相続税の小規模宅地の特例「貸付事業用宅地等」とは

 

小規模宅地の特例とは、一定の条件を満たした土地について、相続税評価を大幅に減額できる制度です。制度の趣旨は、亡くなった人の自宅敷地や貸し付けていた敷地などについて他の相続財産同様に相続税の課税を行うと、相続人が納税資金の工面に窮してしまい自宅や貸付地を手放さなければならない可能性もあり、そのような事態を生じさせないためのものです。この記事では、駐車場や賃貸アパートなど貸し付けていた土地に関わる「貸付事業用宅地等」の内容、相続税減額率、適用要件などにつき紹介します。

目次

1． 小規模宅地の特例における「貸付事業用宅地等」とは

2． 特例の「貸付事業用宅地等」の適用要件

(1) 被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等

3． 特例の「貸付事業用宅地等」の減額される割合

4． その他の特例の対象となる宅地等

(1) 特定事業用宅地等

(2) 特定同族会社事業用宅地等

まとめ

 

１．小規模宅地の特例における「貸付事業用宅地等」とは

 

小規模宅地の特例(以下、特例)における「貸付事業用宅地等」とは、相続開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、代表的なものは賃貸経営を行っている物件の敷地や貸駐車場、貸自転車場などがあります。

 

本格的な事業とは言えないものでも、不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものが該当します。

 

相続の開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は除かれます。

 

相当の対価を得て継続的に行うものであることが求められるため、親族や知人友人に、周辺相場と比較して低い金額で貸していた場合には、適用を受けられない可能性もあります。

 

２．特例の「貸付事業用宅地等」の適用要件

 

特例の「貸付事業用宅地等」の適用要件は次の二つです。

 

・その土地を取得した親族が、被相続人の貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその貸付事業を継続すること

・その土地で貸付事業を行っていた生計を一にしていた親族が、その土地を取得し、相続税の申告期限までその貸付事業を継続すること

 

対象となるのは、該当者が相続又は遺贈により取得したものをいいます。

 

(1) 被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等

 

特例の適用要件は次のものでいずれも満たしていることが必要です。

 

➀事業承継要件

 

その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること。

 

②保有継続要件

 

その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

 

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等

 

➀事業承継要件

 

相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。

 

②保有継続要件

 

その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

 

なお、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等であっても、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業（後述）を行っていた被相続人等の宅地等については、3年以内貸付宅地等に該当しません。

 

＊国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

https://www．nta．go．jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124．htm

 

３．特例の「貸付事業用宅地等」の減額される割合

 

特例の「貸付事業用宅地等」の減額される割合については次のようになります。

 

限度面積は200平方メートルまでで、減額率は50％です。

 

４．その他の特例の対象となる宅地等

 

特例の対象となる宅地等は、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等及び貸付事業用宅地等のいずれかに該当するものであることが必要です。

この記事における、貸付事業用宅地等以外では別の記事で「特定居住用宅地等」について紹介しています。なお、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等については概略次のようなものです。

 

(1) 特定事業用宅地等

 

貸付事業以外の事業用の宅地等で、被相続人が、お店を自分の土地に建てて経営していたというようなケースが該当します。

相続開始の直前において被相続人等の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業を除きます）の用に供されていた宅地等（その相続の開始前３年以内に新たに事業の用に供された宅地等を除きます。）で、要件を満たした被相続人の親族が、相続又は遺贈により取得したものをいいます。

 

特例の適用には次の要件を満たすことが必要です。

・その土地を取得した親族が被相続人の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を継続すること

・その土地で事業を行っていた生計一親族がその土地を取得し、相続税の申告期限までその事業を継続することおよびその土地を申告期限まで保有すること

 

減額率は次のようになります。

・400平方メートルまで80％の減額率

 

(2) 特定同族会社事業用宅地等

 

相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業を除きます)の用に供されていた宅地等で、要件を満たした被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。

減額率は次のようになります。

・400平方メートルまで80％の減額率

 

なお、法人から被相続人に支払われていた賃貸料が周辺の相場よりも著しく低い額だった場合は、額によっては適用を受けられない可能性があるので留意する必要があります。

 

まとめ

 

・特例における「貸付事業用宅地等」とは、相続開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、代表的なものは、賃貸経営を行っている物件の敷地や貸駐車場、貸自転車場などがあります。

・特例の「貸付事業用宅地等」の適用要件は次の二つです。

➀その土地を取得した親族が、被相続人の貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその貸付事業を継続すること

②その土地で貸付事業を行っていた生計を一にしていた親族が、その土地を取得し、相続税の申告期限までその貸付事業を継続すること

・特例の「貸付事業用宅地等」の減額される割合は、限度面積は200平方メートルまでで、減額率は50％です。