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不動産の親族間売買の注意点 PART２
不動産の親族間売買の注意点 PART２
（PART１より）
目次
1． 不動産の親族間売買とは
(1) 親族の範囲は？
(2) 不動産の親族間売買と一般的な売買との違い
2． 不動産の親族間売買の売却価格と「みなし贈与」
(1) みなし贈与とは
(2) 贈与税と譲渡所得税
3． 不動産の親族間売買で使えない税務上の控除や特例
(1) 売主が対象の特例が使えない場合
(2) 買主が対象の特例が使えない場合
4． 不動産の親族間売買の住宅ローン審査
5． 不動産の親族間売買のメリット・デメリット
(1) 親族間売買のメリット
(2) 親族間売買のデメリット
6． 親族間売買を上手に行うポイント
(1) 売買契約書を必ず作成する。
(2) 価格設定はみなし贈与と見なされない範囲にする。
(3) 他の相続人へ事前に話しておく。
(4) 不動産会社を介して、相場との比較のうえ売買取引する。
(5) 住宅ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する。
まとめ
４．不動産の親族間売買の住宅ローン審査
不動産の親族間売買と一般の売買では住宅ローン審査の厳しさについての違いがあります。
その最大の理由は、貸した住宅ローンが住宅の購入以外の目的（事業資金など）に使われる可能性があるからです。金融機関は、親族間売買を利用して、融資した金利の安い住宅ローンを他の目的に使われることを恐れています。
そのため、一般的な不動産売買に比べて住宅ローンの極端に審査が厳しくなります。
大手金融機関や住宅ローンに力を入れている金融機関では、そもそも親族間売買のローンは取り扱っていないところが多くなっています。
５．不動産の親族間売買のメリット・デメリット
不動産の親族間売買のメリット・デメリットについて整理しておきます。
(1) 親族間売買のメリット
親族間売買のメリットは下記のような点です。
➀親族であれば安心して売買できる。
長い間住んできた家には愛着があり、その家についてよく知っている親族なら売却しても安心な面があります。他人への売却の場合は簡単に建物が建て替えられる可能性などがあります。
一方、譲り受ける親族も購入する家のことをよく知っているため、不安が少なく購入しやすいと言えます。
②価格や支払い、引渡しなどの条件を柔軟にできる。
価格では多少は安くすることが可能です。
支払いでは通常の不動産売買では、契約時に手付金を支払い、決済時に不動産の残代金を一括して支払うのが一般的です。しかし、親族間売買の場合、売る側の住宅ローンの支払いが終わっている場合や、買う側が手持ち資金で完済できる状況であれば、売主と買主が相談して、買主の代金の支払いを分割払いとすることが可能です。
また、親族間での取引となるため、名義の移転は契約に従って所定の日に行うとしても、鍵の引き渡しや引越しなどは先にすることもできます。
③相続対策としても活用できる。
親が亡くなってから親の資産を相続することはできますが、現金などの金融資産と違って、特に不動産は単純な分割が難しいため、もめ事が起こりやすいものです。
親族間売買は、親の存命中に行え、しかも妥当な価格で買い取るというのであれば、他の相続人も納得できる可能性が高くなります。
また、後日、もめないように親族間で不動産売買を行う前に、相続人の間で話し合えば、トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。
④贈与と比べると不動産売買の方が、税率が低い。
買主側が対象になる不動産取得税や売主側が対象になる譲渡所得税は、贈与税と比較すると税率が低い点があります。
(2) 親族間売買のデメリット
一方、親族間売買のデメリットは下記のような点です。
①「みなし贈与」と疑われやすい。
著しく安い金額で売買すると、税務署からみなし贈与と見なされる危険性があります。
②税務上の各種特例控除が適用されない可能性がある。
一般の不動産の売買では、さまざまな税務上の恩恵があり、特例や控除を受けることができます。しかし、親族間売買では、特例控除の適用対象外となるケースがあるため注意しなければなりません。
特に、税金の特例「3,000万円の特別控除」が使えない点があります。一般的な売買の場合、マイホームを売却した際に譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除が適用されます。これにより、譲渡所得税がゼロか低額で収まることが多くあります。
③住宅ローンが利用しにくい。
住宅ローンを利用して借りた融資を事業資金など別の用途で使用する恐れがあることなどから、親族間売買では融資の審査が厳しくなります。
そのため、買う側が住宅ローンの申し込みをしても審査で落ちるケースも多く、そもそも親族間売買では融資を受け付けていない金融機関も多くなっています。
６．親族間売買を上手に行うポイント
不動産を親族間で売買を上手に行うには、意識しておくポイントがいくつかあります。
トラブルや失敗なく親族間での不動産売買を成功させるには、次のポイントを意識しておきます。
(1) 売買契約書を必ず作成する。
不動産の親族間売買では特に口約束だけで取引するのはあらゆるトラブルの元です。
また、みなし贈与と見なされないためにも税務上の対策としてもあらゆるものを書面化して保存しておく必要があります。
(2) 価格設定はみなし贈与と見なされない範囲にする。
安くする割合は時価の２割程度までとし、価格は時価の8割程度以上とします。
(3) 他の相続人へ事前に話しておく。
事前に他の相続人にも話をし、不動産売買を行う旨を伝えておきます。黙って不動産売買をすると、後からトラブルになることも少なくありません。
取引を行う当事者だけではなく、相続人の全員と話し合い、理解が得られればトラブルは回避しやすくなります。
(4) 不動産会社を介して、相場との比較のうえ売買取引する。
厳密には親族間売買では不動産仲介会社を経ずに行うことも可能ではありますが、他の相続人との関係や相場との比較からみなし贈与と見なされない範囲を抑えるためにも、不動産仲介会社を介しての取引が安全です。
(5) 住宅ローンが通りにくい場合は分割払いを検討する。
住宅ローンを利用しにくい親族間売買では、ある程度の頭金を払ったうえで残額は売主への代金の支払いを分割払いにするという方法もあります。
ただし、無利子にすると贈与税が課税される可能性があるので、分割払いとする場合には、利息を支払うものとします。
まとめ
