空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例

親が生前に住んでいた実家を相続したが今は空き家になっているというケースが多く発生しています。自分で住むことも人に貸すこともしないなら持っていても仕方ないため売却しますが、売却する場合は譲渡所得に対する税金がかかります。しかし、売却の場合、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」の適用を受けることによって、譲渡所得に対する税金がかからなくなったり軽減されたりします。この特例の適用については複雑な要件などがあり、その内容、適用を受けるための要件、特例の受け方などについて紹介します。

１．空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例(以下、特例)の期間と期限

(1) 特例の期間と趣旨

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。

(2) 特例の期限と改正

この特例の適用期間は2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。この拡充については2019年４月１日以後の譲渡が対象です。

２．特例の概要

空き家となった被相続人（亡くなった人）の住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム又は取壊しをした後にその家屋又は敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除するというものです。

自治体等では「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」と呼ばれていますが、国税庁では「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とか「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれており、また、国土交通省では「空き家の発生を抑制するための特例措置」と呼ばれることもありますが、いずれも同じ制度のことです。ここでは、「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」とします。

＊国税庁　「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

{1} 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）をいいます。

 

• イ. 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
• ロ. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。（マンションでないこと）
• ハ. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下、従前居住用家屋）は被相続人居住用家屋に該当します。

 

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

例えば、土地全体が800平方メートルあり、母屋部分が300平方メートル、離れ部分が200平方メートルの場合は、800平方メートル×300平方メートル÷500平方メートル＝480 平方メートルで、敷地については、一段の土地のうち480 平方メートルのみが被相続人居住用家屋の敷地として控除対象になります。

 

{2} 特例を受けるための適用要件

売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

次のイ又はロの売却をしたこと。

イ. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ⅰ）の要件に当てはまることが必要です。

• （ⅰ）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
• （ⅱ）譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（ⅰ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ⅱ）及び（ⅲ）の要件に当てはまることが必要です。

 

• （ⅰ）相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
• （ⅱ）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
• （ⅲ）取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

売却代金が1億円以下であること。

この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。

・適用を受けた場合でも実際の売却代金が１億円を超えた場合は修正申告が必要なこと。

この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4カ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

 

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

{3} 特例の適用を受けるための手続

この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 

イ. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕

ロ. 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの

• （ⅰ）売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
• （ⅱ）被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• （ⅲ）被相続人居住用家屋が、区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

（注）「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の6つの事項（被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、（ⅰ）及び（ⅱ）に掲げる事項）を確認した旨を記載した書類をいいます。

（ⅰ）相続の開始の直前（従前居住用家屋の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

（ⅱ）被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

（ⅲ）被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと。

（ⅳ）被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

（ⅴ）被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

（ⅵ）被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が２以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること。

 

ニ. 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

 

ホ. 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

 

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 

イ. 上記aのイ、ロ及びホに掲げる書類

ロ. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」

（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の4つの事項（被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、(ⅰ)から(ⅲ)に掲げる事項）を確認した旨を記載した書類をいいます。

 

• （ⅰ）上記aのハの(ⅰ)の事項。
• （ⅱ） 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
• （ⅲ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。

相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

（ニ）上記aのハの(ⅲ)から(ⅵ)の事項。

３．他の特例との適用関係

 

(1) 同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用する場合

同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用することは可能ですが、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となります。

(2) 空き家の3,000万円特別控除と相続時の譲渡資産の取得費加算の相続税特例制度を併用はできるのか？

相続税を支払った場合、相続の申告期限の翌日から3年以内に相続物件を譲渡すると相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例制度があります。但し、空き家の3,000万円特別控除の特例との併用はできませんので、どちらかの選択適用になります。

・その他

特例に該当する譲渡対価1億円以下の売却物件が複数の相続人の共有物である場合、どのようになるのか？

 

適用対象者ごとに空き家の3,000万円特別控除の適用が可能です。

相続人が3人いる場合、最大で3,000万円×3人＝9,000万円相当の控除が可能です。

 

まとめ

 

・空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例(以下、特例)の概要

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。また、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合も対象になります。（一定要件を満たした場合）

・特例の対象となる「被相続人居住用家屋」

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

• イ. 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
• ロ. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。（マンションでないこと）
• ハ. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

・特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

特例適用の要件には各種あります。