空地・空き家の流動化につながるのか？相続登記の義務化の動向

―相続登記が行われない現状の問題点と相続登記の意味―

 

政府は2021年３月５日、これまで問題視されてきた所有者不明の不動産問題を解決するべく相続登記の義務化等を盛り込んだ民法や不動産登記法の改正案を閣議決定しました。国会で成立後が条件になりますが、2023年度に施行される見込みです。不動産の相続登記は現状では義務ではなく罰則もないために、多くの場合に登記がなされておらず、空き地・空き家問題にも関わっています。時間がたつと相続関係が複雑になり、相続人も増えその存在すら分からなくなってきて相続自体の処理も困難になってきます。相続登記の義務化と現状の問題点、および、空き地・空き家の流動化につながるのかを考えます。

目次

1.相続登記が義務化されるのか？

2.なぜ相続登記が行われていなかったのか？

3.相続登記の義務化の検討内容

4.相続登記を放置すべきでない理由

5.相続登記の申請の仕方

まとめ

１．相続登記が義務化されるのか？

 

法務省によると、土地一筆ごとを対象にした地籍調査で所有者がわからない土地は全国の2割超に上り、その約66%で相続が、約34%で住所変更が登記されていなかったということです。所有者不明になってしまう多くの理由が、相続登記がきちんと行われていないことは社会問題にもなっています。

 

相続登記が義務化されれば、所有者不明となって放置されている多くの不動産の管理の所在が明らかになり、現所有者に対する税金等の請求や、所有者不明のために進められなかった公共事業への活用等につながっていく見込みです。

 

２．なぜ相続登記が行われていなかったのか？

 

相続登記の法的な義務はないことと、地方の物件などでは、相続登記をしても売却することもできず、固定資産税はかかり、名義変更するにも戸籍代や登録免許税がかかり、登記には司法書士への費用がかかり、登記のメリットがないと考えられるためです。

 

また、時間が経つと数次相続が発生しているために、現時点での相続人が把握できないほど広範囲にわたり、専門家へ依頼するにも費用は高額になり、手続きを進められない状況になっているケースも多くあります。

 

３．相続登記の義務化の検討内容

 

義務化の内容は現在では次のように検討されています。

 

(1) 相続登記の義務化

 

・相続登記自体の義務化

・相続登記時期は、相続人であること、および、遺産に不動産があることを知ってから３年以内

・相続登記の義務に違反した場合10万円以下の過料

 

(2) 住所変更登記の義務化

 

相続登記の義務化と合わせて、登記上の住所変更登記も義務化されます。

所有者不明の不動産となっているもう一つの原因のためです。住民基本台帳ネットワークシステムを活用して、法務局で市役所での住所変更の情報を把握すると、登記上の住所変更を法務局が行うことができるようになります。市役所等での住所変更と登記上の住所とが連動していなかったためです。

・住所変更登記の時期は、住所変更してから２年以内

・住所変更登記の義務化に違反した場合、５万円以下の過料

 

(3) その他の相続物件の処理支援策

 

①相続人申告登記（仮称）の創設による登記申請の負担軽減化

 

相続登記を怠った際に過料が発生することになった場合、もし登記申請義務期限までに遺産分割協議が完了しないときはどうすればいいのかという問題があります。相続人申告登記（仮称）とは、最終的な相続登記は改めて申請することにして、ひとまず相続人が登記官に「登記名義人（所有者）に相続が発生したこと」、「自らが登記名義人の相続人」であることの申出を行い、登記官がその旨を登記するという制度で、相続登記の義務を履行したものとみなされるとしています。

 

②相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する制度の創設

相続により取得した不要な土地が放置されるといった問題を防ぐために、「相続土地国庫帰属法」の創設が検討されています。

一定の要件を満たした土地について、法務大臣に申請し、10年分の管理費相当額を納付することで、所有権を国庫に帰属させられるようにすることができる制度です。

 

４．相続登記を放置すべきでない理由

 

相続登記を放置することで発生するデメリットには次のような点があります。

 

(1) 相続関係が複雑になる可能性がある。

 

相続登記をしない間に他の相続人が亡くなった場合、手続きが複雑になる可能性があります。相続人のうちの誰かが亡くなった場合、その相続人が持っていた権利は妻や子供などに移り権利人の数が増えます。数時の相続を経ると極めて多くの人数となってしまいます。

相続登記するまでは、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している状態となります。

 

遺産分割協議で相続登記をする場合には、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要であり、相続人が増えるほど同意を得て協議をまとめるのが難しくなります。

 

(2) 不動産を売却・担保にできない。

 

相続した不動産を売却したい、担保にしたいという場合は、所有権について登記していないといけません。

 

(3) 不動産を差し押さえられる可能性がある。

 

相続人のなかに借金がある人がいて支払いが滞っている場合、債権者に不動産の相続持分を差し押さえられてしまうかもしれません。

 

不動産は遺産分割協議が終わるまで、共同相続人が法定相続割合に応じて共有している状態です。債権者は借金がある相続人の法定相続分を差し押さえることができます。

相続登記を済ませていなければ、差押えをした債権者に不動産が自分のものだと主張することはできません。民法909条で遺産分割の効力は第三者の権利を侵害できないと定められているからです。

 

５．相続登記の申請の仕方

 

相続登記は自身で申請することや、司法書士などに依頼し代理で手続きしてもらい行います。

 

相続登記は不動産を管轄する法務局で登記申請書を提出して行います。

 

相続登記に必要な書類と費用は以下の通りです。

 

(1) 相続登記に必要な書類及び必要になるかもしれない書類

 

・登記申請書

・被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・現戸籍)

・被相続人の住民票の除票(本籍地の記載のあるもの)

・相続人全員の戸籍謄本・抄本

・不動産を取得する相続人の住民票の写し

・相続不動産の固定資産税評価証明書

・相続人の委任状(代理人により申請する場合)

・相続関係説明図

・遺言書(遺言書による相続の場合)

・遺言執行者の印鑑証明書(遺言執行者の指定がある場合)

・特別受益証明書および印鑑証明書(特別受益者がいる場合)

・相続放棄申述受理証明書(相続放棄をした人がいる場合)

・遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議をした場合)

・印鑑証明書

など

 

(2) 登記申請にかかる費用

 

・登記事項証明書代　800円〜2,000円

・戸籍、住民票、評価証明書代　2,000円前後

・登録免許税　固定資産評価額の1000分の４

・司法書士などに依頼する場合　報酬額

 

まとめ

 

・相続登記の義務化は、2021年3月閣議決定され、国会での成立を条件に、2023年度に施行される見込みです。

・相続登記が行われていなかった理由は、相続登記の法的な義務はないため、”負“動産では登記費用だけが掛かりメリットがないと考えられるためです。

・相続登記未了のため全国に所有者不明の土地が大幅に拡大し空き地・空き家問題につながり社会問題になっています。

・相続登記をせず時間が経つと、相続人の数が増えその存在自体の把握が難しくなってきます。

・不動産の登記がされないと物件の売却、担保化もできず流通できません。

・相続不動産の登記の義務化が進めば、空き地・空き家の流動化につながると考えら