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動産仲介の種類と相違、そのメリット・デメリット PART1

―仲介の種類は3つある。あなたはどの種類を選ぶのか?―

 

新築の住宅などを購入する場合はディベロッパーから直接購入しますが、中古住宅の売買や土地の売買では不動産仲介会社を利用します。仲介は専門的には媒介と呼ばれ、媒介の形態には3つの種類があります。媒介について、媒介契約の種類と相違、それぞれのメリット・デメリットについて説明します。あなたが不動産の売買をする場合にはどの形態を選んだら良いのかを知ることができます。

目次

1.媒介契約とは?

2.媒介契約には3つの種類がある。

3.一般媒介契約の特徴-1.一般媒介契約の特徴

4.専属専任媒介の特徴

5.一般媒介契約のメリット・デメリット

6.専任媒介契約のメリット・デメリット

7.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

8.契約の種類の選択基準

まとめ

 

1.媒介契約とは?

 

不動産を売買する際、個人で売る場合は買い手を見つけることがむずかしく、かつ高額で専門的な知識も必要なため、不動産取引では、売主と買主の間を不動産会社が仲立ちして行うのが一般的です。仲立ちについては一般的に「仲介」と言っていますが、不動産の契約にあたっては「媒介」という用語を使っています。意味としては「仲介」も「媒介」もほぼ同じです。

 

仲介役の不動産会社は、売却の場合は、売主にかわって買主を見つけるための活動のほか、売買契約書作成や重要事項説明等の手続きを行います。売却が成立すればその報酬として、売主は不動産会社に成功報酬制で仲介手数料を支払います。

 

媒介契約は宅地建物取引業法(通称:宅建業法)により義務づけられており、売却では媒介契約を売主と不動産会社とが結びます。

媒介契約は、売主が不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを、書面にて明確にすることで、後々のトラブルを防ぐためのものです。

 

2.媒介契約には3つの種類がある。

 

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。どの媒介契約を結ぶかは売却では売主が決めることができ、どの契約を選択したとしても不動産会社に支払う仲介手数料率は同じです。

 

そして、この媒介契約にはそれぞれの特徴があります。3つの媒介契約の相違は、大きく分けて以下の5点になります。

①契約できる会社の数
②自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)
③依頼主への販売活動の報告義務
④指定流通機関(レインズ)への登録義務

レインズ(REINS)とは、「不動産流通機構」が運営している、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムのことです。レインズに登録することで、売却したい物件が広く知られるようになり、会員の不動産会社はリアルタイムで最新の物件情報を検索できます。媒介契約の内容によっては不動産会社がレインズに物件を登録する義務があり、登録されると登録証明書が発行されます。

⑤契約期間

有効期間の更新については売主から申し出があれば可能です。専任、専属専任契約では自動更新はできません。

 

3.一般媒介契約の特徴

 

(1) 一般媒介契約の特徴

 

一般媒介契約の特徴には次のようなものがあります。

 

①契約できる会社の数

売主は複数の不動産会社と契約できる。

 

②自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)

売主自身が買主を見つけて契約できる。

 

③依頼主への販売活動の報告義務

不動産会社の売主への報告義務なし

 

④指定流通機関(レインズ)への登録義務

不動産会社の登録義務なし。売主の希望による。

 

⑤契約期間

3ヶ月以内が基本。売主の申し出により更新可能。自動更新可能。

 

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社に依頼することができ、何社とも媒介契約を結べます。また、自分で買主を探してもよい自己発見取引も認められています。3つの媒介契約の中では、最も自由度の高い契約形態と言えるでしょう。

 

一方で、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況が把握しづらく、指定流通機構(レインズ)への登録義務がないために情報を広く流通させることが難しい場合もあります。

 

一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と契約を結べる特徴から、不動産会社としては販売活動を行っても他社で売却が決まってしまった場合、報酬を得ることができないリスクがあるため、販売活動をどこまで熱心にやってくれるか不明な点があります。

 

(2) 一般媒介には明示型と非明示型がある!

 

一般媒介契約には、売主が契約先の不動産会社に他に依頼した不動産会社名を公表する「明示型」と、公表しない「非明示型」があり、「明示型」の場合売主が公表していない会社と契約をした際にその報告を怠ると契約している不動産会社への営業経費等の支払いが必要になります。

 

「非明示型」の場合、契約している不動産会社は、他に何社いるのか、どの会社がライバルなのかわからない状態です。不動産会社としては営業戦略が立てにくいため、積極的な営業活動を行ってもらえない可能性があります。

 

3.専任媒介契約の特徴

 

①契約できる会社の数

1社のみと契約。それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する。

 

②自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)

売主が買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約の履行のために要した費用を支払う。

 

③依頼主への販売活動の報告義務

2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告

 

④指定流通機関(レインズ)への登録義務

媒介契約締結の後、7日以内にレインズへ登録

 

⑤契約期間

3ヶ月以内。自動更新なし。

 

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は1社のみです。ただし、自分で買主を探すことができる直接取引は認められています。また、不動産会社は媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は2週間に1回と決められています。

 

信頼できる1社とのみ契約を結ぶ専任媒介は、他の不動産会社で契約が決まることがないため、物件売却のための積極的な販売活動をしてもらえます。

不動産会社とのやり取りも1社のみのため、状況が把握しやすい点があります。一方で、1社の販売力頼みになるリスクがあります。そのため、不動産会社の選択では慎重に行う必要があります。

 

4.専属専任媒介の特徴

 

①契約できる会社の数

1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する。

 

②自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)

売主が買い手を見つけて契約する場合は違約金が発生する。

 

③依頼主への販売活動の報告義務

1週間に1回以上、売主へ販売状況を報告

 

④指定流通機関(レインズ)への登録義務

媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録

 

⑤契約期間

3ヶ月以内。自動更新なし。

 

専属専任媒介は、専任媒介と同じく、不動産会社1社とのみ媒介契約を結びます。専任媒介と異なる点は、自分で買主を探す直接取引が認められていないことです。不動産会社は契約を締結した日から5日以内にレインズに登録すること、1週間に1回以上販売状況を報告することが義務づけられています。

 

3つの媒介契約の中で一番拘束性のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の責任意識が強く持たれる可能性があり、比較的早く売れる可能性があります。1社の販売力頼りになりますので、専任媒介以上に不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

 

(PART2に続く)

 

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