相続時の共有名義の不動産の売却

 

相続人が複数いる場合に、相続開始時点では、これから不動産をどう利用していくか全く決まっておらず、深く考えずに法定相続分の割合でとりあえず相続人の共有名義にしておこうというの場合がかなりあります。不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことです。しかし、不動産を共有することはデメリットが多く、将来的に相続人の負担になることが多くあり、共有名義の不動産の売却が課題となります。

目次

１. 相続人で不動産を共有するデメリット

(1) 売却するのに手間がかかる。

(2) 経費負担の問題

(3) 権利関係が複雑になることも

２. 共有名義と単独名義の違い

(1) 共有名義と単独名義の違い

(2) 共有持分権者ができること・できないこと

(3) 共有持分割合とは？

３. 共有状態を解消する方法

(1) 共有持分の「売買」

(2) 共有持分の「贈与」

４. 共有名義の不動産を売却する3つの方法

(1) 不動産全体を売却する。

(2) 自分の持分を売却する。

(3) 土地を分筆して売却する

５. 共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意

まとめ

 

１．相続人で不動産を共有するデメリット

 

相続人で不動産を共有するデメリットには次のような点があります。

 

(1) 売却するのに手間がかかる。

 

共有不動産を売却する場合、売主の全員の合意が必要であり、共有者の１人でも売却価格に納得しない場合は、すぐに売却することができなくなります。また、全員が手続きを行う必要があり手間が増えます。

 

(2) 経費負担の問題

 

不動産には、固定資産税、管理費、メンテナンス等で経費が必ず掛かります。実際に共有者の中の１人が住んでいればその人に経費を負担させれば良いですが、誰も住んでいない場合は、経費の負担を誰がするのかを決めなければいけません。負担を拒否する人が出る場合も考えなければなりません。

 

(3) 権利関係が複雑になることも

 

相続不動産を共有にする最も大きなデメリットは、時間が経つと不動産の権利関係が複雑になることです。相続不動産の共有者が亡くなり、更に相続が起こると相続人が増加してきてしまいます。もし兄弟で共有になっていた場合に、兄弟のうちの誰かが死亡すれば、その配偶者と子供達も相続人になることです。相続人が増えれば権利関係が複雑になり共有関係を解消することがより一層難しくなっていきます。

 

２．共有名義と単独名義の違い

 

(1) 共有名義と単独名義の違い

 

共有名義は1つの不動産を複数人で持っている状態を指し、単独名義は1つの不動産を1人で持っている状態を指します。

 

共有名義では、共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。共有名義だと売却の際に手順が増え注意すべき点が多くなります。

 

(2) 共有持分権者ができること・できないこと

 

共有名義の土地、マンション、戸建てなどにおいて、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と言います。共有持分権者にできること、できないことを見ていきましょう。

 

①単独でできる「保存」と「使用」

 

共有持分権者が単独でできる行為は、保存と使用の2つです。

・保存は、不動産の現状を維持するためにおこなうことで、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為を指します。

・使用は、共有している不動産を使用する行為です。

共有持分権者は「不動産の持ち分に応じた使用」ではなく、「不動産全体の使用」が認められています。

 

②過半数の同意があればできる「利用」と「改良」

 

共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」をしても良いとされています。

・利用は、不動産を短期的に賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりする行為です。

・改良は、文字通りリフォームなどの行為です。

 

③全員の同意がないとできない「処分」

 

一方、処分に関しては共有持分権全員の合意がないとできません。

処分は、不動産の売却や、抵当権を設定したり、借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結したりする行為のことです。

 

(3) 共有持分割合とは？

 

過半数の同意のように、ほかの共有持分権者の同意が必要な場合には、各々の共有持分割合が重要になってきます。共有持分割合は、共有持分権者が持つ権利の割合のことで、たとえば5分の1の共有持分割合を保有している共有持分権者は、不動産に対して5分の1の権利を持っているということになります。

共有持分割合は、共有不動産の管理や利用に必要な過半数が同意するケースにおいて重要で、同意する「人数」ではなく「持分割合」が過半数であることが基準になります。

 

３．共有状態を解消する方法

 

不動産の共有状態を解消する方法には、名義変更して所有者を1人に統一する必要があります。

共有持分権者のうちの1人がほかの共有持分権者の共有持分割合をすべて取得し、単独名義になる方法です。単独名義になれば誰からも許可を得る必要がないため、自由に不動産を売却できます。

それでは、共有の不動産を１人の名義にしたい場合はどうすれば良いのでしょうか。

 

(1) 共有持分の「売買」

 

共有者間で持分の売買契約を行い、単独で所有者になりたい者が他の共有者から持分をすべて買い取ることにより達成します。

売買により名義を一本化するには、単独で所有者となる者に資金が必要となり、多額の資金を用意できない場合が多くあります。

 

(2) 共有持分の「贈与」

 

共有者間で共有持分の贈与を行い、１人に名義を一本化する方法ですが、売買契約とは違い、贈与契約で持分を移転させるため、名義の買い取りにお金を支払わなくて済みます。つまり、単独で所有者となる者に資金力がなくても名義を一本化することができます。

 

ただし、贈与税の問題が発生します。贈与で持分を移転させる場合には、その贈与している持分の評価額次第では高額な贈与税が課税される恐れがあります。贈与税は税率が高いため、持分の価格によってはそれ相応の資金を持分の受取側である者（単独で所有者となる者）が準備しなければならず、売買による一本化と大して変わらない場合もあります。

 

４．共有名義の不動産を売却する3つの方法

 

不動産の共有状態を解消できなければ、共有名義の不動産の売却が必要になってきます。

共有名義の不動産を売却する方法は次のようなものです。

 

(1) 不動産全体を売却する。

 

不動産全体を売却する方法です。この方法では、他の共有名義人全員の承諾を得る必要があります。承諾を得れば普通の不動産売却と何ら変わりのない状態で売却を進めることができます。

 

(2) 自分の持分を売却する。

 

不動産の共有持分権者は、不動産について共有持分を持ちますが、この共有持分だけ売却することもできます。

この場合、ほかの共有持分者の許可は必要ありません。

理論的には共有持分のみの売却も可能なのですが、実際には建物を物理的に分けるわけにもいかないため、「共有持分だけの不動産を購入したい」と思う人はほとんどいないのが現実です。

 

(3) 土地を分筆して売却する。

 

自分の共有持分割合に応じて、土地を分筆して売却する方法です。

「分筆（分筆登記）」は、登記簿で一つとされている土地を2つに分ける方法です。

共有名義とは違い、単独名義の不動産が分筆した数だけ存在することになります。

分筆によってそれぞれの土地が「単独所有」となるため、ほかの所有者の同意なく自由に売却できるようになります。

共有持分権者全員で分筆案に関する合意が成立すれば、新しく境界確定をおこない、現地には境界の目印を設置することになります。

 

５．共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意

 

共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意が必要です。

売却時に住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合には、残債を一括返済する必要があります。売却資金から返済できれば良いですが、仮に残債より売却価格が小さいと自己資金を用意しなければならないこともあります。

また、不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税を支払う必要があります。

その税金も共有持分権者が負担する必要があるため確認が必要です。

 

まとめ

 

・相続人で不動産を共有するデメリットには次のようなものがあります。

①売却するのに手間がかかる。

②経費負担の問題

③権利関係が複雑になることも

・共有名義では、共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。

・不動産の共有状態を解消する方法には、名義変更して所有者を1人に統一する必要があります。

・共有名義の不動産を売却する3つの方法は次のようなものです。

①不動産全体を売却する。

②自分の持分を売却する。

③土地を分筆して売却する。