民法改正で創設された「所有者不明土地・建物管理制度」とは

 

令和3年(2021年)4月21日、民法の一部を改正する相続登記の義務化等が行われました。その中で、土地・建物の所有者が調査を尽くしても不明である場合には、土地・建物の管理・処分が困難な現状があり、これらの問題に対処するため、今回の民法の改正で、所有者が不明な場合の土地(建物)についての「所有者不明土地・建物管理制度」が創設されました。施行は令和5年（2023年）4月1日です。この制度がどのようなものかを紹介します。

目次

1．所有者不明土地・建物の管理の現状と問題点

(1) 所有者不明土地・建物の管理の現状

(2) 問題の所在

2．所有者不明土地・建物管理制度の創設

(1) 所有者不明土地・建物管理制度の効果

(2) 管理人による管理の対象となる財産

(3) 申立権者

(4) 命令の発令要件等

(5) 管理人の選任

(6) 管理人の権限・義務等

(7) 所有者不明土地等に係る管理費用・報酬所有者不明土地等に係る管理費用・報酬

まとめ

 

１．所有者不明土地・建物の管理の現状と問題点

 

(1) 所有者不明土地・建物の管理の現状

 

現行法での、所有者不明土地・建物の管理には次のような現状があります。

 

➀土地・建物の所有者が、調査を尽くしても不明である場合には、土地・建物の管理・処分が困難になる。

 

②公共事業の用地取得や空き家の管理など、所有者の所在が不明な土地・建物の管理・処分が必要であるケースでは、現行法上、所有者の属性等に応じて下記の財産管理制度が活用されている。

 

a． 住所等を不在にしている自然人の財産の管理をすべき者がいない場合

【不在者財産管理人】（民法25Ⅰ）

従来の住所等を不在にしている自然人の財産の管理をすべき者がいない場合に、不在者財産管理人が家庭裁判所により選任され、不在者の財産の管理を行う。

 

b．自然人が死亡して、相続人がいることが明らかでない場合

【相続財産管理人】（現民法952Ⅰ）

自然人が死亡して相続人がいることが明らかでない場合に、相続財産管理人が家庭裁判所により選任され、相続財産の管理・清算を行う。

 

c．法人が解散したが、清算人となる者がない場合

【清算人】（会社法478Ⅱ）

法人が解散した（みなし解散を含む）が、清算人となる者がない場合に、新たに清算人が地方裁判所により選任され、法人の財産の清算を行う。

 

(2) 問題の所在

 

➀現行の財産管理制度は、対象者の財産全般を管理する「人単位」の仕組みとなっていること

 

管理制度があるものの、これらの制度により選任された財産管理人は、不在者の財産全般又は相続財産全般を管理することとされているため、財産全般の管理を前提とした事務作業や費用等の負担を強いられ、事案処理にも時間を要しています。

さらに、数次相続により複数の相続人が不在者等になっている場合には、各不在者等について別の財産管理人が選任され、時間的金銭的コストが増大しています。

 

これらのため、財産管理が非効率になりがちで、申立人等の利用者にとって負担が大きい現状があります。

 

②土地・建物以外の財産についても調査して管理しなければならず、管理期間も長期化しがちであること。

 

財産額も増え予納金の高額化で、申立人にも負担が大きいことも加わります。

 

③土地・建物の共有者のうち複数名が所在不明者であるときは、不明者ごとに管理人を選任する必要があり、更にコストがかさむこと

 

④所有者を全く特定できない土地・建物については、既存の各種の財産管理制度を利用することができないこと

 

２．「所有者不明土地・建物管理制度」の創設

 

所有者又はその所在が不明であることにより、土地を適切に管理することが困難な状態になっている場合に対応し、土地の円滑かつ適正な管理を図ることが必要です。

そのために、土地所有権に制約を加え適切な管理を可能とする、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う「所有者不明土地・建物管理制度」が創設されました（新民法264の2～264の8）。

 

(1) 所有者不明土地・建物管理制度の効果

 

新制度により、土地・建物の効率的かつ適切な管理を実現し、次のような効果が生まれます。

 

➀所有者不明土地・建物以外の他の財産の調査・管理は不要であり、管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減する。

 

②複数の共有者が不明となっているときは、不明共有持分の総体について一人の管理人を選任することが可能に。

 

所有者が特定できないケースについても対応が可能になりました。

 

(2) 管理人による管理の対象となる財産

 

管理人による管理の対象となる財産は、所有者不明土地（建物）のほか、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及びますが、その他の財産には及びません（新民法264の２Ⅱ、264の8Ⅱ）。

 

※所有者不明土地上に所有者不明建物があるケースで、土地・建物両方を管理命令の対象とするためには、土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要があります。

土地・建物の管理人を同一の者とすることも可能ですが、土地・建物の所有者が異なるケース等では利益相反の可能性もあり土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要があります。

 

(3) 申立権者

 

申立権者は、所有者不明土地・建物の管理についての利害関係人です（新民法264の2I、264の8I）。

※ただし、地方公共団体の長等には所有者不明土地管理命令の申立権の特例があります（所有者不明土地特措法38Ⅱ）。

 

利害関係人に当たり得る者の例としては、つぎのようなものがあります。

・公共事業の実施者など不動産の利用・取得を希望する者

・共有地における不明共有者以外の共有者

 

(4) 命令の発令要件等

 

➀調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと

 

所有者の調査方法の例としては次のようなものがあります。

・登記名義人が自然人である場合…登記簿、住民票上の住所、戸籍等を調査。

・登記名義人が法人である場合…法人登記簿上の主たる事務所の存否のほか、代表者

の法人登記簿上・住民票上の住所等を調査。

・所有者が法人でない社団である場合…代表者及び構成員の住民票上の住所等を調査。

 

②管理状況等に照らし管理人による管理の必要性があること

 

※ 区分所有建物については、所有者不明建物管理制度は適用されない（新区分所有法6Ⅳ）

 

(5)管理人の選任

 

裁判所は、土地の所有者の利益を保護しつつ、土地を適切に管理することを可能とするため、 管理命令を発出し、管理人を選任します。

 

不在者財産管理制度とは異なり、所有者不明土地管理制度では管理人の選任が必須です。

 

(6) 管理人の権限・義務等

 

➀対象財産の管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地・建物等に関する訴訟においても、管理人が原告又は被告となる（新民法264の4、264の8Ⅴ）。

 

②管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能（新民法264の3Ⅱ、264の8Ⅴ）。

 

売却の際には、管理人は、借地関係等の利用状況や売買の相手方を慎重に調査することが重要です。

 

③管理人は、所有者に対して善管注意義務を負う。また、数人の共有者の共有持分に係る管理人は、その対象となる共有者全員のために誠実公平義務を負う。（新民法264の5、264の8Ⅴ）

 

④管理人は、所有者不明土地等(予納金を含む)から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受ける(費用・報酬は所有者の負担)。(新民法264の7Ⅰ・Ⅱ)

 

⑤土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告する（新非訟法90VⅢ、XⅥ）。

 

(7) 所有者不明土地等に係る管理費用・報酬所有者不明土地等に係る管理費用・報酬

 

管理費用及び報酬は、所有者不明土地等の所有者が負担します。

 

まとめ

 

・土地・建物の所有者が、調査を尽くしても不明である場合には、土地・建物の管理・処分が困難な現状があります。

・既存の管理制度では選任された財産管理人は、不在者の財産全般又は相続財産全般を管理することとされているため、財産全般の管理を前提とした事務作業や費用等の負担を強いられ、事案処理にも時間を要しています。

・所有者を全く特定できない土地・建物については、既存の各種の財産管理制度を利用することができないことがあります。

・所有者又はその所在が不明であることにより、土地を適切に管理することが困難な状態になっている場合に対応し、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う「所有者不明土地・建物管理制度」が創設されました

・新制度により、土地・建物の効率的かつ適切な管理を実現し、次のような効果が生まれます。

➀所有者不明土地・建物以外の他の財産の調査・管理は不要であり、管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減する。

②複数の共有者が不明となっているときは、不明共有持分の総体について一人の管理人を選任することが可能に。