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子は母の「配偶者居住権付」住宅を売却できるのか？

配偶者居住権は、2018年の民法改正で生まれ、2020年4月1日に施行された新たに創設された権利です。配偶者居住権とは、被相続人が亡くなった場合でも、配偶者が今まで住んでいた家に引き続き住むことができるものです。相続により配偶者が家の不動産を取得できない場合の配偶者保護が目的です。一方で、父が亡くなり相続で家の不動産を取得した子が配偶者居住権の付いた母の住んでいる家を売却できるのかという問題があります。配偶者居住権の性格にかんがみ、子は母の「配偶者居住権付」の家は売却できるのかなどについて説明します。

１．配偶者居住権とは

(1) 配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、配偶者がその居住する建物の全部について無償で使用または収益をすることができる権利のことです。

配偶者居住権は、相続が発生したときに、被相続人(亡くなった人)の配偶者がそれまで住んでいた家に居住できるように設けられた権利です。

被相続人の配偶者が子供夫婦と同居していて折り合いが悪く、子が家の不動産を取得している場合に、子供夫婦から「家を出て行って欲しい」と言われてしまう危険性があります。そのような時、配偶者居住権を利用すれば、配偶者はそのまま自宅に住み続けることができ、住まいを追われる心配がなくなります。

(2) 「配偶者短期居住権」と「配偶者長期居住権」

配偶者居住権には「配偶者短期居住権」と「配偶者長期居住権」の2種類があります。

配偶者短期居住権は、被相続人が死亡したときから、配偶者が最低6カ月の居住を確保するための居住権です。

配偶者長期居住権は、被相続人が死亡したあと、配偶者が死亡するまで、自分の居住を確保できるようにするための居住権で、これが民法改正で生まれた新しい権利です。

短期の配偶者居住権は、民法改正の以前より判例で認められていた権利です。この記事では、長期の配偶者居住権のことを単に「配偶者居住権」と表記して説明します。

２．配偶者居住権付き住宅は売れるのか？

父が亡くなり母である被相続人の配偶者が、配偶者居住権を持って今までの自宅に住んでいたが、介護度が重くなり老人ホームに入り自宅に戻る可能性がなくなった場合、相続人で自宅の所有権を引き継いだ子が、自宅を売却できるのかなどの問題があります。

(1) 配偶者居住権自体は売却不可能

父が亡くなり母である被相続人の配偶者が保有している配偶者居住権自体については、売却することはできません。

配偶者居住権は、所有権ではなく使用権であり、配偶者が居住建物に継続して居住することを認める一身専属権(その人にしか認められない権利)であり譲渡・売却はできません。

配偶者以外の第三者には、配偶者居住権は認められないので売却しても意味がありません。

配偶者居住権は、特に期間を定めなかった場合は配偶者が死亡するまで権利は有効です。つまり実際に配偶者が住んでいなくても、配偶者が生存しているうちは居住権がなくなることはありません。

(2) 配偶者居住権が設定された家の売却は、理論上は可能

一方で、配偶者居住権自体ではなく、配偶者居住権が設定された不動産は、特に売却が禁止されておらず、理論上は売却が可能となっています。

母が配偶者居住権を持ち住んでいる家を、子が配偶者居住権を設定された不動産として所有している場合に、子は第三者にその家を売ることができます。

(3) 配偶者居住権の登記

建物の所有者(子)は、配偶者に対し配偶者居住権の登記を備えさせる義務を負っているので、配偶者居住権が設定されると、基本的には配偶者居住権の登記が設定されることになります。

配偶者居住権の登記は、第三者に対する対抗要件です。

配偶者居住権を設定された不動産が第3者に売却された場合は、所有者は子から第三者に変わりますが、第三者に変わったとしても、登記の対抗要件を備えているため、配偶者は引き続き新しい所有者に対しても配偶者居住権を主張することができます。

したがって、たとえ配偶者居住権を設定された不動産が売却されたとしても、配偶者は引き続き「無償」で建物を使用収益できる権利を持つことになります。

「無償」となるのは、配偶者居住権は、賃借権と異なり、所有者に対して使用の対価を支払う必要がない権利とされているためです。そのため、買主は、家を賃貸で貸すこともできません。

このように、配偶者居住権は設定されている不動産が売却されても守られ続けることから、配偶者居住権付き住宅の売却は親族などに限られ、第三者への売却は極めて難しいと考えられます。

配偶者居住権が登記されていない場合は、配偶者は配偶者居住権を第3者の買主に対し主張（対抗）することができません。そのため、買主は、配偶者居住権の負担のない所有権を取得することに法的にはなります。ただし、実際に退去を求めれば配偶者と買主とのトラブル、および、遺産分割協議により配偶者居住権を認めた相続人である子と母の間でトラブルになる可能性があります。