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不動産を生前贈与するメリット・デメリット
不動産を生前贈与するメリット・デメリット
不動産を生前贈与する場合があります。相続人以外を対象とする場合で、内縁の妻や認知していない子、特別に世話になった人などや、相続人間でも特定の相続人に自宅不動産などを贈与する場合があります。いずれも相続との関係で、贈与を受ける側が相続人ではない場合の問題、相続人間の公平な相続財産の分割ではなくなる問題があります。本人が亡くなった後の遺贈ではたとえ遺言書があっても相続人の抵抗が強い場合があります。事前に、不動産を生前贈与するメリット・デメリットについて知っておく必要があります。
目次
1． 不動産贈与のメリット・デメリット
(1) メリット
(2) デメリット
2． 不動産を生前贈与するメリット
(1) 贈与する相手・時期を選べる。
(2) 賃貸物件の収益が相続財産に加算されない。
3． 不動産を生前贈与するデメリット
(1) 不動産に関する税率が生前贈与では相続時よりも高い。
(2) 贈与者が亡くなったとき、受贈者が相続人である場合は、3年以内に贈与された財産は相続財産に加算される。
(3) 小規模宅地等の特例が利用できない可能性がある。
(4) 遺留分を侵した場合は、受贈者が遺留分減殺請求を受ける可能性がある。
4． 贈与税
5． 不動産取得税と登録免許税
まとめ
1．不動産贈与のメリット・デメリット
(1) メリット
不動産の贈与は、現金の贈与に比べて贈与税を減らすことができるメリットがあると言われています。不動産の税評価額が現金よりも低いためです。現金の場合、贈与した額がそのまま課税の対象となります。
(2) デメリット
不動産の贈与は、現金の贈与であればかからない不動産取得税がかかり、登記の登録免許税が相続の場合よりも多くかかることになります。
また、不動産を贈与した場合には、不動産を受け取ったほう(受贈者)に贈与税がかかるため、その納税資金を用意する必要があります。
受贈者が納税できない場合には、不動産を贈与した人が連帯納付義務を負っているため、贈与した上に税金まで支払わなければならないこともあります。
２．不動産を生前贈与するメリット
不動産を生前贈与するメリットは次のような点があります。
・贈与する相手、時期を選べる。
・賃貸物件の収益が相続財産に加算されない。
- 贈与する相手、時期を選べる。
相続では法定相続人とその取り分が決まっているため、相続人以外への譲渡や相続人のうち特定の誰かに財産を多く譲渡することはできません。また相続は、被相続人が亡くなった時に自然発生する事柄であるため、財産を譲る時期を選ぶことができません。
一方、贈与であれば財産を譲りたい相手に、好きな時期に贈与を行うことができるので、相続のデメリットを解決することができます。
- 賃貸物件の収益が相続財産に加算されない。
生前贈与をしていない場合の相続では、物件価格とは別に収益が加算されることになります。しかし生前贈与を行っておけば、贈与時点での物件価格にかかる贈与税は発生しますが、贈与後に発生した家賃収入は相続財産に加算されないため、家賃収入分に相続税がかかることはありません。
３．不動産を生前贈与するデメリット
不動産を生前贈与するデメリットには下記のようなものが挙げられます。
・不動産に関する税率が生前贈与では相続時よりも高い。
・相続が発生した場合、3年以内に贈与された財産は相続財産に加算される。
・小規模宅地等の特例が利用できない可能性がある。
・遺留分を侵した場合は、受贈者が遺留分減殺請求を受ける可能性がある。
生前贈与と相続は切っても切れない関係があり、これら二つはセットで考える必要があります。そのため生前贈与と相続のシステムを良く理解しておかないと損をすることになります。
- 不動産に関する税率が生前贈与では相続時よりも高い。
不動産を生前贈与で取得した場合、贈与された側に不動産取得税や登録免許税が発生します。
これらの税率は、相続時よりも贈与時の方が高めに設定されています。
また基本的に贈与税は相続税よりも高く設定されています。
- 贈与者が亡くなったとき、受贈者が相続人である場合は、3年以内に贈与された財産は相続財産に加算される。
贈与者が亡くなったとき受贈者が相続人である場合は、3年以内に贈与された財産も相続財産として加算されることになります。
- 小規模宅地等の特例が利用できない可能性がある。
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たした土地や建物の評価額を最大80％減額できる制度です。
これは相続時に利用できる制度ですが、生前贈与をする際に、後述する相続時課税制度を利用していたり、贈与後3年以内に相続が発生したりした場合は、小規模宅地等の特例が利用できなくなる可能性があります。
- 遺留分を侵した場合は、受贈者が遺留分減殺請求を受ける可能性がある。
贈与は相続人の遺留分を侵してはなりません。留分を侵した場合は、受贈者が遺留分減殺請求を受ける可能性があります。
４．贈与税
贈与税は、以下の計算式によって算出します。
＊贈与税額=（その年の1月1日から12月31日までの1年間に、贈与された財産の価額―基礎控除額110万円）×贈与税率–控除額
贈与税率は標準的には40％です。
現金を贈与された場合には、その現金を納税資金にすることができる一方、不動産を贈与された場合には納税するための現金がない場合に問題となります。不動産はある程度高額なものですから、課される贈与税もそれほど安くない問題があります。
贈与される側に納税資金がない場合には、贈与する者がその資金を不動産と合わせて提供するということがあります。納税資金を提供した場合もその金銭は贈与税の対象となることに注意が必要です。
５．不動産取得税と登録免許税
また、不動産を贈与した場合には「不動産取得税」と「登録免許税」がかかります。
- 不動産取得税
不動産が贈与されたら、受贈者は不動産の評価額に応じて不動産取得税を払わねばなりません。
不動産の評価額に対して3～4％程度かかることになります。
（宅地の場合や居住用建物で一定の要件を満たせば適用できる減税制度はあります。）
- 登録免許税
不動産を贈与して不動産の名義を贈与者から受贈者へと書き換えるとき、不動産の評価額に応じて法務局へ登録免許税を払わねばなりません。
登録免許税は不動産の評価額に対して2％かかります。
登録免許税は贈与する側、贈与される側のどちらが負担してもよい税金ですが、一般的には贈与される側が負担することが多いです。
まとめ
