを紹介します。

目次

1． 不動産の親族間売買とは

(1) 親族の範囲は？

(2) 不動産の親族間売買と一般的な売買との違い

2． 不動産の親族間売買の売却価格と「みなし贈与」

(1) みなし贈与とは

(2) 贈与税と譲渡所得税

3． 不動産の親族間売買で使えない税務上の控除や特例

(1) 売主が対象の特例が使えない場合

(2) 買主が対象の特例が使えない場合

4． 不動産の親族間売買の住宅ローン審査

5． 不動産の親族間売買のメリット・デメリット

(1) 親族間売買のメリット

(2) 親族間売買のデメリット

6． 親族間売買を上手に行うポイント

(1) 売買契約書を必ず作成する。

(2) 価格設定はみなし贈与と見なされない範囲にする。

(3) 他の相続人へ事前に話しておく。

(4) 不動産会社を介して、相場との比較のうえ売買取引する。

(5) 住宅ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する。

まとめ

 

１．不動産の親族間売買とは

 

不動産の親族間売買とは、個人間売買の一種で、親族の間で不動産を売買することです。

 

(1) 親族の範囲は？

 

親族間売買における親族は、民法で定義される戸籍上の親族と税務署の捉える親族の範囲にはやや違いがあるといわれますが、税務署は明確な範囲を定めてはいません。

 

民法上の親族の範囲は、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族となります。

一方、税務署は不動産の親族間売買で確認したいことは、「みなし贈与」が発生しているかいないかです。そのため、親族間売買に関しては、「相続人に該当する親族」がその範囲と考えられます。

 

また、不動産の売買に適用される税務上の特例を受けたい場合は、特例の定める親族であるか否かに注意が必要になります。

 

(2) 不動産の親族間売買と一般的な売買との違い

 

親族間売買と一般的な不動産売買のどのような点に違いがあり、注意しなければならないのでしょうか？

 

親族間売買では、一般の不動産売買と比べて以下の項目の扱いに違いがあり、注意が必要です。

 

➀売却価格

②税務上受けられる控除や特例

③住宅ローン審査

以下詳しく見ていきます。

 

２．不動産の親族間売買の売却価格と「みなし贈与」

 

不動産売却は、他人同士の売買でも破格の安い価格での取引は可能です。

ただし、一般的には特別の背景が無ければ極端に安い価格での取引は考えにくいものです。

 

しかし、親族間売買では著しく安い価格での取引も多くあり、その場合は「みなし贈与」と判断されることがあります。

 

(1) みなし贈与とは

 

みなし贈与とは、親族間売買などで「著しく安い価格」での取引がなされた場合、通常の取引とはなされず、贈与と見なされることです。

 

みなし贈与で気を付けなければならないのが、「著しく低い金額」での取引ですが、この「著しく低い金額」の明確な規定はありません。ただ、過去の判例をもとに、目安とされているのが時価の80％です。(相続税法第7条の規定する「著しく低い価額」にはあたらないとする、2007年8月23日の東京地裁の判例)

ケースバイケースですが、この目安を下回る金額での取引は、みなし贈与として見なされる可能性が高く、贈与税の課税対象になる場合があります。

 

(2) 贈与税と譲渡所得税

 

適正価格より安い価格で不動産売却を行い、みなし贈与と見なされた場合は「贈与税」が、適正価格で不動産売却をおこなう場合は「譲渡所得税」が、それぞれ課税されます。

基本的に贈与税の方が税率は高くなります。

 

➀贈与税

 

贈与税は以下のとおりです。

・基礎控除後の課税価格    税率       控除額

400万円以下　　税率20％　控除額25万円

600万円以下　　税率30％　控除額65万円

1,000万円以下　税率40％　控除額125万円

3,000万円以下　税率50％　控除額250万円

贈与税に関しては、課税価格から年間110万円まで基礎控除が受けられます。

 

②譲渡所得税

 

「譲渡所得」とは、不動産売却によって得た利益のことです。

譲渡所得の計算式

＊譲渡所得=売却価格–取得費用–譲渡費用

 

不動産を売却した際に課税される譲渡所得税は以下のとおりです。

・短期譲渡所得　所有期間5年以下　税率39%(所得税30%+住民税9%)

・長期譲渡所得　所有期間5年超　　税率20%(所得税15%+住民税5%)

 

３．不動産の親族間売買で使えない税務上の控除や特例

 

親族間売買で注意しなければならないものとして、不動産売買時に適用できる税務上の控除や特例が使えない場合がある点です。

 

以下のような控除や特例が該当します。

 

(1) 売主が対象の特例が使えない場合

 

➀居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特例控除

②居住用財産を売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）

③特定の居住用財産の買換えの特例（買い換え特例）

④特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

(2) 買主が対象の特例が使えない場合

 

➀住宅借入金等特例控除（住宅ローン控除）

②直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例

 

（PART２へ続く）