千葉県旭市・銚子市・匝瑳市・横芝光町・山武市・香取市(郡)の不動産売却の基礎知識

TOP > 不動産売却の基礎知識 > > 2020年民法改正で「契約解除」はどう変わった?

2020年民法改正で「契約解除」はどう変わった?

2020年民法改正で「契約解除」はどう変わった?

 

不動産売買契約を始め、契約解除条項は、あらゆる契約書に定められている重要な定めです。

民法改正(2020年4月1日施行)で契約解除についての規定が変わりました。従来から学説により、実務面では旧民法の規定とは異なる運用がされていた部分がありましたが、民法改正でその実態が法律条文に反映されました。その結果、契約の解除をできる権利は売主と買主のどちらにあるのか、責任の有無はどうなのか、どのような責任の場合に相手方は契約を解除できるのか、など、民法の改正点を中心に説明します。

目次

1. 契約の解除とは

(1) 約定解除権とは

(2) 法定解除権とは

2. 契約解除に関する民法改正のポイント

(1) 債務者に「帰責事由がない場合」であっても解除が可能に

(2) 債務不履行が「軽微な場合には解除することができない」ことを明文化

(3) 催告無しに解除することができる場合を明文化

3. 売主としての契約書の視点

まとめ

 

1.契約の解除とは

 

契約の解除とは、契約当事者の一方の意思表示によって、契約の効力をさかのぼって消滅させることをいいます。

 

契約が解除されると、まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。また、既に履行された債務について、原状回復の義務(元に戻す義務)が生じます。

 

さらに、一方の当事者が契約を解除することによって、相手方に損害が生じた場合には、損害賠償責任が生じることもあります。

 

なお、解除権には、解除の発生原因が、契約と法律のいずれに定められているものであるかによって、「約定解除権」と「法定解除権」の2種類に分けることができます。

 

(1) 約定解除権とは

 

約定解除権とは、契約当事者が「契約で解除の発生原因を定めておく」ことで与えられる解除権です。

 

(2) 法定解除権とは

 

法定解除権とは、「法律上定められた発生原因」によって与えられる解除権です。

 

2.契約解除に関する民法改正のポイント

 

契約解除に関する今回の主な改正ポイントは次の3つです。

 

(1) 債務者に「帰責事由がない場合」であっても解除が可能に

 

解除というのは、

①債務不履行(契約上の義務が果たされていない場合)があって、
②その債務不履行について、「債務者に帰責事由がある場合」でなければすることができない。

というのが、改正前の民法での基本的な扱い方でした。帰責性があるというのは、何らかの落ち度(過失)があるという意味です。

 

しかし、債務不履行があった場合で、債務者に帰責事由がなければ解除できないとすると、債権者においては、契約を締結した目的が達成されないにもかかわらず、契約に拘束され続けてしまうということになります。

 

例えば、買主A社は売主B社から事務機器を購入する契約を締結したのですが、B社の工場が落雷による火災(B社に帰責事由のない火災)に遭い、工場の復旧の見込みも立たず、納期を過ぎでも事務機器が納入されません。A社としては、事務機器が納入されないと事業に支障が生じるため、別の業者のC社から事務機器を購入したいと思っていますが、B社とC社と二重に商品を購入するわけにいかないため、B社との売買契約を解除したい。

 

この場合、B社は納期までに商品を納入することができていないので債務不履行の状態にあります。ただし、B社に帰責事由のない火災が原因ですので、B社の債務不履行には帰責事由がないということになり、改正前の民法ではA社はB社との売買契約を解除することはできません。

A社としては、B社が債務を履行する目途が立たない状況であっても、別の取引先C社との契約をすることができないということになります。

 

そこで、改正後の民法では、債務不履行について債務者に帰責事由がない場合にも、債権者は契約を解除することができることになりました。

 

これにより、事務機器納入という債務の履行を受けることができないA社は、B社に帰責事由がない場合であっても、B社との契約を解除して、別の業者であるC社との間で事務機器購入の契約をすることができます。

 

ただし、債務不履行について「債権者に帰責事由がある場合」には契約の解除をすることができません。上の事例でいうと、買主であるA社の妨害によって、売主であるB社がA社に商品を納入することができなくなったというような場合には、買主であるA社は、B社との契約を解除することはできません。

 

民法改正の条文の点では、旧民法543条ただし書の文言の「ただし、その債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない」が削除されました。

 

すなわち、解除の要件から「債務者の帰責性(責任)」が取り除かれ、その代わりに、「債権者の帰責性(責任)」によるときは解除できないことが明文化されました

*民法543条(債権者の責めに帰すべき事由による場合)

「債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は、前二条の規定による契約の解除をすることができない。」

 

(2) 債務不履行が「軽微な場合には解除することができない」ことを明文化

 

解除は、債務不履行がある場合にできるものですが、どのような債務不履行であっても解除することができる、とすると不都合が生まれます。

 

例えば、商品が組み立て用事務機器の場合、売主が「組み立てのボルトとナットをしっかり絞めて下さい。止めが弱いと機器ががたつくおそれがあります」という使用上の注意をすることを忘れていた場合などがあります。

 

売主としては、目的物を引き渡すだけでなく、その目的物の使用上の注意を伝える義務があるので、注意を怠たれば売主の債務不履行となりえます。

しかし、売主の中心的な義務である事務機器の引渡しをきちんとしていたのであれば、付随的義務を理由に契約解除がされるのかについては疑問があります。

 

このような場合に、旧民法上条文上は特に限定をしていませんでしたが、判例は付随的な債務の不履行や、不履行の程度が必ずしも重要ではない場合については、解除することができないとしていました。

 

そこで、今回の改正では、この判例の考え方を前提に、その債務不履行が「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りではない。」と定められました。

*民法541条(催告による解除)ただし書き

「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。」

 

(3) 催告無しに解除することができる場合を明文化

 

解除をするには、債務者に債務不履行があるだけではなく、通常は「催告」が必要です。催告というのは、債務者に対して「○○日までに履行してください」などと知らせることです。

 

納期を既に過ぎても納品されず債務者が債務不履行になっているにもかかわらず、債権者はすぐには解除することができず、「催告」の手続きを踏まなくてはなりません。これは、既に債務不履行になっているとはいえ、債務者に履行の機会を与えるためです。

 

もっとも、改正前民法においても、催告せずに解除することができる場合が列挙されていて、①ある時期までに履行がなければ契約の目的が達せられない場合において、履行がされずにその時期が経過したとき、

②債務の履行が不能であるときには、催告をせずに解除することができる

と規定されていました。

 

このような場合には、催告によって改めて債務者に履行の機会を与えても、①では債務者が催告を踏まえて履行をしてももはや契約をした意味がなく、②では、債務者が履行することができないことが明らかであって意味がないからです。

*定期行為の履行遅滞による解除(旧民法542条)と履行不能解除(同法543条)

 

今回の民法改正においては、この①、②のほか、

③債務者が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に示したとき、
④債務の一部が不能又は債務者が債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
⑤債務者が債務の履行をせず、債権者が催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき

 

③④⑤の場合にも、催告をせずに契約の解除をすることができるとしています。

 

*債務の全部または一部の履行不能の関係を明確化
a. 債務の履行が全部不能となった場合―全部の無催告解除可(民法542条1項1号)
b. 債務の一部が不能となった場合―契約の一部の無催告解除可(民法542条2項1号)
c. 残存部分では契約の目的を達することができなければ、契約全部の無催告解除可(民法542条2項3号)

 

3.売主としての契約書の視点

 

改正された民法では、債務不履行を理由として契約を解除するために、相手方の帰責性(責任)は不要となりました(民法541~542条)。そこで、契約解除条項については、民法の規定をベースにしながら、売主にとって過大に不利な条項となっていないかを確認をする必要があります。

 

また、法律に加えて個別の契約の中で、売主としての権利を明確化しておくことが必要です。契約に特約をつけて具体的に書いておくことで権利や要件、責任の負担が明確化されます。

 

確認、注意点は次のようなものです。

・当事者のどちらが、何らの通知又は催告をすることなく(無催告)、契約の全部又は一部を解除することができるのか
・解除できる場合の要件、条件はどのような場合か
・この場合、相手方は、契約等の解除の有無にかかわらず、自らが被った損害の賠償を請求することができるのか

 

まとめ

 

・契約の解除とは、契約当事者の一方の意思表示によって、契約の効力をさかのぼって消滅させることをいいます。契約が解除されると、まだ履行されていない債務は、履行する必要がなくなります。また、既に履行された債務について、原状回復の義務(元に戻す義務)が生じます。

・契約解除に関する民法改正のポイントは下記の点です。

①債務者に帰責事由がない場合であっても解除が可能に

②債務不履行が軽微な場合には解除することができないことを明文化

③催告無しに解除することができる場合を明文化

・「債権者の帰責性(責任)」によるときは解除できないことが明文化されました。

不動産売却をお考えの方
不動産購入をお考えの方
空地でお困りの方
不動産売却Q&A
イエステーションくらしあ株式会社

[イエステーション旭店]
千葉県旭市イ-2596番地

  • 0120-755-506
  • 09:00~18:00
イエステーション銚子店くらしあ株式会社

[イエステーション銚子店]
銚子市中央町15-1マンション愛1階

  • 0120-006-862
  • 09:00~18:00
イエステーション横芝光店くらしあ株式会社

[イエステーション横芝光店]
山武郡横芝光町宮川5643-4

  • 0120-074-762
  • 09:00~18:00

是非、お近くのイエステーションへお気軽にご来店またはお電話下さい。