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相続した家を売却するメリットと「相続税の取得費加算」の特例

―「相続税の取得費加算」の特例について知っておこうー

 

相続した家を売却する場合、自己所有の不動産を売却するよりも手続きが多くなるのが特徴です。また、相続人が多ければ多いほど手続きが煩雑になることもあるため、できるだけ早めに手続きを開始することが必要です。相続人が複数いれば不動産は金融資産と異なり、分割が難しい点があります。どのような分割方法を取るかも相続人間で協議しなければなりません。その際に、売却して現金化して公平に相続人で分割する方法はメリットがあります。そして、相続税に関する特例で「相続税の取得費加算」があり適用すれば節税効果があります。相続税の取得費加算について説明します。

目次

1.相続した家を売却するメリット

2.相続した家を売却するときのポイント

3.相続による不動産の売却のパターン

4.相続不動産売却の税金の特例「相続税の取得費加算」とは?

まとめ

1.相続した家を売却するメリット

 

相続した家を売却するメリットには次のような点があります。

 

(1) 固定資産税の負担がなくなる。

 

売却すれば毎年かかる固定資産税の負担がなくなります。

 

(2) 維持管理の費用、手間がかからなくなる。

 

空き地空き家の場合は雑草が絶えず生えメンテナンスや庭の手入れ、放火やゴミ捨て場になる危険性が高くあり、周辺住民に迷惑をかけない維持管理をしなければなりません。維持管理には思いのほか費用が継続的にかかります。家を売却すれば維持管理から解放されます。

 

(3) 相続した不動産を平等に分配できる。

 

不動産の相続でトラブルが起こりやすいのは、相続人が複数いる場合です。遺産が現金だけなら簡単に分割できます。ただ、不動産の場合は、分割するのが難しく、相続人間でしっかり話し合いを行うことが必要です。

不動産を売却して得られた利益を分割する方法を換価分割と呼びます。相続分を現金で分割できるため、トラブルになりにくく平等に分割することが可能です。

2.相続した家を売却するときのポイント

 

相続した家を売却する場合には、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。相続人間でのトラブルを避けるためにも以下の点を確認しておきましょう。

 

(1) 空き家はできる限り早く売却する。

 

住宅の売却では、建物では築年数が大きく影響します。不動産価格は、景気にも左右されますが、木造建築の建物では築20年ほどでその価値はほぼゼロになるといわれています。

つまり、相続した住宅不動産の売却を考えているなら、できるだけ早いタイミングで売却したほうがよいということです。空き家は放置しているとどんどんと老朽化していきます。できる限り早い段階で売却の手続きを進めることが望ましいと考えられます。

 

(2) 共有名義の場合、共有者の同意が必要

 

共有名義は、家の所有権を複数人が共有している状態のため、勝手に売却することはできません。不動産を相続したとき、相続人が1人ではなく家族や兄弟で共有名義にするケースもあるでしょう。共有名義は、家の所有権を複数人で所有している状態を指します。共有名義の場合は、売却では共有者の同意が必要です。

(3) 特例について検討する。

 

相続税の取得費加算とともに、3,000万円の特別控除の特例などについても検討します。

 

3.相続による不動産の売却のパターン

 

相続人の数などにより売却の手続きが異なってきます。

 

(1) 単独で相続する場合の相続不動産の売却

 

相続の手続きとしては、次のようなものになります。

 

①ステップ1―遺産分割協議をする。

 

相続人全員で話し合い、不動産を誰が相続するのかを決めます。なお、遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って不動産を相続する人が決まります。

 

②ステップ2―相続登記

 

不動産を相続する人が決まったら、所有者名義をその人の名義に変更する必要があります。これを相続登記と言います。

 

③ステップ3―相続不動産の売却

 

相続登記が終わって相続人の所有物になったところで不動産を売却します。手続きとしては通常の売却手続きと変わりません。

 

(2) 換価分割のための相続不動産の売却

 

不動産は相続財産の中でも価値が高い財産であるため、相続人の間で不動産の分割をめぐって争いになる場合は、不動産を売却して現金化し、それを法定相続分で均等に分けるという方法があります。これを「換価分割」と言います。

換価分割は以下のような流れで相続不動産を売却します。

 

①ステップ1―遺産分割協議をする。

 

遺産分割協議をし、話し合いにより売却して換価分割することを決めます。

 

②ステップ2―とりあえず代表者で相続登記

 

死亡している人の名義のまま売却することはできないため、便宜上、相続人の誰か一人を代表者として相続登記をして名義を変更し、その後売却することになります。相続人全員の名前で共有登記をすることもできますが手続きが複雑になります。

 

③ステップ3―相続不動産の売却

 

相続不動産を売却して現金化します。この際、相続人全員で話し合い売却価格を決める必要があります。代表者が勝手に価格を決めて売却すると後からトラブルの原因となります。

 

④ステップ4―現金を分割する。

 

相続不動産を売却して得た現金を相続人の間で分割し、遺産分割が終了します。

 

4.相続不動産売却の税金の特例「相続税の取得費加算」とは?

 

特例の中では、相続税に関しては「相続税の取得費加算」があります。

 

(1) 相続税の取得費加算とは?

 

相続税の取得費加算とは相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)で、相続又は遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるものです。

 

通常、相続により取得した不動産を売却して譲渡所得が出た場合には、譲渡所得税がかかります。この譲渡所得を計算する際には収入金額(不動産の売却代金など)から取得費と譲渡費用を控除しますが、この取得費に相続税の一部を上乗せできる特例です。この特例の適用を受けることができれば、譲渡所得にかかる譲渡所得税の節税になります。

 

相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると譲渡所得税が節税になります。

 

(2) 特例の適用要件

 

この相続税の取得費加算の適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

 

①相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

具体的には、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却しないとこの特例の適用はありませんので注意が必要です。

 

(3) 取得費に加算する相続税額

 

取得費に加算する相続税額は、次の算式で計算した金額となります。ただし、その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益(土地、建物、株式などを売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。)の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となります。

なお、譲渡した財産ごとに計算します。

 

<算式>

*取得費に加算する相続税額=その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

 

(4) この特例を受けるための手続

 

この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

確定申告書には、下記資料の添付が必要です。

 

①相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。
②譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)や譲渡所得等の金額の

 

(5) 空き家譲渡の3,000万円特別控除と重複適用はできない。

 

相続人が、被相続人が1人で住んでいた建物及びその敷地を相続により取得し、相続後にその空き家を売却した場合、一定の要件を満たすときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例がありますが、この特例と相続税の取得費加算の特例は重複適用できません。

したがって、どちらも適用要件を満たす場合には、どちらを適用するか検討する必要があります。

 

まとめ

 

・相続した家を売却するメリットでは、①固定資産税の負担がなくなる。②維持管理の費用、手間がかからなくなる。③相続した不動産を平等に分配できる。などがあります。

・相続税の取得費加算とは、相続税が取得費に加算される特例で、相続又は遺贈により取得した土地、建物などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるものです。

・取得費加算の特例を利用する場合には相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

・相続税の取得費加算の適用要件では以下のものがあります。

①相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
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