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相続空き家の売却で「空き家特例」が使えない場合とは？
相続空き家の売却で「空き家特例」が使えない場合とは？
自宅を売却した際に利用可能な優遇措置として「居住用財産の特別の特例」（3,000万円控除）という制度がありますが、居住用財産の特例は自己の居住用財産の売却が要件になっているため、空き家の場合にはあてはまりません。相続後空き家のままという状態であれば、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」いわゆる「空き家特例」を検討することになります。ただし、この特例は、旧耐震基準のもとで建築された耐震性の低い空き家の増加の抑制を目的とした制度のため要件が厳しく、適用のハードルは高いといえます。「空き家特例」が使えない場合と適用の要件について説明します。
目次
1． 相続空き家の売却で「空き家特例」が使えない場合の例
2． 空き家特例の要件
(1) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」
(2) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」
(3) 被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の範囲
(4) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(5) 売却代金が1億円以下であること。
(6) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(7) 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(8) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
まとめ
１．相続空き家の売却で「空き家特例」が使えない場合の例
＜質問１＞
両親が死亡した子が、両親の死亡後空き家になっている住まいで、父が亡くなった1次相続で単独で家屋で取得し、母が亡くなった2次相続で敷地を取得した物件を売却する場合はこの特例を使えるでしょうか？
<答１＞
この特例では、家屋と敷地をセットで取得していないと要件を満たしておらず、上記の場合は特例は使えません。
＜質問２＞
両親が死亡した長男と次男が、両親の死亡後空き家になっている住まいを売却する場合に、父が亡くなった1次相続で敷地を長男と次男が2分の1ずつ取得し、母が亡くなった2次相続で家屋を長男が単独で取得しました。長男と次男が敷地と家屋を一緒に売却する場合はこの特例を使えるでしょうか？
<答２＞
1と同様に、亡くなった方の空き家を相続する際は、家屋とその敷地をセットで取得していることがこの特例の要件です。そのため特例は使えません。
空き家特例の要件を満たすためには、相続人が複数いる場合では、単独もしくは共同で家屋と敷地をセットで取得することが必要となります。
＜質問３＞
両親の死亡後空き家になっている住まいを、相続人である子が土地・家屋とも取得しましたがその後不動産会社に売却依頼し、土地の売買契約の中で、「土地の引き渡し後建物を取り壊す」という特約を交わしましたが、この場合空き家特例の適用をうけることはできますか?
＜答３＞
この特例の適用では、家屋を取り壊した後の土地の譲渡でなければなりませんので適用はできません。譲渡前に自ら取り壊す必要があります。
＜質問４＞
父が亡くなったため一人になった母が介護のために子の家に住みその後亡くなりました。その後、空き家になった自宅を売却する場合にこの特例を使えますか？
<答４＞
親が子の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、この特例を受けることはできません。
親族の家等に転居後、老人ホームに入居しても入居直前の状態で判断しますのでやはり、特例の適用はできないことになります。
＜質問５＞
父が亡くなった後、母が一人になり要介護になったために住んでいた家を出て老人ホームに入居しました。その家には誰も住む人が居なくなったために、独身の3男が住んでいました。その後母が老人ホームで亡くなり、長男が実家を売却することにしました。この場合は特例を受けることができるでしょうか？
＜答５＞
老人ホームに入居していた等の特定事由がある場合は、居住しなくなる直前において亡くなった方以外の方が居住していないことが必要です。また、相続から譲渡まで引き続き空き家でなければなりませんので3男が住んでいた場合は特例の適用はできません。
＜質問６＞
父が亡くなった後、母が一人になり要介護になったために長女が同居することになりました。その後母が亡くなった場合はこの特例は受けれるでしょうか？
＜答６＞
この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。被相続人に同居者がいなかった場合に限り適用されるので同居人がいる場合はこの特例は適用されません。
＜質問７＞
母を亡くした父がリゾート地のシニマンションに引越ししました。しかし、突然膵臓ガンが見つかり亡くなってしまいました。この場合空き家になっている家を売却する場合にこの特例は受けられますか？
＜答７＞
いわゆるシニアマンションは上記の老人ホーム等には該当しないのでこの特例を受けられません。
老人ホーム等は一定の要件を満たす場合に限り、被相続人の居住の用に供されていたものとして適用対象になります。要件としては次のような点があります。
①被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
②被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
③老人ホーム等とは、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居(いわゆるグループホーム)、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設、障害者共同生活援助を行う住居であること。（分譲・賃貸のシニマンションや一般の民間賃貸住宅は含まれません）
２．空き家特例の要件
その他の適用要件は次のようなものです。
(1) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）をいいます。
①1981(昭和56)年5月31日以前に建築されたこと。
この特例が古い空き家の家屋をなくすことを目的としているためです。
②区分所有建物登記がされている建物でないこと。
区分所有建物といえばマンションだけと思いがちですが、テラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も区分建物として登記されている場合があります。
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(2) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」
相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が2以上の建築物（母屋と離れなど）のある場合には、被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の合計に対して母屋の割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
(3) 被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の範囲
特例の適用を受けるための要件は次のようなものです。
①売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
②次のイまたはロの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
(4) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(5) 売却代金が1億円以下であること。
その家屋及び敷地について他に相続し売却している方がいる場合や、複数年にわたって売却する場合は、それらの売却金額を合算します。
(6) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(7) 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(8) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
まとめ
