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不動産相続の手続きと相続税、相続登記

不動産相続の手続きと相続税、相続登記

 

親などの死亡に伴う相続については、あらかじめ準備することははばかられるものです。そのため相続は経験するまでは分からないことが多いものです。しかし、大まかな手続きの仕方や税金対策は知っておくべきでしょう。また、相続人が複数いればその分割については切実で関心が高い場合が多くあります。まず、重要なことは遺言書が残されているかどうかです。遺言書が残されている場合はそれに沿って行わざるをえません。しかし、多くの場合は遺言書がないため、遺言書がない場合を想定して不動産相続について知っておきましょう。

目次

1.不動産相続の手続き

(1) 相続する財産、相続人を確認する。

(2) 遺産の分割協議をする。

(3) 不動産所有者の名義変更をする。

(4) 相続税の申告・納付をする。

2.相続税の金額

(1) 相続税とは

(2) 相続税の基礎控除

(3) 相続税の配偶者控除

(4) 不動産の評価額は実勢価格よりは低く評価される。

(5) 小規模宅地等の特例制度が利用できる。

(6) 相続税の計算方法

3.相続税以外にかかる税

(1) 登録免許税

(2) 固定資産税

(3) 被相続人の所得税

4.不動産相続登記で必要となる主な書類(遺言書が無い場合)

(1) 相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

(2) 被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)

(3) 被相続人(亡くなられた方)の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式

(4) 相続人全員の現在の戸籍謄本

(5) 遺産分割協議書もしくは遺言書

(6) 相続人全員の印鑑証明書

(7) 物件を取得する相続人の住民票

(8) 固定資産評価証明書

まとめ

 

1.不動産相続の手続き

 

不動産相続の手続きがどのような流れで進むか、4つのステップに分けてご紹介します。それぞれのステップで相続する人が知っておくべきポイントを説明します。

 

(1) 相続する財産、相続人を確認する。

 

まず、不動産の登記状況や預貯金、株式、借金などの資産と、相続人を確認します。

本来は資産について生前に本人と確認しておくことが望ましいと思います。資産の多い人が突然亡くなった場合は、相続財産が後から出てくると作業が大変になるため、可能な限りの情報で資産を確認します。資産のある人で税理士などを使っていれば協力してもらいます。

また、時々あるのが子供には伝えていない離婚歴や、離婚した相手との間の子供などの存在です。戸籍謄本で過去にさかのぼって親族関係を確認します。

 

①遺言書の存在の確認

 

遺言書があるかないかを確認します。一般的な自筆証書遺言書がある場合、自宅で見つけても勝手に開封してはいけません。自筆証書遺言書を開封するには、家庭裁判所の検認手続きが必要です。

 

②法定相続人の確認

 

民法で定められた相続人のことを「法定相続人」といいます。法定相続人にあたる人は配偶者と血族です。ここでいう血族には血縁関係のある「自然血族」と、養子縁組で法的な親子関係にある「法定血族」の2種類があります。また、血族のなかにも優先順位があります。

  • 第一順位の血族

子ども、および代襲相続人、配偶者(妻や夫)

  • 第二順位の血族

両親や祖父母などの直系尊属、配偶者(妻や夫)

  • 第三順位の血族

兄弟姉妹や代襲相続人、配偶者(妻や夫)

 

代襲相続人とは法定相続人が死亡しており相続ができないとき、代わりに相続する血族のことを指します。たとえば、第一順位にあたる子が死亡した場合は孫が代襲相続人に、第三順位の兄弟姉妹が死亡しているときはその甥や姪が該当します。

 

(2) 遺産の分割協議をする。

 

相続人が複数いる場合や遺言書がない場合の不動産の相続は、相続人全員で行う遺産分割協議によって、不動産などの所有者を決めたり、どのように遺産を分けるかを協議します。

相続人が自分1人だけの場合は必要ありません。

 

不動産の相続については、金融資産と異なり公平に分割しづらいものです。不動産が限られかつ面積が小さければ分割も難しい場合が多くあります。

不動産の遺産を分割する方法では、以下の4つがあります。

 

①現物分割

不動産の面積が一定以上ある場合、不動産が複数ある場合など不動産の現物をそのまま分ける方法です。

 

②代償分割

1人が不動産を相続し、その相続人が他の相続人にその不動産の価値を現金化し支払う方法です。

 

③換価分割

不動産を売却して、現金化し分ける方法です。

 

④共有分割

相続人全員が共有財産として相続する方法です。

 

これらの詳細については別項目で説明します。

(3) 不動産所有者の名義変更をする。

 

不動産を相続するには所有権移転登記をし、名義変更をする必要があります。名義変更は遺産分割協議が終わったタイミングで行い、必要書類を揃えて法務局に申請します。必要書類は後述します。

 

(4) 相続税の申告・納付をする。

 

相続財産の価格が後述する基礎控除額を超えた場合は申告が必要になります。

相続税の申告期限は、被相続人が死亡した翌日から10カ月以内です。申告期限を超えてしまうと原則として無申告加算税と延滞税を納めなくてはいけません。

 

2.相続税の金額

 

(1) 相続税とは

 

相続税とは、被相続人の預貯金や不動産などの総資産の金額から、債務や葬儀代や債務を差し引いた金額(課税価格)にかけられる税金です。

 

(2) 相続税の基礎控除

 

相続税には基礎控除という制度があります。この額が総資産額から差し引かれ計算されます。

基礎控除額の計算式は以下の通りです。

*相続税の基礎控除額=3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)

 

基礎控除のベースは3,000万円で、さらに法定相続人1人につき600万円が控除されます。

なお、課税価格が基礎控除を下回った場合は、相続税は発生せず税申告の必要もありません。

 

(3) 相続税の配偶者控除

 

配偶者は被相続人の財産形成に関わり一体の協力関係があると考えられ、大幅の税額軽減措置が講じられています。老後の生活保障を手厚くする制度です。配偶者の税額軽減措置は、

①配偶者が受け継いだ財産額が、法定相続分以下であった場合は相続税がかからない。

②配偶者が受け継いだ財産額が、1億6千万円までであれば相続税はかからない。

配偶者の1億6千万円を超える部分と他の相続人分には原則として相続税がかかります。

 

(4) 不動産の評価額は実勢価格よりは低く評価される。

 

相続税算出のための財産の評価は財産の種類によって異なります。預貯金の金融資産はそのままの額で評価されますが、不動産では一般的には実勢価格より低く評価されます。

 

①建物の評価額

建物の評価額は固定資産税評価額と同額です。評価額は3年ごとに見直されます。

 

②土地の評価額

土地の評価では固定資産税評価額があります。市町村が固定資産税の課税のために評価した額で公示価格の約7割になります。公示価格とは国土庁が地価公示法に基づき公示した価格です。

相続税評価では路線価額があります。

路線価額は、市街地にある宅地には国土庁が道路ごとに定める路線価があり、この路線価をもとに評価する額です。該当の宅地が接している道路の路線価を調べ、この路線価に宅地の面積(㎡数)を掛け計算します。土地により奥行や長さなど宅地の形状、立地条件を考慮して路線価に一定の補正率を賭けて調整を行います。その他、借地では借地権の評価額は自用地(自分で利用している土地)の評価額に借地権割合を掛けて求めます。

 

(5) 小規模宅地等の特例制度が利用できる。

 

小規模宅地等の特例制度とは、残された配偶者、家族などが自宅に住み続けられることを主にした税軽減措置です。

亡くなった人の配偶者や同居していた親族など一定の要件を満たす人が、亡くなった人が所有していた居住用あるいは事業用宅地の権利(所有権、借地権)を相続した場合、一定の要件のもとに、330㎡まで最大で80%評価額を下げることができるものです。

 

小規模宅地の特例の適用が受けられる前提要件として次の点があります。

①被相続人または国の、居住用宅地、事業用宅地であること
②建物、構築物が建てられている土地であること
③相続人間で相続税申告期限までに遺産分割協議書が作成されていること

(6) 相続税の計算方法

 

相続人各人の納付すべき相続税の計算方法は次の通りです。

*[(相続や遺贈によって取得した財産の価額)+(相続時精算課税適用財産の価額)

―(債務・葬式費用の金額)]+(相続開始前3年以内の贈与財産の価額)=各人の課税価格

 

①相続時精算課税

 

相続時精算課税とは贈与税の課税方式の1つで、60歳以上の親また祖父母から20歳以上の子供又は孫への贈与が対象です。2500万円までの特別控除があります。ただし、贈与者が亡くなった時(相続時)には贈与を受けた財産を加えて相続税を計算します。

 

②債務

 

被相続人が支払わなければならなかったものすべてで、相続開始の際に確実に存在するものに限り債務控除の対象になります。債務控除ができる人は相続人と包括遺贈者に限られます。債務では次のようなものがあります。

 

a.借入金、ローン
b.未払いの税金・公共料金・医療費
c.事業上の債務(買掛金、未払金)
d.敷金などの預り金

 

敷金などの預り金はアパート・マンション賃貸経営などをしている場合です。

 

3.相続税以外にかかる税

 

不動産相続では相続税以外にもかかる税金が存在します。

 

(1) 登録免許税

 

不動産を相続して名義変更を行う際に支払う税金が登録免許税です。登録免許税は、固定資産評価証明書に記載された不動産価格に税率0.4%を掛けたものになります。計算式で表すと以下の通りです。

 

*登録免許税=不動産価格(固定資産税評価証明書記載額)×税率0.4%

 

また、2021年3月31日までに登記しており、一定の条件を満たしていれば、相続した土地の登録免許税が非課税になる制度があります。

 

(2) 固定資産税

 

不動産にかかる税金が固定資産税です。固定資産税は相続した不動産の価値をもとに金額が決められ、その不動産がある市町村に納めます。もし、相続した不動産に住んでおらず、放置している状態でも相続人は固定資産税を支払う義務があります。

 

(3) 被相続人の所得税

 

被相続人の所得税は、死亡した被相続人の収入にかかる未処理の税金のことです。ここでいう所得税は、死亡した人がその年に支払うはずだった税金です。この所得税は相続人が代理で「準確定申告」をして納付します。相続した土地や建物などの資産にはかかりませんが、遺産を賃貸や売却をして収入を得たときや、死亡保険金を受け取ったときなどに所得税がかかります。

 

4.不動産相続登記で必要となる主な書類(遺言書が無い場合)

 

不動産相続登記で必要となる主な書類には次のようなものがあります。

 

(1) 相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

 

法務局(登記所)で取得します。全国どこの法務局でも取得できますが、所在地等の対象不動産の基本情報が必要となります。不動産の地番情報があれば誰でも取得できるものです。

 

(2) 被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)

 

被相続人が亡くなった後に住民票から除外されたものです。相続人であれば故人の最終住所の市区町村役場で取得できます。

 

(3) 被相続人(亡くなられた方)の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式

 

被相続人の法定相続人を確定するために必要な書類です。被相続人の最終本籍地の市区町村役場で(改製)原戸籍謄本及び除籍謄本を取得し、本籍地の移転が過去にあれば該当地の市区町村役場に遡りながら(改製)原戸籍謄本を取得していきます。出生まで遡る必要があります。

被相続人が本籍地異動を複数回行っている場合には取得手続きが大変になりますが、必ず必要な書類となります。

 

(4) 相続人全員の現在の戸籍謄本

 

相続人の本籍地を管轄する市区町村役場で取得します。

 

(5) 遺産分割協議書もしくは遺言書

 

遺産分割協議書は相続人全員の遺産分割協議の結果作成される書類です。相続人が1人だけのケースと、遺言を用いて相続登記をする以外は必要となります。

相続人全員が実印で押印のうえで、印鑑証明書を添付する必要があります。

遺産分割によらず、遺言によって相続登記を行う際には遺言を法務局へ提出します。

 

(6) 相続人全員の印鑑証明書

 

相続人が遺産分割協議書に押印した実印を証明する印鑑証明書が必要です。相続人が各自市区町村役場で取得します。なお法定相続分どおりの登記の場合や、相続人が1名の場合には印鑑証明書は不要です。

 

(7) 物件を取得する相続人の住民票

 

対象不動産を相続する相続人のみ住民票が必要となります。

 

(8) 固定資産評価証明書

 

不動産が存在する市区町村役所で取得します。

 

まとめ

 

・第1に、相続する財産、相続人を確認することです。不動産の登記状況や預貯金、株式、借金などの資産と、相続人を確認します。また、遺言書があるかどうかを確認します。

・第2に、遺産の分割協議をすることです。相続人が複数いる場合や遺言書がない場合の不動産の相続は、相続人全員で行う遺産分割協議によって不動産の所有者を決めます。

・第3に、不動産所有者の名義変更をすることです。不動産を相続するには所有権移転登記をし、名義変更をする必要があります。

・第4に、相続税の申告・納付をすることです。相続税の申告期限は被相続人が死亡した翌日から10カ月以内です。

・相続税には基礎控除という制度があります。この額が総資産額から差し引かれ計算されます。相続税の基礎控除額=3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)です。

・相続税の配偶者控除という制度があります。配偶者は被相続人の財産形成に関わり一体の協力関係があると考えられ、大幅の税額軽減措置が講じられています。

・小規模宅地等の特例制度という、残された配偶者、家族などが自宅に住み続けられることを主にした税軽減措置があります。

・相続税の計算方法で、相続人各人の納付すべき相続税の計算方法は次の通りです。

[(相続や遺贈によって取得した財産の価額)+(相続時精算課税適用財産の価額)

―(債務・葬式費用の金額)]+(相続開始前3年以内の贈与財産

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