不動産の権利関係に関する基礎知識　PART２

（PART１より）

目次

1． 不動産利用と権利関係

(1) 自己使用

(2) 賃貸用

2． 不動産の権利の種類

(1) 物権と債権

(2) 土地に対する権利と建物に対する権利

(3) 債権の担保としての抵当権、根抵当権

まとめ

 

２．不動産の権利の種類

 

(3) 債権の担保としての抵当権、根抵当権

 

② 抵当権

 

a． 抵当権とは

 

抵当権とは、抵当権者（債権者）が債務者または物上保証人（自己所有の財産を他人の債務の担保に提供する人）から担保として提供された不動産について、債務の弁済がなされなければ他の債権者に優先して弁済を受けることができる権利です。

 

したがって、債務者が借入金の返済時期が来てもこれを返済しないときは、抵当権者は担保として提供された不動産について、裁判所に競売の申立を行うことによって売却し、その代金から貸金を回収します。これを「抵当権の実行」といいます。

 

一方、抵当権設定者は、担保に供した不動産を自分で使用することも、他に賃貸することも、売却することもでき、この場合に抵当権者の承諾を要しません。

 

なお、抵当権の設定を第三者に対抗するためには登記を要します。

また、同一の不動産に複数の抵当権を設定することもできますが、その場合の優劣は登記の順位によります。

 

b． 抵当権の効力範囲

 

土地に抵当権が設定された場合、抵当権の効力は原則として土地のほかに、土地に付加して一体となった物にも及びます（庭木、庭石など）。

ただし、建物については土地と別個の不動産として取り扱われており、土地に設定した抵当権の効力は原則として建物には及びません。

 

c． 抵当権の「物上代位性」

 

抵当権の物上代位性とは、抵当権の効力は抵当不動産の売却、賃貸、滅失または損傷等により、抵当権設定者が受けるべき金銭その他の物（代位物）の上にも及ぶことです。

 

具体的には、抵当物件が火災で滅失したことによって、その所有者が火災保険金請求権を取得した場合には、抵当権の効力はその火災保険金請求権に及びます。

ただし、火災保険金の払渡し前に債権を差し押さえる必要があるため、建物等に抵当権を設定する際には、その火災保険金請求権に質権が設定される場合もあります。

 

d． 建物の保護のための土地と建物の「一括競売」

 

更地に抵当権を設定したのち、抵当権設定者または第三者が同土地上に建物を築造した場合には、原則として抵当権者はその建物を土地と共に競売することができます。これを一括競売といいます。

ただし、優先弁済は土地代金についてのみ認められます。

 

e． 抵当権設定後の賃貸借

 

抵当権設定登記がされた後の不動産を賃借した者は、契約期間にかかわらず、抵当権者に賃借権を対抗することができません（一定の場合を除く）。したがって、抵当権が実行され競落により買受人が代金を納付した場合には、不動産を明け渡さなくてはなりません。ただし、建物の賃貸借については、競売手続が開始される前から使用収益している賃借人は、６カ月間の明渡し猶予期間が認められます。

 

③ 根抵当権

 

a． 根抵当権とは

 

根抵当権とは、一定の金額の枠を定め、その金額の限度内で、「一定の範囲に属する不特定の債権」を担保するために設定されるものです。この一定の金額の枠を「極度額」といいます。

 

また、一定の範囲に属する不特定の債権には、特定の継続的な取引契約から生ずる債権や手形債権、小切手債権などがあります。

 

b． 根抵当権設定の意味

 

会社の事業資金の資金繰りなど借入残高が常に変動するような場合、資金が必要となるたびに契約を締結して抵当権設定登記をし、返済が終わると登記を抹消することを繰り返すと手間と費用がかかります。このような場合にあらかじめ根抵当権を設定することにより、煩雑な手続や費用を省くことができます。

 

c． 元本の確定

 

元本の確定とは、根抵当権は不特定の債権を担保するもののため、抵当権とは異なり常に貸出借入残高が変動するため、被担保債権が一定の事由により特定されることを言います。

 

あらかじめ当事者が定めた「元本の確定期日」が到来した場合や、債務者の借入金の返済が不能になった場合（破産手続開始の決定を受けた場合）等には元本が確定し、元本が確定すると、それ以後の債権については担保されなくなります。

 

まとめ

 

・不動産には物権と債権があります。

・物権とは、物を直接かつ排他的に支配する権利です。つまり、他の人を介することなく不動産を直接的に支配する直接的支配権と、同時に同じ不動産の上に同じ内容の物権は併存することができず排除される排他的支配権があります。

・不動産にかかる物権には、占有権、所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権、留置権、先取特権、質権、抵当権があります。

・債権とは、特定の人に対して一定の財産上の行為を要求できる権利です。債権は、契約自由の原則に基づきさまざまな内容の契約を締結することができますが、その権利を主張できるのはその契約の相手方に限定され、第三者に主張しても認められません。

・不動産にかかる債権には、賃借権、使用貸借権、引渡請求権などがあります。

・不動産の活用方法の１つとして、金融機関へ担保として提供することにより資金を借り入れることができます。この場合、金融機関は貸金の回収を確実なものとするため、担保として提供された不動産に対して権利である抵当権や根抵当権を設定します。