相続税対策の決め手！金融資産の不動産化と不動産の事業物件化

相続税対策ではいくつかの方法がありますが、大きく相続財産の評価額を下げたいのであれば、金融資産の不動産化があります。資産の一部を現金・預金から不動産に組み替えることで、相続財産の評価を大きく下げることが可能になります。さらに、その不動産を有効活用し賃貸用アパート・マンションなどの住宅や、賃貸用のビル・店舗などを運用すれば不動産の相続税はさらに軽減されます。有効な相続税対策の金融資産の不動産化と不動産の事業物件化について紹介します。

１．相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

現金・預金などの金融資産はそのままの金額で相続財産として評価されます。しかし、不動産は個別物件のため評価額の算定に定められた価格はなく算定は簡単ではありません。そのため評価方法に特殊性があります。多くの場合、不動産の実勢の価格は税額の評価額よりは高く相続税対策の上では評価減の効果があります。

(1) 土地の評価方法の特殊性

不動産価格の中心を占める土地の価格の評価方法については次の4つがあります。
実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額(路線価など)です。1物4価と言われています。
相続税に関わるのは相続税評価額で路線価方式が中心となります。

{1} 実勢価格

実勢価格とはいわゆる時価で、土地の実際の売買の際の相場の価格です。
売主と買主の需要と供給関係、不動産周辺環境の変化、地域の集客力、景気の動向、不動産価格の上昇率、投資資金の動向などが総合的に反映されて実勢価格を形成します。

{2} 公示価格

公示価格とは、国土交通省が公表する土地の価格です。
これは税金を計算する際や売買取引を行う際の参考となる金額です。

{3} 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、毎年1月1日に土地の所有者に対して市町村より課税される固定資産税の計算のもととなる金額です。

{4} 相続税評価額（路線価など）

路線価とは、相続税を計算する際に使用される道路の金額です。国税庁が毎年7月頃に公表している土地の価格で、市街地の道路に面した土地の1月1日時点の価格です。路線価（千円単位）に対して、接している土地の面積（㎡当たり）を掛け合わせることによって土地の相続税評価額を計算します。路線価による土地価格＝路線価×面積　でおおよその評価額が計算できます。
路線価は一般的に、取引価格の相場である実勢価格の約70～80％と言われています。つまり、手元の現金預金を使って土地を購入することで、相続税評価額を20～30％圧縮することができるということになります。

路線価がない場所もありますが、この場合は倍率方式というもので計算し、固定資産税に対して各税務署で設定している一定の倍率をかけて計算します。

(2) 建物の評価方法

建物については、固定資産税評価額に基づいて計算されます。築年数等にもよりますが、建築費のおよそ60～70％程度となるのが一般的です。つまり、建物を建てることで、現金預金として資産を持っている場合と比べて約30～40％、相続税評価額を圧縮することができることになります。

(3) 相続財産の評価額を下げる不動産活用とは

不動産を活用して相続税評価額を下げる方法には、現金・預金を不動産に変える、建物を貸家にする、小規模宅地等の特例を利用するなどの方法があります。

{1} 現金・預金を不動産に変える。

相続財産にまとまった現金・預金がある場合は、土地やアパート、マンションなどを購入し不動産化することで相続税評価額を下げることができます。
土地では、相続税評価額を算出する路線価は実勢価格の70～80％になり、建物では、固定資産税評価額により新築価格の約30～40％になるため、現金・預金を不動産に換えることで評価を圧縮することが可能です。

{2} 建物を貸家にする。

相続財産に更地がある場合は、その土地にアパートやマンションを建てることで貸家建付地となり、土地の相続税評価額が下がります。
また、通常であれば建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額ですが、所有している建物を賃貸物件として第三者へ貸し出している場合「借家権割合」分が減額されます。この借家権割合は全国一律30％と決まっているため、賃貸物件である建物は自用の相続税評価額から30％下がります。

なお、貸家建付地物件の相続税評価額は以下のように算出します。
貸家建付地物件の評価額＝更地の評価額－更地の評価額×借地権割合×借家割合×賃貸割合

建物を貸家として活用することで、固定資産税評価額に借家権割合分がさらに減額され、貸家の土地・建物の相続税評価額は時価よりも大幅に下がるというわけです。

{3} 小規模宅地等の特例を利用する。

小規模宅地等の特例とは、個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の面積までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の一定の割合を減額する制度です。

被相続人と一緒に住んでいた土地の相続であれば、「小規模宅地等の特例」が適用され、330平方メートルまでは相続税評価額が80％減額されます。ただし、対象は土地のみです。

特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」の4つです。

２．相続財産の評価額を下げるための不動産購入と投資

相続財産の評価額を下げる不動産活用では次のような方法が現状で行われています。

(1) 不動産投資

不動産を活用した相続税対策の中で新たに賃貸用不動産を購入する不動産投資があります。
不動産投資では、多額の資金を用意し相続税の節税対策のためだけに物件購入してしまうと、賃貸経営では空室率が上がるとインカムが減り、融資を受けて投資する場合は危険性が出てきます。また、物件選択で誤ると不動産の資産価値そのものが下がりキャピタルゲインも減少する場合があります。

{1} ワンルームマンション投資

賃貸用ワンルームマンションは、時価と相続税評価額の差が大きい財産ですので相続税の節税効果があります。交通のアクセスのよい場所、利便性のある場所や立地を考慮する必要がありますが、相対的に少額投資から可能です。

また、分譲マンションは区分所有方式ですから、一棟の建物の中の1部屋という位置づけとなり、土地の所有権割合が低くなり、相続税の評価額が減額されます。

{2} アパート・マンション建設

更地を所有している場合に賃貸用のアパート・マンション建設をして賃貸経営を行います。
貸家建付地となり、土地の相続税評価額が下がり、建物の課税評価額も貸家となり下がります。

(2) 小規模宅地等の特例効果を活用した住み替え不動産の購入

・面積と評価額減額
小規模宅地等の特例が適用できる場合、330㎡まで80%も土地の評価を減額できるため、節税効果を最大限に活かすことができます。

路線価があまり高くない郊外の自宅に住んでいる人が都心部等の路線価が高い地域に引っ越しをし、小規模宅地等の特例を最大限に生かして相続税を節税することもできます。

・小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例の適用には要件が必要です。小規模宅地等の特例は配偶者・同居相続人などが自宅を守るための特例で、主に以下の3つの要件のいずれかに該当すれば適用対象となります。

• {1} 配偶者が相続すること。
• {2} 同居している相続人が相続すること。
• {3} 配偶者も同居人もいない場合に、借家に3年以上住んでいる相続人が相続すること。

３．不動産賃貸経営、不動産投資の注意点

(1) 不動産賃貸経営での空室対策

不動産を活用した相続税対策は節税効果が大きい反面、投資額も大きくなりますので相続税の節税だけにとらわれずに経営的な判断も必要となります。バブルの時期は不動産の時価が高騰し、借金をしてでも賃貸マンションの購入やアパートを建築する不動産投資が広く行われました。しかし、その後バブルが崩壊し、建設・購入した賃貸マンション・アパートの価格が下落し、かつ、空室が目立つケースも多くなり、相続税対策にはなっても、物件価格、賃貸収入が下がり融資の返済ができないという問題が発生しました。

現在も賃貸マンション・アパートの空室問題はオーナーにとって深刻です。住宅に一定の供給量があるため新規物件できれいな建物に借主は移りがちで、中古物件は家賃が低く抑えられがちになる点があります。また、中古物件になるとリフォームの費用が加算されます。賃貸経営が苦しくなる点です。

価格が下がりにくい物件の立地で、アクセスの良い土地などは比較的安定しています。また、大きな投資を行う前には資産価値そのものにも目を向けることが重要です。相続税の対策だけで不動産投資を行うのではなく不動産経営の視点も必要です。

不動産賃貸経営事業を行う上で、発注先になる建設会社、不動産会社などは収支計画で売り上げが楽観的に伸びる予測を立てる場合が多くあります。しかし、物件の老朽化に伴い、空き家が発生し収入が予定通りいかなくなったり、リフォームの費用がかさんだりし、収支計画に狂いが生じがちです。また、賃貸アパートの家賃保証契約をした場合に設定家賃が下がりすぎる場合もあります。特に融資の比率が高い場合は返済ができなくなる場合もありえます。収支計画はむしろ悲観値で設定すべきでしょう。

(2) 不動産投資における固定資産税評価方針の変更の可能性

ブームになったタワーマンション投資ですが、タワーマンションの相続税評価は高層階でも低層階でも同じだったため、実勢価格の高い高層階の部屋を購入して相続税を節税する方法でした。
その後、タワーマンションについては時価と相続税評価額の乖離（かいり）が大きくなりすぎ、国税庁も評価方針の見直しをし、平成30年4月1日から高層階と低層階の固定資産税の算定方法が変更となり、高層階がやや割高になりました。変更になったのは固定資産税の算定方法で、相続税評価額の算定方法には変更はありません。

今後も不動産投資の過熱化に対して国税庁は各種の課税変更を行う可能性があり、短期的な視点ではなく長期的に確実な物件選択が必要と思われます。また、課税に関する最新の情報への注意が必要です。

まとめ

• • ・相続税の課税評価では現金・預金はそのままの額になりますが、不動産化し土地に置き換えれば一般的に課税評価額は下がります。
  • ・土地の相続税評価額は一般的に路線価により、路線価は一般的に、取引価格の相場である実勢価格の約70～80％と言われています。
  • ・建物の評価額は固定資産税評価額に基づいて計算され、建築費のおよそ60～70％程度となるのが一般的です。また、経年により評価が下がっていきます。
  • ・貸家建付地化でさらに相続税の節税ができる。

相続財産に更地がある場合は、その土地に賃貸アパートやマンションを建てることで貸家建付地となり、土地の相続税評価額が下がります。賃貸物件として第三者へ貸し出している場合「借家権割合」分30％が減額され相続税評価額から30％下がります。

このような要素から相続税対策として、金融資産の不動産資産化は有効です。