「小規模宅地の特例」を受けられないケースとは！

 

相続税において、被相続人が保有していた自宅や事業・貸付用土地の評価を最大80％減額される｢小規模宅地の特例｣の制度があります。減額率が極めて大きくメリットのある特例ですが、複雑な要件があるためこの特例を受けられないというケースが多くあります。適用されない事例を紹介し、制度の内容の把握をします。

目次

1． 小規模宅地等の特例について

(1) 小規模宅地等の特例とは

(2) 特例の種類

(3) 特例の要件

2． 居住用の小規模宅地等の特例の適用が受けられないケース

(1) 質問１

(2) 質問2

(3) 質問３

(4) 質問４

(5) 質問5

(6) 質問6

まとめ

 

１．小規模宅地等の特例について

 

(1) 小規模宅地等の特例とは

 

相続税の小規模宅地等の特例(以下、特例)とは、被相続人等が居住または事業の用に供されていた宅地について、一定の面積までそれぞれの用途によって最大80％を減額する制度です。被相続人等には、生計を一にしていた被相続人の親族が含まれます。

 

特例で、居住用の用途についての特定居住用の小規模宅地の特例では、面積の330平方メートルまでが80％減額されることになっています。なお、小規模宅地の特例には、事業用の用地も適用する場合がありますがその場合には面積制限が減少します。

 

(2) 特例の種類

 

特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の4種があります。ここでは、特定居住用宅地等を対象とします。

 

(3) 特例の要件

 

特定居住用宅地等の小規模宅地の特例の要件については下記の点です。

 

➀被相続人の居住の用に供されていた宅地等

 

a． 被相続人の配偶者

・取得者ごとの要件―ありません。

 

b． 被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族

・取得者ごとの要件

相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

 

c． 上記aおよびb以外の親族

次の{1}から{6}の要件をすべて満たすこと（一定の経過措置があります）。

 

{1}居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと。

{2}被相続人に配偶者がいないこと。

{3}相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと。

{4}相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）に居住したことがないこと。

{5}相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。

{6}その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。

 

②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等

 

a． 被相続人の配偶者

・取得者ごとの要件―ありません。

b． 被相続人と生計を一にしていた親族

・相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

 

２．特定居住用宅地等の特例の適用が受けられないケース

 

事例について質問形式で説明します。

 

(1) 質問１

 

被相続人の配偶者の妻は既に昨年他界しており、相続人は子3人となっていました。

長男は、被相続人の隣に昨年亡くなった被相続人の母から相続した土地に住み、建物は長男が自身で建てたものです。被相続人の敷地は被相続人である父の所有でした。この場合に長男は特例の適用ができるでしょうか？

 

答１

 

特例では、相続開始前3年以内にその土地を相続した相続人や、その配偶者などが所有する家屋に居住していた場合には適用できないことになっています。長男が昨年の非相続人の配偶者(妻)である母の相続で土地を取得していた場合、特例は使えません。

 

(2) 質問2

 

被相続人である父が亡くなる前に、長女は結婚していて家族と住んでいる別の家はありますが、被相続人である父の介護が常時必要となってきたため、毎日実家まで通って介護のために面倒をみていました。被相続人である父が亡くなった場合、特例の適用ができるでしょうか？

 

答２

 

長女の生活の本拠は家族と住んでいる別の家にあり、一時的に実家に通っている場合は同居としては認められないため、特例の適用はできません。

 

特例における「同居」の意味は、一つの建物で日常生活を一緒に送っているということです。例えば、平日は自分の家にいて、週末だけ実家に行っている場合は同居ではないので、特例の適用を受けることはできません。

 

(3) 質問３

 

二世帯住宅に住んでいた長男の世帯が、転勤で家族全員が転居しました。住宅はそのままでしたが、長男家族が別居している間に親が亡くなった場合、特例の適用ができるでしょうか？

 

答３

 

親子同居とはみなされず本特例を受けられないこととなります。実際に一緒に生活していることが必要です。

ただし、長男が家族を残して単身赴任していた場合は、引続き長男の自宅は家族のいる二世帯住宅であると認められ特例を受けることができます。単身赴任が解消されれば、長男は妻と子供と一緒に暮らす予定であり、生活の根拠が被相続人の自宅にあったと考えられるからです。

 

(4) 質問４

 

親と長男家族が同一敷地の2世帯住宅に住んでおり、2世帯住宅は完全に分離されており、1階は親世帯が、2階は長男家族が住んでいました。家の登記は親子で区分所有登記されていた場合は特例の適用ができるでしょうか？

 

答４

 

二世帯住宅とは、親世帯、子世帯が1棟の建物の中で生活するスペースを分離して居住しているものを言います。二世帯住宅には大きく分けて内部で行き来のできる非分離型と、プライベートな空間が個別に確保されている完全分離型がありますが、基本的に親子が区分所有登記をしている場合は子が居住の部分には特例は適用されません。

親の所有部分についてのみ、特例適用の可能性があることとなります。

 

二世帯住宅の場合、2013(平成25)年までは、建物の内部で行き来ができないような構造であれば、同居とは認められませんでした。法律の改正があり、2014(平成26)年1月1日以降は、建物の内部で行き来ができない構造であっても、同居とみなして認められるようになっています。

ただし、建物が区分登記されている場合は認められません。

 

(5) 質問5

 

被相続人が生前に老人ホームに入所したため、空いている実家に娘家族が移り住みました。娘家族は別生計で暮らしています。家賃として一定額を親である被相続人に支払っていました。この場合は特例の適用ができるでしょうか？

 

答５

 

特定居住用宅地等の特例の対象宅地等に該当するには、「相続開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」でなければなりません。

また、老人ホームに入所していた場合でも、被相続人と老人ホーム入所の直前において生計を一にし、かつ、当該建物に引き続き居住している被相続人の親族以外の者の居住の用に供していないことが要件であり、娘家族は生計を一にしているわけではなく、特例の適用はできません。

また、被相続人は親族ではあっても娘家族に有料で家を貸しており適用の規定から外れます。

 

被相続人の方が老人ホームに入所したまま、一度も退所することなく亡くなる場合は、民法改正により2014(平成26)年１月以後の相続については要件が緩和され、以下の①②に該当する場合には、老人ホームに入所するまで居住の用に供していた宅地等を、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等とされることになりました。被相続人等とは、被相続人と被相続人と生計を一にしていた親族をいいます。

 

① 次のa又はbに該当すること

 

a． 介護保険法に規定する要介護認定又は要支援認定を受けていた被相続人などが有料老人ホーム等に入居又は入所していたこと。

b． 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設等に入所又は入居していたこと

 

これについては、相続開始時点での判定になりますので入居又は入所前にこれらの認定を受けている必要はありません。

 

②その建物を事業の用（貸付も含む。）又は被相続人等（被相続人と入所の直前において生計を一にし、かつ、当該建物に引き続き居住している被相続人の親族を含む。）以外の者の居住の用に供していないこと。

 

(6) 質問6

 

被相続人が亡くなり子の兄弟姉妹3人が相続人になりましたが、相続人の遺産分割がこじれ、相続税の申告期限までに遺産分割協議が確定していない場合は、特例の適用を受けることはできるでしょうか。

 

答６

 

特例を受けようとする宅地が、相続税の申告期限までに分割されていることが必要です。したがって、遺産分割協議が確定していないと原則として、特例は受けることができません。

ただし、申告期限後３年以内に分割が決まらなかった場合でも、以下のようなときは、期限の延長を申請することができます。

 

３年を経過する日において、

①相続又は遺贈に関し訴えの提起がされていること

②相続又は遺贈に関し和解、調停又は審判の申し立てがされていること

③相続又は遺贈に関し遺産分割の禁止、相続の承認若しくは放棄の期間が伸長されていること

などのやむを得ない事由があるときは、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」に上記の事由が生じていることを証する書類を添付して、申告期限後３年を経過する日の翌日から２カ月以内に提出することができます。

 

まとめ

 

・相続税の小規模宅地等の特例(以下、特例)とは、被相続人等が居住または事業の用に供されていた宅地について、一定の面積までそれぞれの用途によって最大80％を減額する制度です。居住用の用途についての特定居住用の小規模宅地の特例では、面積の330平方メートルまでが減額されます。

・特定居住用宅地等の小規模宅地の特例の対象は次のものです。

➀被相続人の居住の用に供されていた宅地等

②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等

・上記の取得者ごとに要件が定められています。