相続不動産の分割方法と決め方

 

遺産相続で難しいのは遺産が不動産しかない場合や、あっても小さい自宅しかない場合です。相続人が複数いる場合分割しづらいためです。そこで遺産相続で難しい不動産の遺産分割の方法とそれぞれの利点、問題点について説明します。また、その後具体的に分割する決め方としての遺産分割協議について説明します。

目次

１．相続不動産の分割方法

２．現物分割

(1) 現物分割とは

(2) 現物分割の利点

(3) 現物分割の問題点

３．代償分割

(1) 代償分割とは

(2) 代償分割の利点

(3) 代償分割の問題点

４．換価分割

(1) 換価分割とは

(2) 換価分割の利点

(3) 換価分割の問題点

５．共有

(1) 共有とは

(2) 共有の利点

(3) 共有の問題点

６．相続不動産の分割の決め方

(1) 遺産分割協議で決める。

(2) 遺産分割協議の注意点

(3) 遺産分割協議がまとまらない場合

まとめ

 

１．相続不動産の分割方法

 

相続不動産の分割方法では、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがあります。それぞれの内容と利点、問題点について紹介します。

 

２．現物分割

 

(1) 現物分割とは

 

現物分割とは、文字通り不動産、特に土地という財産を現物で、つまり現在の不動産、土地資産の形状のままで分け合うことをいいます。

 

不動産を複数所有している場合で相続人が複数いれば、複数の不動産を相続人それぞれに分割し、金融資産があれば差額を現金で公平性を持ち調節することができます。しかし、不動産が1つしかなければ分割方法も限られます。土地であれば「分筆」という方法で現物分割が可能です。

分筆とは、一つの土地（一筆の土地）を複数の土地に分けることで、法務局で分筆登記を行うことによって可能になります。

 

(2) 現物分割の利点

 

相続財産に不動産が複数あったり、他に預貯金などの遺産があったり、現物分割をしても相続人が不公平にならないように対処できるケースに向いています。現物分割には、以下のような利点があります。

 

①手続きが簡単でわかりやすい。

現物分割は、1人の相続人が1つの不動産をそのまま取得する場合、取得をする相続人が所有権移転の登記をするだけで済みます。不動産を売却するといった手間などがかかりません。

 

②不動産を残せる

現物分割をすると、相続人のうち誰かが不動産を引き継いで所有するので、不動産という資産を後の世代に残すことができます。

 

③分筆の場合は評価が不要

分筆の場合は相続人が不動産をそのまま取得するので、不動産の厳密な評価を行う必要がありません。代償分割(後述)する際には代償金の計算のため不動産の評価が必要となります。

 

(3) 現物分割の問題点

 

①不公平になりやすい

現物分割では、公平に量も質も分割するのは難しい点があります。相続人間の不公平性が生まれやすい面があります。

 

②分筆によって不動産の価値が低下する可能性がある

分筆で土地が細分化されると用途が限られるなどして利用価値が下がってしまう場合があります。

 

③分筆には境界確定が条件となる

土地を分筆するには、その土地の境界が全て確定していることが条件となります。境界確定には測量が必要となります。

 

④接道義務を満たす必要がある

土地には、原則、幅員が4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります(都市計画区域及び準都市計画区域内に限る)。土地を分筆する際、接道義務を満たす必要があります。

 

３．代償分割

 

(1) 代償分割とは

 

代償分割とは、相続人の中のだれか1人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して現金を支払う方法です。

 

(2) 代償分割の利点

 

①公平に遺産分割できる

代償分割を利用することによって、一人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に現金を支払い遺産分割をすることができます。

たとえば2000万円の価値のある不動産があり、2人の兄弟が相続する場合、兄が不動産を取得して弟に1000万円の代償金を支払う形です。

 

②不動産を残せる

代償分割の場合、相続人のうちの誰かが土地や建物を取得するので、資産としての不動産を守ることができます。

 

(3) 代償分割の問題点

 

①代償金を支払えないと利用できない

代償分割を行うときには、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う必要があります。不動産を取得する相続人に代償金を支払うだけの充分な資力がないとこの方法はとれません。

 

②不動産の評価方法でもめるケースが多い

代償分割をするときには、不動産を「評価」する必要があります。しかし不動産の評価方法は非常に多様なため、相続人間で意見が合わずにもめてしまうことが多くあります。市場価格を基準にするのか、路線価を基準にするのか、市場価格でも査定会社で異なる場合があります。

 

４．換価分割

 

換価分割は相続人間で公平に遺産相続したいなどの場合に向いています。

 

(1) 換価分割とは

 

換価分割とは、遺産に含まれる不動産を売却し、その売却代金で遺産分割を行う方法です。

 

(2) 換価分割の利点

 

①公平に分割できる

換価分割を利用すると、不動産を売って得られたお金を計算して相続人間で分配できるので、公平に遺産を分け合うことができます。

 

②不動産維持管理が不要になる

換価分割すると、不動産を売却してしまうので、相続人らの手元からは失われます。

その後は不動産の維持管理が不要になって手間が省け、固定資産税負担もなくなります。

 

(3) 換価分割の問題点

 

①不動産を失ってしまうこと

換価分割の問題点は、何よりも不動産を失ってしまうということです。先祖代々の土地を手放す場合もあります。

 

②不動産を売却すると売却費用がかかる

不動産を売ると、税金や費用が発生します。費用では、仲介手数料、登記費用や測量費用などがかかります。

 

③小規模宅地の特例を適用されない可能性がある

宅地を相続した場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地の特例」によって大幅に相続税を減税してもらえますが、換価分割で土地を売却してしまったら、特例を受けられなくなってしまいます。

 

５．共有

 

(1) 共有とは

 

共有とは、１つの不動産を単独で所有するのではなく、複数の所有権者がいる形で遺産相続を行うことです。

 

(2) 共有の利点

 

①短期間で処理できる

相続処理に時間がかかり相続税申告期限に合わない場合など短時間で処理できる方法です。

 

②最後の手段になる

共有での分割は遺産分割協議がうまくまとまらなかったときの最後の手段としても選択される方法です。

 

(3) 共有の問題点

 

①共有となっている不動産は、変更を加えたり、売却したりするときには原則として共有者全員の同意が必要なこと

全員一致でないと何もできないという事態にもなりかねません。

 

②共有者の1人に相続が発生したときには、共有持ち分がさらに細かく分けられる形で相続されることになること

共有者の数が増えまた縁遠くなり、法律関係が世代を重ねるごとに複雑になっていってしまいます。

 

６．相続不動産の分割の決め方

 

(1) 遺産分割協議で決める

 

遺産の分割は相続人間の遺産分割協議で決めます。法定相続人全員で行い、民法の法定相続と異なる割合や個別の相続財産の帰属を決める話し合いの結果、法定相続人全員がもれなく合意します。決めた結果は遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書があれば各方面の相続手続をすることができるようになります。

 

(2) 遺産分割協議の注意点

 

遺産分割協議、および遺産分割協議書を作成する場合、次のような注意しなければならない点があります。

①必ず相続人全員で行う

必ずしも、一堂に会して話し合う必要はなく、全員が合意している内容の協議書を、郵送などの持ち回りで署名・押印するという形をとっても構いません。

②「誰が」「どの財産を」「どれだけ取得するか」を明確に記載する

③不動産の表示は、所在地や面積など、登記簿の通りに記載する

その他細かい点が複数あります。

 

(3) 遺産分割協議がまとまらない場合

 

遺産分割協議がまとまらない場合、遺産分割協議に賛成しない相続人の住所地を管轄する家庭裁判所に、遺産分割調停の申し立てをします。

調停手続きでは、調停委員と裁判官が立ち会い、対立している相続人それぞれの意見や希望を聞きます。調停委員が妥協点や解決策を探り提案し、相続人全員が納得すれば調停が成立します。

 

一方、遺産分割調停でも話し合いがまとまらない場合には、次の遺産分割審判手続きに移ります。

審判手続きでは、家事審判官（裁判官）がそれぞれの相続人の年齢、職業、生活状況、心身の状態等や遺産の種類等を考え、また、それぞれの相続人の意見を聞いたうえで、遺産分割の内容を決定します。

 

まとめ

 

・相続不動産の分割方法では、現物分割、代償分割、換価分割、共有の４つがあります。

・現物分割とは、文字通り不動産財産を現物で、つまり現在の財産の形状のままで分け合うことをいいます。

・代償分割とは、相続人の中のだれか1人が土地などの不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して現金を支払うという方法をいいます。

・換価分割とは、遺産に含まれる不動産を売却してしまい、その売却代金で遺産分割を行う方法です。

・共有とは、１つの不動産を単独で所有するのではなく、複数の所有権者がいる形で遺産相続を行うことです。

・遺産の分割方法が決まったら具体的な内容につき遺産分割協議書を作成します。

・遺産分割協議がまとまらない場合は、遺産分割調停を行います。調停も成立しない場合は、遺産分割審判で決定します。