相続税に特例がある！-相続財産を譲渡した場合の取得費の特例-

相続した不動産を相続後およそ3年10カ月以内に行えば不動産の取得費に相続税の一部を加算できます。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例などと呼ばれています。これも相続不動産の売却のコツの1つと言えるでしょう。期間が限定されているので物件によっては流通性が乏しいため時間がかかります。対策を早めにしておけばメリットが受けられる可能性があります。税金の特例については複雑でわかりにくい面はありますが、該当する方は適用要件については詳しく知っておく必要があります。直面していない方は概要だけでも把握してください。

 

１．相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(以下、特例)とは

 

(1) 特例の概要

 

特例相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(以下、特例)とは、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

(注)この特例は譲渡所得のみに適用がある特例ですので、株式等の譲渡による事業所得及び雑所得については、適用できません。

 

(2) 特例を受けるための要件

 

{1} イ　相続や遺贈により財産を取得した者であること。

{2} ロ　その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

{3} ハ　その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

相続税の申告は原則として相続発生後10カ月以内に行う必要がありますが、やむを得ない理由がある場合には2カ月の申告期限延長が認められています。そのため、相続発生の翌日から3年10カ月以内に売却とすれば分かりやすいのですが、それだと期限を延長した人としていない人との間で、申告期限から不動産売却までの猶予期間の長さ（3年）が異なってしまいます。そのため、{3} の表現になっていますが、大半の人は相続発生後3年10カ月以内に売却すればOKと考えて構いません。

 

(3) 取得費に加算する相続税額

 

取得費に加算する相続税額は、相続又は遺贈の開始した日により、次のイ又はロの算式で計算した金額となります。ただし、その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益（土地、建物、株式などを売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。）の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となります。

 

平成27年1月1日以後の相続又は遺贈により取得した財産を譲渡した場合の算式は、分かりにくいですが、次のものとおりとなります。なお、譲渡した財産ごとに計算します。

＜算式＞

その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の価額÷（その者の相続税の課税価額＋その者の債務控除額）＝取得費に加算する相続税額

 

２．この特例を受けるための手続

 

この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

確定申告書には、下記の書類の添付が必要です。

 

{1} 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

この計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。

{2} 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書

 

＊国税庁　「相続税が取得費に加算される特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

 

３．相続財産を譲渡した場合の取得費における「取得費」について

 

相続財産を譲渡した場合の「取得費」について詳しく見てみましょう。

 

(1) 譲渡所得の計算方法

 

まず譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

 

(2) 取得費の概要

 

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

 

(3) その他の取得費

 

上記(2)のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

 

{1} 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

{2} 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

{3} 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

{4} 土地の取得に際して支払った土地の測量費

{5} 所有権などを確保するために要した訴訟費用

これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。

なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

{6} 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

{7} 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

{8} 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

 

４．建物の取得費の計算

 

建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。建物は使用し、期間が経過することによって価値が減少していきます。したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。この減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なっており、それぞれ次に掲げる額となります。

 

(1) 事業に使われていた場合

 

建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。

(注)仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。

 

(2) 事業に使われていなかった場合

 

建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額に、その建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

具体的には、次の算式により計算します。

建物の取得価額×0.9×償却率(※１)× 経過年数(※２)＝ 減価償却費相当額(※３)

＊国税庁　「旧定額法と旧定率法による償却費の計算方法の概要」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2105.htm

 

※１　非業務用建物の償却率

・木造　0.031

・木骨モルタル　0.034

・鉄筋コンクリート　0.015

・金属造①　0.036

・金属造②　0.025

（注）「金属造①」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が３㎜以下の建物

「金属造②」・・・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が３㎜超４㎜以下の建物

※２　経過年数の６カ月以上の端数は１年とし、６カ月未満の端数は切り捨てます。

※３　建物の取得価額の95％を限度とします。

＊国税庁　「建物の取得費の計算」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

 

５．土地建物の取得費が分からないとき

 

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とする ことができます。

また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です。

例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。

 

６．譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

 

(1) 課税方法

 

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

 

(2) 計算方法

 

前述した通り、譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

 

{1} 取得費

売った土地や建物を買い入れたときの購入代金+購入手数料などの資産の取得に要した金額+その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。

建物の取得費は前述したように、下記で計算します。

・建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算

・土地建物の取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とする。

 

{2} 譲渡費用

前述のように、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

 

{3} 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

 

1. 長期譲渡所得

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

1. 短期譲渡所得

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

(注)　「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

 

{4} 短期譲渡所得の税額の計算

 

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

 

1. 課税短期譲渡所得金額の計算

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

 

1. 税額の計算

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

 

(注)平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

(例)

課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

・所得税　　　　　　800万円×30％＝240万円

・復興特別所得税　　240万円×2.1％＝5万400円

・住民税　　　　　　800万円×9％＝72万円

 

まとめ

 

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(以下、特例)とは、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

 

・特例を受けるための要件は、相続や遺贈により財産を取得した者であること、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることです。

 

・平成27年1月1日以後の相続又は遺贈により取得した財産を譲渡した場合の算式は、次のとおりとなります。なお、譲渡した財産ごとに計算します。

 

＜算式＞

その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の価額÷（その者の相続税の課税価額＋その者の債務控除額）＝取得費に加算する相続税額

 

・この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

 

確定申告書には、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)などの添付が必要です。

 

・建物の取得費の計算では、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。

 

・買い入れた時期が古いなどのため土地建物の取得費が分からないときは、取得費の額を売った金額の5％相当額とする ことができます。