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売主の契約不適合責任で新設された「追完請求権」とは

2020年4月1日施行の改正民法で、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。売主は、買主に売買契約の内容にあった物を引き渡す義務を負っています。

「契約不適合責任」とは、売買契約において売主が買主に引き渡した物が、その種類や品質、数や量について、契約内容に適合していないと判断された場合負わなくてはいけない責任です。この「契約不適合責任」は、以前の「瑕疵担保責任」とどう変わったのか。特に新設された「追完請求権」について説明します。

１．契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が売買契約において、買主に引き渡した売買対象物である不動産が、種類・品質・数量などに関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことです。

ただし、不動産取引では「種類」については通常間違いはないと思えます。「数量」に関しては、問題となるのは土地の面積で境界が確定していない場合や、公簿面積と実測面積が異なる場合があります。

「品質」では、建物において、中古住宅の経年による劣化または欠陥が多くあります。例えば屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などです。土地については、土壌の汚染、地中における不要な埋設物があるなどが欠陥として考えられます。

２．民法改正による瑕疵担保責任と契約不適合責任の相違

(1) 契約不適合責任は債務不履行責任

民法改正前における瑕疵担保責任は、いわゆる法定責任（無過失責任）と言われるものでしたが、契約不適合責任は、契約責任（債務不履行責任）です。

売主は「隠れた瑕疵」について瑕疵担保責任を負うこととなっており、契約時点で買主が知っていた瑕疵は責任の対象外でした。

しかし、民法改正後の契約不適合責任は、契約の内容に適合しているか否かが判断基準となるため、売主は、買主が契約時に知っていた契約不適合についても責任を負う必要があります。

(2) 買主が取れる権利行使の方法が増えた。

民法改正前では、隠れた瑕疵があった場合に買主が取れる権利行使の方法は、「損害賠償請求」と「契約解除」の２つでしたが、民法改正後の契約不適合責任では、買主の権利行使方法に、「追完請求」と「代金減額請求」が加わりました。

これによって、契約不適合部分の修補請求や代替物または不足分の引き渡し請求（追完請求）が出来ることとなり、売主が修補に応じない場合には、その分の売買代金からの減額請求（代金減額請求）ができることとなりました。

また、契約解除は催告解除と無催告解除に分けられました。

３．追完請求権とは

(1) 追完請求権とは

追完請求権とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」（改正民法第562条１項）権利です。

たとえば、中古建物の売買につき、雨漏りのない建物が売買対象であるにも関わらず雨漏りがあった場合、買主は、雨漏りの修補を請求することができます。

(2) 追完の方法

追完の方法として、修補のほか、代替物の引渡しや不足分の引渡しもできるものとされており、どの方法を選択するかを決めるのは、一次的には買主です。

①目的物の修補

②代替物の引渡し

③不足分の引渡し

ただし、不動産は基本的に同じものがない特定物ですので、代替物の提供や数量を追加するという方法は困難な場合や適切ではない場合が通常です。そのため、基本的に不動産売買における追完請求とは、具体的には修補請求が中心となります。

また、買主に不相当な負担を課するものでないときは、売主は、「買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」とされています（改正民法第562条１項ただし書き）。

つまり、買主から雨漏りを理由にして、代替物（代替建物）や雨漏りのない構造物の引渡しを請求されても、修補が買主に不相当な負担を課するものでないことを理由に、修補によって対応することができるということになります。

＊改正民法第562条

「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。」

(3) 追完請求をすることができない場合

契約不適合が買主の帰責事由による場合にまで買主に履行の追完の権利を認めるのは売主に酷であると考えられます。そのため、契約の解除や代金減額請求、損害賠償請求が、買主に帰責事由がある場合には行使することができないとされていることを鑑みて、買主に帰責事由がある場合には履行の追完の請求をすることができないものとされました。