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2020年4月民法改正で強化された売却における売主の責任

―「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わった!―

 

 

不動産売却の際に、売主に求められていた瑕疵担保責任ですが、2020年4月より民法が改正され「契約不適合責任」と変わり、売主の責任が強化されました。瑕疵(かし)という言葉が一般的には分かりにくいためと消費者保護の観点が背景にあります。その相違と売主の契約不適合責任について詳しく説明いたします。

目次

1.2020年4月、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に!

(1) 「瑕疵担保責任」とは

(2) 瑕疵担保責任の対象とは

(3) 瑕疵担保責任の期間とは

2.契約不適合責任の内容と瑕疵担保責任との比較

(1) 契約不適合責任の内容

(2) 瑕疵担保責任と契約不適合責任の相違点

3.今後売主の気を付けるべき点

(1) 不動産の状態や状況の事前の情報伝達

(2) 不動産会社や専門家などによる売買契約書の事前チェック

(3) 「契約不適合責任」も任意規定であるため買主の権利を別の形で規定する方法も

(4) 万が一の場合に備えて瑕疵保険加入の検討

まとめ

1.2020年4月、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に!

 

2020年4月からの改正民法施行により、これまでの「瑕疵担保責任」の規定から「契約不適合責任」へと変わりました。瑕疵担保という専門用語は一般的には分かりづらく、瑕疵(かし)という用語は物理的なキズに限定して理解されがちである弱点を補強し、時代に合わせて買い手保護の視点が強化されたものです。概念としては基本的に理解しておかなければならない瑕疵担保責任についてと、拡大した契約不適合責任の概要について知っておく必要があります。

 

不動産会社の仲介による個人間取引が主となる既存不動産取引においては、会社と個人間の取引と異なり、瑕疵担保責任、契約不適合責任いずれも任意責任です。

 

(1) 「瑕疵担保責任」とは

 

概念としては現在も継続して存在する瑕疵担保責任とは何かについて理解しておく必要があります。瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。不動産に隠れた瑕疵があった場合、原則として売主は責任を負わなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。仮に、瑕疵に対して売主に過失がなかった場合でも、買主は契約解除や損害賠償の請求ができます(売主の無過失責任)。

 

(2) 瑕疵担保責任の対象とは

 

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵には、以下のようなものが挙げられます。

 

①物理的瑕疵

 

不動産に対する物理的な欠陥や問題を指します。建物の場合、一見してわかる瑕疵以外にも、床下のシロアリの存在や住宅性能の基準未達成のように、一見しただけではわからない瑕疵もあります。これらが物理的瑕疵の隠れた瑕疵にあたります。

また、土地についても隠れた瑕疵は考えられます。工場やガソリンスタンドなどの跡地などで、土壌汚染された土地がそのまま売りだされた場合、買主にリスクがあります。

 

②心理的瑕疵

 

過去に殺人があった建物など、その不動産を利用することに不安を感じる問題を指します。心理的瑕疵を与える可能性がある事項については、重要事項説明義務があります。ただ、物理的瑕疵と比較すると、価値観によって左右される部分もあり判断が難しい面もあります。

 

③法律的瑕疵

 

法律による制限によって、不動産を利用する目的を果たせない問題を指します。たとえば、中古住宅を購入して、建て替えを行おうとしたが、建築基準法の接道基準を満たしていないため、再建築不可の土地や違法建築であったというようなケースが挙げられます。

 

(3) 瑕疵担保責任の期間とは

 

瑕疵担保責任を追及できる期間は民法に「買主が瑕疵を発見してから1年以内」と定められています。ただし、この権利は、同じく民法に「10年間これを行使しないときは消滅する」と定められており、最高裁判所も、瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡しから10年間で消滅時効となるという判断をしています。

 

2.契約不適合責任の内容と瑕疵担保責任との比較

 

(1) 契約不適合責任の内容

 

契約不適合責任は、瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して責任追及できるものであるのには変わりがありません。

2020年4月以降の改正民法において、契約不適合責任について、次のように定められています。

 

(改正後)民法562条

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。」

 

(2) 瑕疵担保責任と契約不適合責任の相違点

 

①対象範囲の拡大

 

瑕疵担保責任が、引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及ができる一方で、契約不適合責任では、引き渡された目的物が契約の内容に適合していない場合に対応を求めることができます。

 

②買主の権利行使手段の拡大

 

買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及する手段は、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」と定められています。

 

一方、契約不適合責任においては、前掲の条文の通り、「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定めています。また、別の条文において、代金減額請求、損害賠償請求および解除もできる旨が定められています。

 

つまり、買主が売主に対して権利行使する手段は、瑕疵担保責任においては、契約の解除(契約を白紙に戻すこと)と損害賠償請求(慰謝料等の請求)に限られていましたが、民法が改正されて幅広い方法を検討できるようになったといえます。

 

・追完請求

追完請求とは、契約不適合となった場合に、代わりのものの提供、修理を求めて、契約内容を満たすように求めることをいいます。

 

・代金減額請求

代金減額請求とは、契約不適合となった場合に、言葉通り代金の減額を求めることをいいます。代金減額請求は、履行の追完ができないとき、または相当の期間を定めて追完を求めたのに完追してもらえないときに行えます。

 

権利関係を整理すると次のようになります。

契約不適合責任では、買主から売主への責任追及の方法(買主の権利)は「追完請求権」と「代金減額請求権」が追加され、4つの権利が明文化されました。

 

a.損害賠償請求権

・旧法(改正前)契約の目的を達することができない場合に可能。

・新法(改正後)催告しても売主が応じない場合可能。

 

b.契約解除権

・旧法(改正前)契約の目的を達することができない場合に解除できる。

・新法(改正後)催告しても売主が応じない場合は解除できる。契約の目的を達することができない場合には「催告なし」で解除できる。

 

c.追完請求権

・旧法(改正前)規定なし。

・新法(改正後)追完請求権あり

 

d.代金減額請求権

・旧法(改正前)規定なし。

・新法(改正後)代金減額請求権あり

 

③権利行使の期間の相違

 

瑕疵担保責任では、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」と定められている一方、契約不適合責任では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」するように定めています。

 

また、権利行使ができなくなる期間も、民法改正によって、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」と「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に細分化されました。

 

④その他の相違

 

瑕疵担保責任においては、特定物の隠れた瑕疵についての責任が問われ、原始的瑕疵(契約締結時までに生じた瑕疵)に限るとされていました。特定物とは不動産のように取り換えができないものを言います。取り換えがきくものを不特定物といいます。

 

一方、契約不適合責任においては原始的瑕疵に限られず、契約の履行時までに生じたものが対象となります。また、特定物、不特定物を問わず、契約の内容に適合していない点についての責任が問われます。

 

3.今後売主の気を付けるべき点

 

民法改正による変更点は、買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任の及ぶ範囲が広くなったと言えます。売主が取れる有効な対策としては次のような点があります。

 

(1) 不動産の状態や状況の事前の情報伝達

 

買主から「契約不適合」と言われないために契約書類、特に「重要事項説明書」では、不動産の状態や状況を細かく明記して買主と不動産の情報を共有することがあります。

 

(2) 不動産会社や専門家などによる売買契約書の事前チェック

 

売買契約書では不動産会社や専門家によるチェックを受けた上で売買契約に臨むことが必要です。

 

(3) 「契約不適合責任」も任意規定であるため、買主の権利を別の形で規定する方法も

 

民法が改正され「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わっても、これらが任意規定であることに変わりはありません。任意規定であるため、「双方の合意により排除可能な規定」ということです。

つまり、契約ごとに、特約でもって買主の行使する権利を限定的にする方法や、売主の責任が及ぶ範囲を狭くする方法で、「契約不適合責任」という規定ではなく別の形で買主の権利を規定することはできます。

 

(4) 万が一の場合に備えて瑕疵保険加入の検討

 

瑕疵に対応した保険などがあり活用も検討します。

 

まとめ

 

・2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」にかわり、売主の責任が強化されました。

・(改正後)民法562条の「契約不適合責任」の規定

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。・・・」

・契約不適合責任では、買主から売主への責任追及の方法(買主の権利)は「追完請求権」と「代金減額請求権」が追加され、損害賠償請求権、契約解除権、追完請求権、代金減額請求権の4つの権利が明文化されました。

・今後売主の気を付けるべき点では、まず、物件の問題点などを隠さず、買主に不動産の状態や状況の情報を事前に伝えておくことがあります。

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