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空き家活用に注目!DIY型賃貸借とは

欧米のアパートメントではDIYが当たり前になっており、このようなライフスタイルが日本でも浸透しつつあり、関心のある特に若い人が増えています。しかし、貸主側の賃貸不動産のポータルサイトに掲載されている「DIY可」物件の数は少なく、逆に、入居希望者からの問い合わせ件数の方がはるかに上回っています。空き家物件の所有者である貸主は、興味はあっても「トラブルになるのが怖い」「どのように契約していいかわからない」「原状回復がどうなるのか」などの不安があります。そのためDIY型賃貸借について紹介します。

1.DIY型賃貸借とは?

(1) DIY型賃貸借とは

DIYとは、Do It Yourself の略語で、一般的には自らの手で日曜大工等を行うことですが、ここでのDIY工事とは、専門業者にリフォームを頼んで行う工事も含みます。

国土交通省では、工事費用の負担者が誰かに関わらず、借主の意向を反映して家具を作ったり補修したり、部屋の壁紙を変えたりするなどの住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件をDIY型賃貸借として定義しています。

DIY型賃貸借の定義と特徴は次のようなものです。

{1} 定義

・DIY型賃貸借とは借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。

{2} 特徴

・借主自らが改修する場合もあれば、専門業者に発注する場合もあります。

・工事費用については、借主や貸主が負担するだけでなく、改修規模や内容によっては、転貸人(サブリース業者など)やDIY型賃貸借を支援する第三者等が負担する場合もあります。

 

(2) DIY型賃貸借のニーズ

借主自ら改修する場合や専門業者に発注する場合など、工事の実施方法は様々です。

個人住宅を良好な状態で賃貸するためには、貸主(家主)が必要となる改修や管理・修繕等を行うことが一般的です。しかし、貸主には改修費用を独自に負担することは難しいが現状のままであれば貸してもいいというニーズがある一方で、借主(入居者)には自分の好みの改修を行いたいというニーズも見られます。そのため双方のマッチングが必要です。

 

従来の賃貸物件では、自分で内装に手を加えることはできず、仮に内装を変更できたとしても退去時に原状回復する(部屋を借りたときの状態に戻す)ことが義務付けられています。通常の使用による床や壁などの室内設備の破損は、原則として原状回復の範囲には含まれませんが、DIYは故意による変更なので原状回復の対象となっています。

 

DIY型賃貸借では、リフォームが認められ、貸主、借主の合意で、原状回復義務を負わないとすることもできるため、好みのインテリアにしたいという人にとって、従来の賃貸物件では叶わなかった新しい賃貸のかたちの契約です。

 

(3) 国土交通省の取り組み

国土交通省では、個人所有の住宅につき賃貸住宅としての流通を促進することを目的に、平成25、26年度に「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針(ガイドライン)」や、DIY型賃貸借の活用に向けての実施スキーム、契約上の留意点等に関する報告書をとりまとめました。その後、DIY型賃貸借による契約当事者間のトラブルを未然に防止する観点から、平成28年4月に「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、活用にあたってのガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を作成しています。

また、DIY型賃貸借により大規模な工事を行う場合や転貸借(サブリース)物件でDIY型賃貸借を行う場合など様々なDIY型賃貸借の実施方法があることを踏まえ、平成30年3月に、「家主向けDIY型賃貸借の手引き」を作成し、DIY型賃貸借を行う際の貸主と借主双方の理解が深まるよう取り組んでいます。

(4) DIY型賃貸借のメリット

{1} DIY型賃貸借の借主にとってのメリット

借主にとってのメリットには次のような点があります。

・自分好みの内装の改修ができ、持ち家感覚で居住できる。

・空き家などの中古物件のため、DIY工事費用を負担しても、家賃が安く借りられる。

・DIY工事部分は原状回復義務をなしとすることもできる。

{2} DIY型賃貸借の貸主にとってのメリット

貸主にとってのメリットには次のような点があります。

  • ・築古物件になり空室率が増えて困っている空き家の活用になる。
  • ・現状のまま賃貸でき、修繕の費用や手間がかからない。
  • ・退去後のリフォーム工事をせずに入居募集することができる。
  • ・入居者がその部屋を気に入ることで長く入居してくれることが期待できる。
  • ・普通の部屋はつまらないと思っている借主にとって、個性的になった部屋が魅力になる可能性がある。

2.DIY型賃貸借の方法

(1) DIY型賃貸借特有の手続き

{1} DIY型賃貸借特有の契約の必要性

DIY型賃貸借では、賃貸借契約書に「DIYに関する特約」が規定されます。契約の締結は、借り主と貸し主の将来的なトラブルを回避するために、借主からの「DIY工事の申請」と貸主の「DIY工事の承諾」を別個の書面でやりとりします。また、「DIY工事の詳細についての合意書」も契約時に交わしておく必要があります。

DIY型賃貸契約を行う際の契約書では次のようなものがあります。

  1. 賃貸借契約書

契約期間、賃料などDIY工事以外の事項を記載します。DIY工事部分の取扱いに関しては「特約」とし、承諾書や合意書の内容に従うことを規定します。

賃貸借契約書の参考では、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書(改定版)」や業界団体が公表している賃貸借契約書を活用することも可能です。

  1. 申請書兼承諾書

DIY工事の実施に関する内容(工事内容、費用、原状回復義務など)について、借主が貸主の承諾を得るための書面です。また、工事内容を記載した別表を添付します。

(所有権の帰属、施工方法、増改築の内容、明け渡し時の収去など)

  1. 合意書

貸主と借主双方の合意事項を明確にするための書面です。

{2} DIY型賃貸借契約の取決め事項のポイント

DIY型賃貸借の中でも、借主(又は借主が依頼した施工業者)が改修を行うこととする場合、貸主の所有物に手を加えることになりますので、工事内容や明渡し時の原状回復の有無など、あらかじめ決めておくことがトラブルを回避する上で必要と考えられます。

・貸主の所有物に物を付けたり、一部を改修したりするため、工事部分に関する所有権が借主と貸主のどちらにあるのかを当事者間の合意により取り決めます。ただし、改修により住宅と一体となり、分離することができない工事部分は、その所有権は貸主が持つこととなります。

・工事部分について、明渡し時に残置するのか、撤去するのか取り決める必要があります。

・DIY型賃貸借では、原状回復を免除したり、契約期間中の家賃を安く設定したりする代わりに、借主のリフォーム費用請求の権利を放棄する場合も見られます。

・借主の負担したリフォーム費用の精算の有無についてあらかじめ定めておくことが必要です。また、精算を行う場合は、残存価値の算定方法について、あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいです。

・明渡し時に通常損耗や経年変化以外の事由により工事部分の補修が必要になっているなど、本来有する機能が失われている場合(例えば、新たに設置したガスコンロが動かなくなっている場合など)において、補修を求めるかどうかも決めておく必要があります。撤去する場合は、原状回復義務の有無や、原状回復ありとする場合は、どこまで原状回復を求めるかを決めておくことが望ましいと考えられます。

 

(2) 貸主にとってのDIY型賃貸借の手続き

 

{1} 入居者募集・事前協議

  1. DIY可能物件の入居者募集

大手賃貸物件紹介サイトでは、検索条件に「DIY可」「カスタマイズ可」という項目を設けています。そのため、入居募集時には「DIY可」「カスタマイズ可」という条件をあらかじめ公表しておくことが重要です。また、必要な情報を提供(図面や修繕履歴など)します。

通常の賃貸借で必要となる準備に加え、築年数の経過した住宅では、住宅の状態によって工事の内容などに影響するため、耐震性や劣化状況を確認したうえで貸し出します。

提供する情報としては、修繕履歴等の物件情報、工事可能部位などです。

入居者募集では、DIY型賃貸借専門やDIY型賃貸借の物件を検索できる募集サイトがあります。また、募集に加え、契約の仲介、DIY工事の支援などを包括的にサポートする事業者もいます

  1. 事前協議

DIY 型賃貸借による契約を結ぶ前に借主と協議する項目は次のような点です。

  • ・施工方法、使用機材等
  • ・明渡し時の収去
  • ・原状回復義務
  • ・所有権の帰属
  • ・残置する場合の補修
  • ・明渡し時の精算など

{2} 契約

  • ・賃貸借契約書の取り交わし
  • ・借主が希望するDIY工事の内容が記載された申請書に対し承諾書を交付
  • ・合意書の取り交わし
  • ・連帯保証人がいる場合

連帯保証人にもDIY工事の契約内容を共有することが望ましいです。また、サブリースの場合には、貸主(転貸人)、借主(転借人)、建物の所有者の三者合意とします。サブリースで借主(転借人)がDIY工事を行う場合には、転貸借契約の内容が、原賃貸借契約の内容を超えることがないよう、貸主(転貸人)と借主だけでなく、建物の所有者も含めた三者合

意による契約とします。

 

{3} DIY工事

  • ・立ち会い確認
  • ・DIY工事の予定箇所を写真に取るなどして保存
  • ・DIY工事が申請書通りの内容かどうかチェック

借主自身が工事を実施することが一般的ですが、大規模な工事の場合には、借主が工事事業者に発注して工事を実施することもあります。

明渡し時のトラブルを防ぐため、貸主は借主に対し、工事に関する領収書、工事事業者との契約書などの書類を保管してもらうようにします。

トラブルを回避するため、契約内容と工事前後の施工状況を確認します。工事後の立ち合い確認において、事前の協議内容と工事内容が異なっていた場合、協議により契約内容について修正を行うことも考えられます。

{4} 入居中の管理/入居中のDIY工事

・DIY工事部分以外の管理・修繕の実施(一般的な賃貸借契約と同様)

{5} 明渡し時

・立会い確認

増改築等の実施前に、貸主と借主のどちらが所有するかを協議により決めておきます。基本的には、住宅と一体となり、分離することができない工事部分は、貸主の所有となります。

分離することができない工事例としては、耐震改修、キッチンや浴槽などの設備の変更、壁へのペンキの塗布などがあります。

(3) リフォームのガイドラインの設定

リフォームの可能な部分、不可の部分をガイドラインで設定をすることもあります。

例)

・躯体、外装(屋根、外壁、外部建具)、共用部分などについては、変更不可。

・間取りを変える場合や、用途を変える(住居をオフィス、お店、シェアハウス、宿泊施設

などへ変更する)場合は、建築士への相談の上貸主の合意が必要。

・柱型、戸境壁へのビス打ち、穴あけ、天井の撤去は不可。

・電気工事や、水回りの配管、換気や空調に関わる工事は、有資格者または専門業者に依頼することを前提とする。

・キッチンのコンロ、レンジフード、また湯沸かし器など火気使用する場所の周辺に可燃性

のものを取り付けたり、貼ったりすることは、燃焼の危険があるので不可。

などです。

 

まとめ

・DIY型賃貸借とは借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件です。

 

・借主自らが改修する場合もあれば、専門業者に発注する場合もあります。

 

・DIY型賃貸借の借主にとってのメリットには、自分好みの内装の改修ができ持ち家感覚で居住できること、空き家などの中古物件のためDIY工事費用を負担しても家賃が安く借りられること、DIY工事部分は原状回復義務をなしとすることもできることがあります。

 

・DIY型賃貸借の貸主にとってのメリットには、築古物件になり空室率が増えて困っている空き家の活用になること、現状のまま賃貸でき修繕の費用や手間がかからないこと、退去後のリフォーム工事をせずに入居募集することができること、入居者がその部屋を気に入ることで長く入居してくれることが期待できること、普通の部屋はつまらないと思っている借主にとって、個性的になった部屋が魅力になる可能性があることです。

 

・DIY型賃貸借の特殊性に合わせた契約書が必要です。

 

契約書では、貸主の所有物に手を加えることになりますので、工事内容や明渡し時の原状回復の有無、改修した部分の所有権などを、あらかじめ決めておくことがトラブルを回避する上で必要です。

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