老人ホームに入所していた空き家の売却でも3,000万円特別控除は使えるのか？

 

居住用不動産の譲渡益に対する3,000万円特別控除の制度を、相続の空き家にも使える特例があります。いわゆる「空き家特例」と言われるもので、相続人1人につき3,000万円特別控除が可能な、節税メリットの大きな制度です。ただし、高齢の親の一方が亡くなった後、残された配偶者が老人ホーム等に入所して実家が空き家になり亡くなった場合、その後相続人が空き家の実家を売却した時にも、この3,000万円の空き家特例が使えるのでしょうか？空き家特例の内容および老人ホームに入所していた場合の適用条件などについて紹介します。

 

目次

1． 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは

2． 空き家特例を受けるための適用要件

3． 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

4． 空き家特例の適用を受けるための手続

まとめ

 

１．被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは

 

正確には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」(以下、空き家特例)というもので、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。相続空き家の3,000万円特別控除とも言われています。

当面の実施期間は2023（令和5）年12月31日までの間の売却が対象になっています。延長については国税庁のホームページでご確認ください。

 

本来は、マイホームの3,000万円特別控除は、親が住んでいる実家で親が生きている間に売却すれば自宅扱いになり使えます。しかし、親が亡くなった後空き家となった実家を、別居している子供が相続して売却しようとしても、子供にとってその家は自宅ではないため、本来は3,000万円の特別控除は使えません。

 

しかし、現代では、結婚後は親と別居している子供が多いので、親が亡くなると実家が空き家になるケースが多く、空き家が増えるとさまざまな問題が起こるため、空き家を減らすべく、近年この制度が設けられました。それがこの相続空き家の3,000万円特別控除の制度です。

 

空き家特例は、適用の条件がかなり厳しくなっており、空き家であれば必ず適用できるというわけではありません。

 

＊国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

https://www．nta．go．jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306．htm

 

２．空き家特例を受けるための適用要件

 

空き家特例を受けるための適用要件の主なものは次のような点です。

 

空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の要件の全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一つの建築物に限ります）をいいます。

 

(1) 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。

 

昭和56年5月31日以前に建築した建物は、旧耐震基準にもとづいて建築されているので、耐震性が今よりも弱くなっています。空き家特例は、旧耐震基準の建物をできるだけなくすことを目的にしているためです。

 

(2) 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

 

戸建てが対象になり、マンションは空き家特例の対象外です。

 

(3) 売却代金が1億円以下

 

売却代金が1億円を超える不動産については、空き家特例の適用が受けられません。

 

(4) 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

亡くなった人が一人暮らしをしていたことが条件になります。一人暮らしの人が亡くなると、家は当然に空き家になります。空き家特例は、空き家をなくすことを目的にしているので亡くなる前に一人暮らしだったことが条件になります。

 

(5) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

 

(6) 売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

 

(7) 同一の被相続人から、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(8) 親子や夫婦など特別の関係がある人(特別関係人)に対して売ったものでないこと。

 

などです。

 

３．被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

 

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋についても、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、民法改正により、次の(1)から(3)の要件を満たすときは、被相続人居住用家屋として、空き家特例の対象になりました。

 

(1) 次に掲げる事由により、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合であること。

 

介護保険法に規定する要介護認定若しくは要支援認定を受けていた被相続人が、認知症対応型老人共同生活住居（グループホーム）、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅に入所していた場合

 

(2) 次に掲げる要件を満たしていること。

 

①特定事由により、その家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋が、その被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

②特定事由により、その家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、その家屋が事業の用、貸付けの用、または、被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

③被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること。

(3) その家屋が次の３つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一つの建築物に限ります）であること。

 

①昭和56年５月31日以前に建築されたこと。

②区分所有建物登記がされている建物でないこと。

③特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

＊国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」

https://www．nta．go．jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3307．htm

 

４．空き家特例の適用を受けるための手続

 

この特例の適用を受けるためには、規定の種類を添えて確定申告をすることが必要です。

 

まとめ

 

・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却し、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。いわゆる空き家特例と言われるものです。

・一方の配偶者が亡くなった後、実家で一人暮らしをしていた他の配偶者が、老人ホーム等の施設に入っていてその後亡くなり空き家になった実家には、空き家特例が使えます。

・老人等入所に関しての居住用家屋の要件

①特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。

②特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、その家屋が事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

③被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること。

・空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

➀昭和56年５月31日以前に建築されたこと。

②区分所有建物登記がされている建物でないこと。（マンションは対象外）

③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。