ゴミ屋敷、廃屋にも対処可能！「管理不全土地・建物管理制度」の創設

 

2021（令和3）年4月21日、民法の一部を改正する相続登記の義務化等が行われましたが、関連の改正で、所有者が不明な場合の土地(建物)についての管理人制度の創設とともに、ゴミ屋敷化した住宅や廃屋など、管理が適切に行われていない土地や建物に対しての「管理不全土地・建物管理制度」が創設されました。施行は2023（令和5）年4月1日です。この制度がどのようなものかを紹介します。

目次

１．ゴミ屋敷、廃屋、荒廃住宅への現状の対応策

(1) 現状の問題点

(2) 現状の対応策

２．「管理不全土地・建物管理制度」を創設

(1) 民法改正による、管理不全土地・建物管理制度の要点

(2) 管理不全土地・建物の管理命令の申立権者・発令要件等

(3) 管理人による管理の対象となる財産

(4) 管理人の権限・義務等

まとめ

 

１．ゴミ屋敷、廃屋、荒廃住宅への現状の対応策

 

(1) 現状の問題点

 

所有者による管理が適切に行われないゴミ屋敷化、荒廃・老朽化等によって、環境悪化や危険を生じさせる管理不全状態にある土地・建物は、近隣に悪影響を与えています。このような土地・建物では、所有者の所在が判明している場合や、所有者が居住している場合もあります。

 

(2) 現状の対応策

 

旧民法では、危険な管理不全土地・建物については、物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判決により、強制執行をすることによって対応します。

 

しかし、裁判は長期間かかり、管理不全状態にある不動産の所有者に代わって行政が管理を行ったり、管理を行う者を選任する仕組みは存在しないため、対応に限界があります。

 

２．「管理不全土地・建物管理制度」を創設

 

そのため民法改正に伴い、管理不全土地・建物について、裁判所が、利害関係人の請求により、管理人による管理を命ずる処分を可能とする、管理不全土地・建物管理制度が創設されました。

（改正民法第264条の9～第264条の14）。

 

(1) 民法改正による、管理不全土地・建物管理制度の要点

 

新たに創設された所有者不明土地・建物管理制度では、土地・建物の所有者の所在が不明の場合、所有者が特定できない場合にも利用可能です。

 

申し立てができる利害関係人としては、不適切な管理により不利益を被る恐れがある隣地所有者、当該土地・建物を時効取得したと主張する者、当該土地・建物を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者などが想定されています。

 

この制度は、すべての財産を網羅する現行の相続財産・不在者財産の管理制度から、問題となっている土地・建物に限った管理や処分を切り出して制度化した面があり、特定の土地・建物に絞った制度とも言えます。

 

要点としては次のようなものです。

 

➀管理不全土地・建物の管理についての利害関係を有する、利害関係人が申立権を有する。

 

②利害関係の有無は、個別の事案に応じて裁判所が判断する。

 

※地方公共団体の長等に管理不全土地管理命令の申立権を付与することの是非については、国土交通省において今後検討

 

③所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあり、土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められる場合に命令を行う。

 

所有者が発令に反対していても、法律上は命令の発令が可能です。管理人を通じて適切な管理を行い、管理不全状態を解消することが可能になります。

 

管理不全土地(建物)管理人は、当該土地(建物)の管理権限を有することになるためゴミ屋敷といったケースで適切な管理がされるようことが期待されます。

 

条文は次のようなものです。

 

（管理不全土地管理命令）

改正民法第264条の9第1項

「裁判所は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人（第三項に規定する管理不全土地管理人をいう。以下同じ。）による管理を命ずる処分（以下「管理不全土地管理命令」という。）をすることができる。」

 

④所有者が居住し管理行為を妨害することが予想されるなど、管理人による実効的管理が期待できない時は従来どおり訴訟によって対応することが適切

 

ただし、所有者がそこに居住しており、管理行為を妨害することが予想されるなど、管理人による実効的管理が期待できない時は、管理命令ではなく、従来どおり訴訟（物権的請求権の行使等）によって対応することが適切とされています。

 

この管理不全土地(建物)管理人制度は、あくまでも所有者は存在していることが前提であり、所有者自身の権利が制限されるわけではないので、所有者であるゴミ屋敷の住人がいるような場合に、管理人による処分権限は一定の制限がされています(改正民法第264条の10第3項)。

 

条文は次のようなものです。

 

（管理不全土地管理人の権限）

改正民法第264条の10

「管理不全土地管理人は、管理不全土地管理命令の対象とされた土地及び管理不全土地管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により管理不全土地管理人が得た財産（以下「管理不全土地等」という。）の管理及び処分をする権限を有する。

２　管理不全土地管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善意でかつ過失がない第三者に対抗することはできない。

一　保存行為

二　管理不全土地等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

３　管理不全土地管理命令の対象とされた土地の処分についての前項の許可をするには、その所有者の同意がなければならない。」

 

⑤区分所有建物については、管理不全建物管理制度は適用されません。（改正区分所有法6Ⅳ）。

 

(2) 管理不全土地・建物の管理命令の申立権者・発令要件等

 

➀管理不全土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が申立権を有する。

 

ａ. 管理不全土地・建物の例

 

管理不全土地・建物の例としては、次のようなものです。

・ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがある。

・ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じている。

 

ｂ. 利害関係人に当たり得る者の例

 

利害関係人に当たり得る者の例としては、次のようなものです。

・倒壊のおそれが生じている隣地所有者

・被害を受けている者

 

利害関係の有無は、個別の事案に応じて裁判所が判断します。

 

②所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあり、土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められる場合に発令。

 

(3) 管理人による管理の対象となる財産

 

管理不全土地（建物）のほか、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及びますが、その他の財産には及びません。

 

※管理不全土地上に管理不全建物があるケースで、土地・建物両方を管理命令の対象とするためには、土地管理命令と建物管理命令の双方を申し立てる必要があります。

 

(4) 管理人の権限・義務等

 

管理人の権限・義務等は以下の通りです。

 

➀管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得ることにより、これを超える行為をすることも可能です。

 

管理人が行う管理行為の例としては、次のようなものがあります。

・ひび割れ・破損が生じている擁壁の補修工事

・ゴミの撤去、害虫の駆除

 

②土地・建物の処分（売却、建物の取壊し等）をするには、その所有者の同意が必要です。

 

動産の処分については所有者の同意は不要です。（改正民法第264条の10Ⅲ、264の14Ⅳ）

 

③管理処分権は管理人に専属しません。管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となります。

 

④管理人は、所有者に対して善管注意義務を負います。また、管理命令が共有の土地・建物について発せられたときは、共有者全員のために誠実公平義務を負います。（改正民法第264条の11、264の14Ⅳ）

 

⑤管理人は、管理不全土地等（予納金を含む）から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受けます（管理費用・報酬は、所有者の負担）。（改正民法第264条の13Ⅰ・Ⅱ、264の14Ⅳ）

 

⑥金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告します。（改正非訟法91Ⅴ、Ⅹ）

 

まとめ

 

・令和3年度の民法改正により、ゴミ屋敷化した住宅や廃屋など管理が適切に行われていない土地や建物に対しての「管理不全土地・建物管理制度」が創設されました。施行は2023（令和5）年4月1日です。

・管理不全土地・建物管理制度の要点としては次のようなものです。

➀管理不全土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が申立権を有する。

②利害関係の有無は、個別の事案に応じて裁判所が判断

③所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあり、土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められる場合に命令を行う。

④所有者が発令に反対していても、法律上は発令可能

・管理人の権限・義務等としては次のような点があります。

➀管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得ることにより、これを超える行為をすることも可能

②土地・建物の処分（売却、建物の取壊し等）をするには、その所