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融資資金による不動産投資の危険性

マンションやその他の不動産物件への投資を誘う広告が多くあります。サラリーマンでも可能なものとしてローンでの投資も呼びかけられています。しかし、融資資金による不動産投資では賃貸不動産の場合リスクがともないます。賃貸物件のリスクは、空室の発生、建物の経年劣化による家賃相場の下落とリフォーム・修繕の必要性などです。それらが投資の事業計画に入っているかどうかです。多くの場合、投資回収のシミュレーションは、投資物件を販売する会社の都合の良い甘い計画となっている可能性があります。不動産投資での融資資金による場合は特に慎重を期すべきでしょう。近年のシェアハウス投資事件などを参考に融資資金による不動産投資の危険性について説明します。

１．シェアハウス投資とスルガ銀行不正融資事件

2018年前半、不動産投資業界に大きな事件がありました。スマートデイズという運営会社によるシェアハウス投資で、スルガ銀行が過剰な融資をしていたため問題になった事件です。

(1) シェアハウス投資運営会社スマートデイズの経営破綻

運営会社のスマートデイズは東京・銀座に本社を置く不動産会社で設立は2012年です。年間売上高は、シェアハウスの「かぼちゃの家」という商品で、2017年3月期には316億円に急伸しました。運営会社のスマートデイズは投資オーナーから投資資金を集め、物件を建設しユーザーに賃貸し、投資オーナーに対して家賃保証をするサブリース契約をするというシステムでした。

ところが、2017年10月、運営会社よりオーナーに対して毎月払うサブリース賃料の減額が突然通知されました。同社は「サブリース契約で35年の家賃保証」をうたっていたため、家賃が減額されることは、オーナーにとっては投資計画が狂う大問題です。そして、2018年1月以降、オーナーへの賃料支払いがストップし、融資で投資資金を調達したオーナーが多額の借金返済に窮する事態が続出し社会問題化しました。

その後スマートデイズは2018年4月9日に経営破綻しました。当時の負債総額は60億3,523万円でした。

➀相場よりも高い賃料設定の計画

シェアハウスの事業計画では物件は23区内の好立地とされ、賃料は共益費込みで5〜7万円で設定されていましたが、実際には立地上周辺相場に比べて平均1～2万円ほど高い賃料設定がされていたため、競争力がなく入居率は著しく低いものでした。

②相場より高い値段の建物と土地

さらに、スマートデイズは相場より高い値段で建物と土地をオーナーに購入させていました。素人をだます商法です。

③「家賃35年保証」というサブリース契約

運営会社による「家賃35年保証」というサブリース賃料保証がありましたが、賃料は入居者が支払う家賃より実際には高く設定されており、ありえない想定になっていました。仕組みは、スマートデイズが下請けの建築会社からコンサル料という名目で高額のキックバック（紹介料）を受け取り、このキックバックと入居者からの賃料を原資にして、オーナーに家賃を保証するというものでした。しかし、実際には運営は甘いスキームのため当初より自転車操業的な経営だったと考えられます。

④運営事業者によるオーナーへの賃料の一方的値下げ

加えて、サブリース契約では契約書に「賃料の見直し」という項目があり、2年毎に見直しできる権利で契約を締結する場合がほとんどです。運営会社であるサブリースを行う業者側が家賃の減額請求ができる権利を持っている形になっており、途中で家賃を下げるケースがあるということです。

(2) スルガ銀行の不正融資

シェアハウスの投資額は一棟1億円ほどの高額で、銀行融資を受けなければ借りられないものです。販売するスマートデイズ側は、サラリーマンなどのオーナーの収入不足を偽り、積極的に給料証明や銀行残高の書類を偽造するなどの不正を働きました。

これに加え、通常はこれだけの金額の融資を受けるには、借り手の属性（年収、勤務先、資産状況など）をふまえて銀行の厳格な審査を通過しなければ融資を受けられません。普通の銀行であれば、支店ではなく本店決済となり慎重に審査をする形になります。しかし、スルガ銀行では各支店長が決済権を持っており積極的な融資を一任されていました。そのため、支店の売り上げを上げるための過剰融資が行われていました。

2018年8月に第三者委員会が調べた結果として、スルガ銀行の不正融資の総額は1兆円以上になるという発表がありました。

事件の結果として、運営会社スマートデイズは経営破綻し、2018年11月12日スルガ銀行が銀行の前会長ら9名に35億円の損害賠償を提訴し旧経営陣らへの責任追及を本格化し、その後被害者団体との和解も成立しました。