コロナ、国際金融動向による不動産市場への影響は？

 

コロナウイルスにより景気の停滞があり、飲食、観光、運輸の一部などの業界では影響は深刻です。しかし、過去の平成バブル崩壊やリーマンブラザーズによる金融破綻のような金融システム全体が崩壊する兆しは見られません。景気回復の前提となるのはコロナウイルスの早期の収束や物価対策、インフレ対策です。新たな変異ウイルスの感染拡大などで収束が遠のけば経済活動の停滞が生まれ、不動産市場にも影響してくる危険性もあります。過去の不動産不況の経験による要因と現状の危険性について考えます。

目次

1． 平成バブル崩壊とリーマンショック

2． 金融システムの安定性

(1) 金融システムとは

(2) 日銀の役割

3． 低金利政策と不動産市場

4． 景気の変動と不動産市況―不動産価格の変化には遅効性がある。

5． 不動産不況の危険性は？

まとめ

 

１．平成バブル崩壊とリーマンショック

 

コロナウイルスやウクライナ戦争による国際金融危機への発展の危険性から不動産市場にはどのような影響が出来るのであろうか？また、今後の動向では2008年のリーマンショックのようにならないかの心配が出てきています。では、今後の不動産市場はどうなるのか、過去の危機で市場がどのように動いたのか振り返ってみます。

 

日本の不動産市場では過去30年の間に2度の大きな危機を経験しています。1990年の平成バブル崩壊と2008年のリーマンショックです。

平成バブル前後の地価の動きを見ると、東京圏の公示地価は1988年に住宅地・商業地とも前年比60％超の驚異的な上昇率となりバブル現象そのものとなっていました。1990年に株価が下落に転じバブルが崩壊し、金融機関が不良債権を抱え一部の金融機関が倒産し、地価の大幅下落となりました。1992年の公示地価は住宅地・商業地ともマイナスとなりました。以後、リーマショックの直前までプラスに浮上することはありませんでした。また、リーマンショック後は銀行による貸し渋りで多数の中堅不動産会社が経営危機に陥いりました。

 

２．金融システムの安定性

 

(1) 金融システムとは

 

金融システムとは、経済活動にとって、なくてはならない大事な役割を果たしているお金の受け払いや貸し借りを行う仕組みです。金融システムは、さまざまな金融市場や多数の金融機関から成り立っています。

 

平成バブル崩壊ではかって経験したことのない金融システムの崩壊があり、大量の不良債権の発生とそれによる大手金融機関を含む倒産が生まれました。リーマンショック時は、実体経済よりも金融機関が先にダメージを受けました。

 

その後これらの経験を生かし、財政出動や金融緩和などの政策により、金融機関は十分な資本金を有するようになっています。現状では、金融システムは安定し、信用秩序の維持がされています。

 

(2) 日銀の役割

 

金融システムの安定に貢献することは、物価の安定を図ることと並ぶ日本銀行の目的の1つです。

 

日本銀行は金融システムの安定のために、個々の金融機関に対する働きかける考査やオフサイト・モニタリング、「最後の貸し手」としての資金供給などを行っています。

 

➀考査とオフサイト・モニタリング

 

金融機関は、資金や証券の受け渡しを行う「決済機能」を担っています。また、受け入れた預金をもとに、貸出や証券の購入などを行い、資金やリスクを配分する「金融仲介機能」を果たしています。このように重要な役割を果たしている金融機関の経営が健全に行われていることは、金融システムの安定のための重要な条件の一つです。

 

日本銀行は、銀行や証券会社など、日本銀行の取引先に対して、業務運営の実態や各種リスクの管理状況、自己資本の充実度や収益力についての実態把握を行うための調査を行い、経営の健全性の維持・向上を促しています。

 

調査の手法としては、取引先へ立入って調査を行う「考査」と、立入りを伴わない調査（面談や電話によるヒアリングや提出資料の分析など）である「オフサイト・モニタリング」があります。

 

②信用秩序維持のための資金供与

 

一つの金融機関の破綻や特定の市場または決済システム等の混乱が原因となって、他の金融機関や他の市場、または、金融システム全体に連鎖的な混乱と機能低下をもたらすリスクがあります。これを、システミック・リスクといいます。

日本銀行は、このようなシステミック・リスクの顕在化を回避するために、必要に応じて、信用秩序の維持を目的とした「最後の貸し手」機能を発揮し、一時的に資金が不足した金融機関等に対し、資金供給を行うことがあります。

 

このうち、日本銀行法第38条に基づき、担保の差し入れを条件とせずに貸付けを行うものは、「特融」と呼ばれています。

 

③国際的な金融システムの課題についての連携・協力

 

金融市場のグローバル化が進むなか、金融システムの安定確保を図るためには、国際的な取組みの必要性が一段と高まっています。そのため、日本銀行は、海外の中央銀行や銀行監督当局との間で、金融システムの課題についての連携・協力を行っています。

 

３．低金利政策と不動産市場

 

日本では、金融緩和による低金利状態が、2013年から現在まで続いている状況です。金融緩和政策は、日銀総裁によって維持が宣言されているため、今後も低金利状態が続くと考えられますが長期的には不明な点もあります。

 

不動産購入、投資は、不動産自体が担保となるため、金融機関からの融資を受けやすいものです。物件価格が下がる可能性はありますが、実物資産のため価値がゼロになることは基本的にありません。

 

低金利状態であれば、資金調達にかかる金利が低くなるため、自己資金が少なくても購入資金を調達しやすくなります。さらに、低金利であれば毎月の返済金額もその分下がるため、負担が少なくなります。

 

平成バブルは日銀が金融引き締めに転じたことで弾けましたが、現状では日銀は金融緩和策を転換する方向ではありません。

 

４．景気の変動と不動産市況―不動産価格の変化には遅効性がある。

 

景気の動向と不動産価格の変化に関しては関連性があります。景気が良くなれば不動産の市場も活発化し、景気が悪くなれば不動産の市場も停滞します。しかし、景気動向と不動産価格の動きは、連動するとは限りません。

 

以下は、景気の動きと、不動産価格の動きを簡易化して示した流れです。

 

景気が落ち込む

↓

国民の収入に影響を及ぼす

↓

不動産需要が減少する

↓

不動産価格が下落する

 

流れによって景気動向が及ぼす不動産価格の変化には、遅効性があることが特徴です。

 

過去の経済危機の例を参考にすると、景気変動が起きてから不動産価格に影響を与えるまでの期間は、半年から1年後が目安となっています。

 

５．不動産不況の危険性は？

 

コロナウイルスの影響ではワクチンや治療薬の開発などによりウイルスの新種の発生のリスクはあっても基本的に改善するものと思われます。完全になくならないにしても一定の範囲で抑え込むことは可能でしょう。

 

ウクライナの戦争危機のより国際的な物価高や品不足はあっても金融システム全体の危機になる状況ではありません。

ただし、アメリカなどの金融引き締めや為替の変動はあるため、日本経済は円安などの影響を受けますが、日銀の金融緩和政策が続く限り、不動産市場への影響では直接的に及ぶ危険性は薄いと考えられます。ただし、日銀の金融緩和政策が変化した時は注意が必要です。

 

まとめ

 

・日本の不動産市場では過去30年の間に2度の大きな危機を経験しています。1990年の平成バブル崩壊と2008年のリーマンショックです。

・不動産不況の危険性は金融システムの安定性がカギですが、現状では、金融システムは安定し信用秩序の維持がされています。

・現状は日銀の低金利政策が持続し、低金利状態であれば、資金調達にかかる金利が低くなるため、自己資金が少なくても不動産の購入資金を調達しやすくなります。

・日銀の金融緩和政策が続く限り、不動産市場への影響では直接的に及ぶ危険性は薄いと考えられます。ただし、日銀の金融緩和政策が変化した時は注意が必要です。