相続土地の遺産分割の方法と遺産分割協議書

遺産相続でトラブルとなりやすいのは、遺産の中に土地などの不動産の分割であり、特に自宅不動産以外に目立った資産がない場合です。また、不動産は金融資産と異なり、評価の額が確定しづらく難しいため分割が難しい面があります。また、親の遺産を相続人全員で話し合って、それぞれ自分のものにする手続きを遺産分割と言います。また、遺産の分け方をめぐる相続人間の話し合いのことを「遺産分割協議」と言い、協議が整ったことを書面に記したものを「遺産分割協議書」と言います。難しい相続不動産の分割方法と遺産分割協議書について紹介します。

 

１．遺産分割における4種類の土地の分け方

 

被相続人の遺産を相続人で分け合うのが遺産分割です。話し合いなどせずにただ単純に法定相続分の割合で相続する場合とは違います。

不動産の他に預貯金などがあれば「長男は不動産を、長女は預貯金を」といったように分け合う方法がありますが、被相続人の財産が不動産特に自宅しかない場合が多くあります。

このような場合はこの場合に不動産を相続人でどのように分け合えばいいのかが問題点となります。

ここでは、相続財産が不動産だけしかなく、建物を分けるのは難しいため、土地を対象とした場合、遺産分割における土地の分け方では、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがあります。

 

(1) 現物分割

 

{1} 現物分割とは

現物分割とは、文字通り土地という財産を現物で、つまり現在の土地資産の形状のままで分け合うことをいいます。

 

土地を複数所有している場合は、土地Aについては長男、土地Bについては次男、というように分け合うことも可能ですが、実際には土地が１つしかなく分ける場合が多くありますが、その場合は、土地の「分筆」という方法で現物分割を行います。

 

{2} 分筆とは

分筆とは、文字通り「一つの土地（一筆の土地）を複数の土地に分けること」で、法務局で分筆登記を行うことによって可能になります。分筆登記を行った後には、各相続人が遺産分割協議の基づく相続登記を行うのが一般的です。分筆登記によって分けたそれぞれの土地に、それぞれ1人の相続人がいるという形をとれば、権利関係がシンプルになります。

 

{3} 土地の分筆の問題点

小さい土地を複数の土地に分けると、利用用途が限定されるため財産的価値が大幅に下落してしまうことがあります。

土地の上に賃貸アパートやマンションを建てる場合などには、土地の広さや形状がある程度必要です。狭い細分化された土地だと共同住宅などは建てられず利用価値が個別住宅などに限られてしまいます。

 

また、土地の広さは平等であっても、ある土地は道路面していて土地活用に向いているが、ある土地はそうではないといったように、不公平感が残る場合もあります。

 

{4} 現物分割のメリット

実家に居住している長男がそのまま実家を取得する場合や配偶者がそのまま自宅を相続する場合など、他の相続人の理解を得られやすいケースや、相続財産に不動産が複数あったり他に預貯金などの遺産があったりして、現物分割をしても相続人が不公平にならないケースに向いています。

 

現物分割には、以下のようなメリットがあります。

手続きが簡単でわかりやすい。

現物分割は、1人の相続人が1つの不動産をそのまま取得する方法ですので、非常にシンプルです。相続手続きとしても相続人が所有権移転の登記をするだけで済みます。精算金の支払いも不要で、不動産を売却するといった手間などもかかりません。

不動産を残せる。

現物分割をすると、相続人のうち誰かが不動産を引き継いで所有するので、不動産という資産を後の世代に残すことができます。売却によって失われるおそれなどはありません。

評価が不要

現物分割する際には相続人が不動産をそのまま取得するので、不動産の厳密な評価を行う必要がありません。代償分割(後述)する際には代償金の計算のため不動産の評価が必要となり、手間や専門家への費用が必要な場合があります。また、意見が合わずにもめてしまうケースも多々あります。

 

{5} 現物分割のデメリット

不公平になりやすい。

現物分割では、完全に公平に量も質も分割するのは難しい点があります。相続人間の不公平性が生まれやすい面があります。

特定の相続人が不動産全体を相続する場合もある。

自宅不動産が１つしかなく特定の相続人だけが相続する場合、他の相続人が納得しにくい点があります。

分筆によって不動産の価値が低下する可能性がある。

前述したように、分筆で土地が細分化されると用途が限られるなどして利用価値が下がってしまい、全体的な利益につながらないケースがあります。

 

(2) 代償分割

 

遺産の内容に不動産しかない（預貯金などの流動資産が少ない）場合、相続人全員が自分の相続分に従った遺産の取得を望んでいる場合、不動産の売却は望まない場合などに向いています。

 

{1} 代償分割とは

代償分割とは、相続人の中のだれか1人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して現金を支払う方法です。

 

{2} 代償分割の問題点

代償分割を行うためには、土地などの不動産を相続する人に代償分割を行えるだけの資金があることが大前提です。

特に、価値の大きい不動産の相続が行われた時には、相続税の支払いが相続の10カ月後にやってくるため納税資金も必要です。

また、代償分割を公平に行うためには、遺産である不動産の価値評価が適正であることも前提になります。

 

{3} 代償分割のメリット

代償分割には、以下のようなメリットがあります。

公平に遺産分割できる。

代償分割を利用することによって、各相続人間で公平な遺産分割をすることができます。

たとえば2000万円の価値のある不動産があり、2人の兄弟が相続する場合、兄が不動産を取得して弟に1000万円の代償金を支払う代償分割をすれば、兄弟が公平に遺産を相続できます。

不動産を残せる。

代償分割の場合、相続人のうちの誰かが土地や建物を取得するので、資産としての不動産を守ることができます。売却などによって失われることなく、後の代まで資産を残していける点がメリットとなります。

 

{4} 代償分割のデメリット

代償分割には、以下のようなデメリットもあります。

代償金を支払えないと利用できない。

代償分割を行うときには、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う必要があります。そこで、その相続人に代償金を支払うだけの充分な資力がないと、利用できません。

不動産の評価方法でもめるケースが多い。

代償分割をするときには、不動産を「評価」する必要があります。しかし不動産の評価方法は非常に多様なため、相続人間で意見が合わずにもめてしまうことが多くあります。

市場価格を基準にするのか路線価を基準にするのかでもめるケースもありますし、市場価格を基準にするとしても評価する不動産会社、不動産鑑定士になどによって金額が異なる場合があります。

 

(3) 換価分割

 

換価分割が向いているのは次のような場合です。

• ・相続人が誰も不動産取得を望んでいない。
• ・相続人間で公平に遺産相続したい。
• ・相続税の納税資金は別にあり、不動産を売り急いでいない。
• ・不動産の維持管理が負担になる。
• ・相続税の納税資金となる現預貯金がない。

などです。

 

代償分割とは違って誰かが不動産を持ち続けるということがありませんから、公平な形での遺産分割につながりやすい点があります。

 

{1} 換価分割とは

換価分割とは、遺産に含まれる不動産を売却してしまい、その売却代金で遺産分割を行う方法です。

 

{2} 換価分割の問題点

換価分割の問題点は、何よりも不動産（土地）を失ってしまうということです。先祖代々の土地を手放す場合もあります。

 

{3} 換価分割のメリット

換価分割のメリットは、以下の通りです。

公平に分割できる。

換価分割を利用すると、不動産を売って得られたお金を計算して相続人間で分配できるので、公平に遺産を分け合うことができます。

不動産維持管理が不要になる。

換価分割すると、不動産を売却してしまうので、相続人らの手元からは失われます。

その後は不動産の維持管理が不要になって手間が省け、固定資産税負担もなくなります。

 

{4} 換価分割のデメリット

換価分割には、以下のようなデメリットもあります。

不動産の時価より受取金が安くなる可能性がある。

不動産を売ると、税金や費用が発生します。費用では、仲介手数料、登記費用や測量費用などがかかるケースもあります。

また、相続税支払いの資金確保のために不動産を売却するケースなどでは、売り急いで売却金額が低く抑えられてしまう可能性もあります。

将来の値上がり益を得られない。

不動産は長年所有していると、立地により相場が上がって値上がりする可能性があります。

しかし相続時に不動産を売却してしまったら、将来の値上がり益は得られなくなります。

小規模宅地の特例を適用されない可能性がある。

宅地を相続した場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地の特例」によって大幅に相続税を減税してもらえますが、小規模宅地の特例の適用には「相続税申告期限まで土地を所有し続けること」が必要です。

早期に換価分割で土地を売却してしまったら、特例を受けられなくなって相続税が上がってしまうデメリットがあります。

 

(4) 共有

 

{1} 共有とは

共有とは、１つの不動産を単独で所有するのではなく、複数の所有権者がいる形で遺産相続を行うことです。

 

{2} 共有のメリット

短時間で処理できること。

分割協議に時間がかかり相続処理に間に合わない場合など短時間で処理できる方法です。

最後の手段になる。

共有での分割は遺産分割協議がうまくまとまらなかったときの最後の手段としても選択される方法です。

 

{3} 共有のデメリット

共有のデメリットとして考えられることは、第一には不動産の活用や処分が非常にやりづらくなってしまうことです。

共有となっている不動産は、変更を加えたり、売却したりするときには共有者全員の同意が必要なこと。

賃貸物件として貸し出すようなときにも共有者全体の過半数の同意が必要となりますから、共有持ち分が平等となっているようなときには、全員一致でないと何もできないという事態にもなりかねません。

共有者の1人に相続が発生したときには、共有持ち分がさらに細かく分けられる形で相続されることになること。

共有者の数が増えまた縁遠くなり、法律関係が世代を重ねるごとに複雑になっていってしまいます。

 

２．遺産分割協議書とは

 

遺産の分割が決まったら遺産分割協議書を作成します。相続の金融機関などの手続きでは相続人間でかわされた遺産分割協議書の添付が必要です。そのため遺産分割協議書がなければ相続手続きができません。遺産分割協議書は相続人間で遺産分割について協議が調った証明です。

 

(1) 遺産分割協議書とは

 

遺産分割協議書とは、遺産分割協議という法定相続人全員で行い、民法の法定相続と異なる割合や個別の相続財産の帰属を決める話し合いの結果、法定相続人全員が漏れなく合意した証明として各人が実印で押印した書類です。

印鑑証明書を添付することになっています。

遺産分割協議書があれば各方面の相続手続をすることができるようになります。

 

{1} 遺産分割協議書を作成すべき理由

口頭での約束は、後々のトラブルに発展する原因になりやすいため、重要な事柄については書面にして確認します。

 

{2} 遺産分割協議書の作成手順

書式は、特に指定されたものがありません。手書きでも良いのですが、パソコンで作成するのが一般的です。

用紙

紙の大きさに制限はありません。

署名・押印

相続人全員が遺産分割協議書に署名し、実印を押印してください。

遺産分割協議書が複数ページにわたるときは、相続人全員の実印で契印してください。

法務局では、少しの記入ミスでも訂正を求めますので、できれば捨印があった方がいいでしょう。

財産の表示

不動産の場合、住所ではなく登記簿どおりの表記にしてください。銀行等は、支店名・口座番号まで書いてください。

日付

遺産分割協議書の相続人が署名、押印した日付は、遺産分割の協議をした日か、あるいは最後に署名した人が署名した日付を記入するようにします。

相続人の住所・氏名

相続人本人が署名します。住所、氏名は、印鑑証明書に記載されているとおりに記載します。

印鑑証明書の添付

押印した実印の印鑑証明書を添付します。

 

{3} 遺産分割協議の注意点

遺産分割協議、および遺産分割協議書を作成する場合、いくつか注意しなければならない点があります。

必ず相続人全員で行う。

必ずしも、一堂に会して話し合う必要はなく、全員が合意している内容の協議書を、郵送などの持ち回りで署名・押印する、という形をとっても構いません。

 

1. 「誰が」「どの財産を」「どれだけ取得するか」を明確に記載する。
2. 不動産の表示は、所在地や面積など、登記簿の通りに記載する。
3. 預貯金などは、銀行名、支店名、預金の種類、口座番号なども細かく記載する。
4. 住所・氏名は、住民票、印鑑証明書通りに記載する。
5. 実印で押印し、印鑑証明書を添付する。
6. 協議書が複数ページにわたる場合は契印をする。

 

相続人が未成年の場合は、法定代理人（通常は親権者）が遺産分割協議に参加する。法定代理人も相続人である場合は、互いに利益が対立することになるため、家庭裁判所に特別代理人の選任申立を行う。

などです。

 

まとめ

・遺産分割における土地の分け方では、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがあります。

 

・現物分割とは、文字通り財産を現物で、つまり現在の財産の形状のままで分け合うことをいいます。

 

・代償分割とは、相続人の中のだれか1人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して現金を支払うといった方法をいいます。

 

・換価分割とは、遺産に含まれる不動産を売却してしまい、その売却代金で遺産分割を行う方法です。

 

・共有とは、１つの不動産を単独で所有するのではなく、複数の所有権者がいる形で遺産相続を行うことです。

 

・遺産の分割が決まったら遺産分割協議書を作成します。

 

・遺産分割協議書とは、遺産分割協議という法定相続人全員で行い、民法の法定相続と異なる割合や個別の相続財産の帰属を決める話し合いの結果、法定相続人全員が漏れなく合意した証明として各人が実印で押印した書類です。