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土地売買契約書の文例

土地売買契約書の文例

 

不動産の売買においては、土地だけの場合、土地と建物を一体とした場合、その他借地が関わる場合などありますが、ここでは土地に関する売買契約書の書式について紹介します。民法改正に関わる部分では、契約不適合責任や危険負担、解約などがあります。これらに配慮しながら不動産会社により売買契約書案が提案されると思いますが、その際は売主も検討できるだけの知識は必要です。売買契約書案を検討する際に参考となる文例を紹介します。

土 地 売 買 契 約 書

 

売主(以下甲という)と買主(以下乙という)との間に次のとおり土地売買契約を締結する。

 

第1条(売買の目的)

甲はその所有する下記の土地(以下、本件土地という)を乙に売渡し、乙はこれを買い受けるものとする。

(物件の表示)

所在

地番

地目

地積

 

第2条(売買代金)

売買代金は、金○円(1㎡当たり金○円)とし、支払期日を○年○月○日とする。

(実測売買の場合)

本件土地の売買価格は実測面積によるものとし、実測と違いが生じた場合には差額は㎡当たりで計算するものとする。

(公簿売買の場合)

本件土地の売買価格は公簿面積によるものとし、実測面積と違いが生じても甲、乙ともに異議を述べないものとする。

 

第3条(売買代金の支払方法)

乙は、甲に対し、前条の代金について、以下の方法で支払うものとする。

1 本契約締結と同時に手付金として金○○○万円を支払う。なお、本手付金は、残代金を支払う際に、本売買代金に充当するものとする。

2 残代金○○○○万円は、甲の指定する銀行口座に振り込む方法によって、以下のとおり分割して支払うものとする。但し、振込手数料は乙の負担とする。

令和○○年○月○日限り 金 万円

令和○○年○月○日限り 金 万円

 

第4条(引き渡しおよび所有権移転登記)

1 本件土地の所有権は、乙が前条2項の残代金を完済したのと同時に、甲から乙に移転するものとし、同日、甲は乙に対し、本件土地を引き渡すものとする。

2 甲は、前項の本件土地の引渡しの後、○日以内に、本件土地の所有権移転登記申請をする。

3 本件土地の所有権移転登記に要する一切の費用は乙の負担とする。その他の契約費用等は甲・乙が折半して負担する。

4 甲は、引渡しの時までに隣地及び道路との境界、境界点を明示し、乙はそれを確認する。

 

第5条(権利、負担の除去)

甲は前条による登記完了までに、本件土地に存する抵当権、質権、借地権、その他乙の完全な所有権の行使を妨げる全ての負担を自己の費用で除去し、完全な所有権を移転するものとする。

 

第6条(危険負担)

1 本件土地の引渡し前に、甲又は乙の責めに帰することのできない事由により、本件土地が毀損したときは、その負担は甲に帰する。

2 前項の場合において、乙が本契約を締結した目的が達せられないときは、乙は本契約を解除することができる。

3 乙が本契約を解除した場合は、甲は既に受領した手付金等を速やかに返還するものとする。

 

第7条(契約不適合責任)

1  引き渡された本件土地が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない(以下、「契約不適合」という。)場合、乙は甲に対して、本件土地の修補又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。

ただし、甲は、乙に不相当な負担を課するものでないときは、乙が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2  買主は、本件土地の契約不適合が是正不能と判断した場合には、追完請求を行うことなく、自らの選択により、当該契約不適合の程度に応じて売買代金の減額を請求することができる。

3  本条の定めは、損害賠償の請求及び解除権の行使を妨げない。

4  買主が契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、当該契約不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時に当該契約不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りではない。

 

・民法の契約不適合責任のルールは、当事者間の合意で排除することもできます。そこで、売主としては、目的物を現状有姿のままで引渡し、契約不適合責任を負わないと定めることも一定の範囲で可能です。

 

・契約不適合責任を免責する特約の例文

契約不適合責任を特約で免責したい場合、その旨を契約書において明確に規定しておかなければなりません。免責特約の文言の文例は以下の通りです。

 

「売主は買主に対し、本契約に関して一切の契約不適合責任を負わないものとし、買主は売主に対して、本件土地の種類、品質または数量が本契約に適合しないことを理由として、履行の追完、売買代金の減額、損害賠償請求または本契約の解除をすることができない。」

 

第8条(手付解除)

甲、または乙の債務不履行により本契約が解除された場合、乙の債務不履行による時は、乙は手付金を没収されても異議なく、甲の債務不履行による時は、甲は手付金の倍額を乙に返還しなければならない。

 

第9条(公租公課)

本件土地の公租公課、その他の賦課金および負担金は、土地引渡し日をもって日割計算とする。

 

第10条(合意管轄)

甲及び乙は、本契約に関し、裁判上の紛争が生じた場合は、本物件所在の○○地方裁判所をもって第一審の管轄裁判所とすることに合意する。

 

第11条(協議事項)

本契約に定めがない事項が生じたときや、本契約条項の解釈に疑義が生じたときは、相互に誠意をもって協議・解決する。

 

上記の通り契約が成立したので、契約書は二通作成し、甲・乙それぞれ署名捺印のうえ、甲・乙双方が1通づつ所持するものとする。

 

令和○年○月○日

【売主】

(住所)

(氏名)      ㊞

【買主】

(住所)

(氏名)      ㊞

 

まとめ

 

・消費者保護の流れを受けて近年の民法改正では、売主にとっては内容的には厳しくなっています。そのため、民法改正についての基本的な知識を持っておくことが必要です。
・危険負担では債権者主義という買主がリスクを追う可能性がある民法条文がありましたが、実務的にはそのリスクを回避する方法がとられていましたが、民法改正によりこれらが明文化され売主の責任が増しました。
・契約不適合責任では従来の瑕疵担保責任よりも広い概念になり、より多くの買主の請求権が設定されました。
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